房產(chǎn)新政再次亮相 傳遞哪些投資信號?

房子可能是很多人一生中所購最大的物件。房產(chǎn)新政再次亮相,想買房的投資者是借機買入,還是觀望等待?想賣房的人是馬上出售,還是轉(zhuǎn)售為租?這一政策對其他投資領(lǐng)域的影響又有幾何?

　　現(xiàn)房/持有還是拋售?

　　[個案]

　　2003年,王先生以每平方米5500元的價格購入一套100㎡的商品房,總價為55萬元。他首付15萬元,銀行貸款40萬元,年限為20年。上個月,王先生以每平方米8000元的價格在中介公司登記預(yù)備出售此房,但現(xiàn)在遇上了新政策,他很困惑目前是繼續(xù)持有,還是拋售?

　　[算賬]

　　根據(jù)稅收征收規(guī)定,王先生如要出售此房,所要繳納的稅費總額=營業(yè)稅+印花稅+個稅,共約75950元左右。如果現(xiàn)在出售,實際收入=轉(zhuǎn)讓收入-首付-應(yīng)繳稅收-三年房貸利息,約532950元。

　　王先生如果“轉(zhuǎn)售為租”,三年后再出售此房,屆時因購房已超過5年,因此不用繳納營業(yè)稅和個人所得稅。因此,我們暫把三年后的轉(zhuǎn)讓價仍定80萬元,三年期間每月出租收入2000元。

　　按照目前新政細(xì)則規(guī)定的“對于未能出具合理費用相關(guān)憑證的業(yè)主,個人所得稅以轉(zhuǎn)讓價的1%來征收”,王先生只要繳納8000元的個人所得稅就可以了。如此算下來,此房的實際收入約為556100元。

　　但是,如果王先生將房售出,把售房所得的53.3萬元用其投資,以每年5%的回報率計算,三年后將61.7萬元,比三年后出售此房的收益高出4萬元左右。

　　由此可見,“轉(zhuǎn)售為租”并非最佳選擇,而且王先生還應(yīng)考慮到房屋出租后有可能與租房者產(chǎn)生的以外糾紛等問題。

　　持幣/租房還是買房?

　　[個案]

　　小張和女友現(xiàn)每月1200元租房,前一陣看中了一套價格為100萬元的房子,想買來作為婚房。隨著房產(chǎn)新政的推出,面對中意的房子,小張有些猶豫了,100萬畢竟不是小數(shù)字,是買還是租?

　　[算賬]

　　理財專家建議,對于想要購房的人來說,今后一段時間內(nèi)可能會有機會,租房卻是一個值得考慮的選擇。比如小張,他購房打算首付三成,為30萬元,其余70萬元申請20年期商業(yè)貸款。

　　按照目前貸款利率的下限計算,如果用等額本息的方法,平均算下來,小張每個月要還銀行的利息就是1997元,比他現(xiàn)在每月1200元的房租還要貴。因此,現(xiàn)在買房意味著未來幾年中,如果出現(xiàn)更安全、收益更高的其他類別的投資機會,小張根本無法投資。

　　業(yè)內(nèi)人士同時指出,如果確實有迫切的購房需要,可在短期的觀察后,如果房價相對穩(wěn)定,就可以考慮出手了。畢竟現(xiàn)在有的房價已到合理價位。

　　如果打算購房作投資或者購房需求并不是非常強烈的則可以等時機進場。在觀望的同時,不要忘記將原本打算買房的資金制定一個合理的理財計劃,以保值增值。

　　地產(chǎn)股票/機會還是“曇花一現(xiàn)”?

　　財政部公布的一系列房地產(chǎn)救市計劃,使地產(chǎn)板塊23日走強,地產(chǎn)指數(shù)全日收漲超4%。其中上海新梅、中糧地產(chǎn)、萬科B收于漲停,招商地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球逼近漲停,金地集團、保利地產(chǎn)上漲也超過6%。

　　地產(chǎn)板塊的強勢表現(xiàn)能持續(xù)多久?投資者該如何把握呢?

　　信達證券黑龍江街營業(yè)部易楚波經(jīng)理認(rèn)為,國家出臺房產(chǎn)利好政策,可以通過穩(wěn)定房地產(chǎn)市場來保持經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。如果房地產(chǎn)出現(xiàn)問題,資金鏈斷裂,進而連累銀行,引起銀行金融安全。短線來看,地產(chǎn)板塊有一定的機會,但長期來看,仍處于調(diào)整中,不建議投資者參與。

　　銀泰證券十一緯路營業(yè)部劉東升分析師說,目前大盤基礎(chǔ)不穩(wěn),還沒有出現(xiàn)底部信號。房產(chǎn)新政對地產(chǎn)板塊是有一定利好影響的,在目前大盤尚未走穩(wěn)的情況下,投資者還是觀望為好。雖然有幾支股票沖擊漲停板,但是預(yù)計后期上沖乏力,后市并不樂觀。手頭持有地產(chǎn)股的股民,可以逢高減倉,空倉的投資者可以繼續(xù)等待。前期一些房地產(chǎn)個股漲幅巨大,如萬科A從9月18日的最低價4.8元,前兩天漲到7.2元,最大漲幅已經(jīng)高達50%。目前地產(chǎn)股三季度將陸續(xù)出臺,預(yù)計銷售數(shù)據(jù)較差,地產(chǎn)股短期不排除“見光死”的走勢。