剛需購房大量入市 二手房量價(jià)齊升能走多遠(yuǎn)？

      春節(jié)過后，伴隨天氣回暖，二手房市場(chǎng)迎來交易量“小陽春”，價(jià)格也微幅上揚(yáng)。特別在中小戶型和一些區(qū)域上，二手房市場(chǎng)頗具爆發(fā)力，這一態(tài)勢(shì)備受房主和購房者關(guān)注。這波回暖是短暫波動(dòng)還是長期趨勢(shì)？二手房房價(jià)是否會(huì)追隨交易量迅速攀升？對(duì)此，業(yè)界已有初步判斷。

　　量價(jià)齊升，房價(jià)同比降幅縮小

　　春季房交會(huì)上，去年年底低價(jià)的二手房房源現(xiàn)在已經(jīng)鮮有見到，有房主認(rèn)為近期購房者明顯增多，希望調(diào)高掛牌價(jià)格。而這種現(xiàn)象已被多家大型連鎖二手房中介機(jī)構(gòu)證實(shí)：二手房房主對(duì)二手房市場(chǎng)成交量的反應(yīng)比較敏感，相比房產(chǎn)商而言，他們調(diào)整房價(jià)的速度和頻率更快，近期要求調(diào)高掛牌價(jià)格的房主明顯增多。業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，去年下半年以來整個(gè)二手樓市的氣氛淡靜，業(yè)主的信心指數(shù)持續(xù)降低，去年年底，我市二手房房價(jià)已經(jīng)“觸底”，對(duì)比去年年初下降約15%。

　　國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2月，二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長0.4%，同比下降0.1%。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，盡管二手房價(jià)格比去年年初仍有下降，但今年已有所回暖。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2012年以來價(jià)格未有持續(xù)回落的趨勢(shì)，穩(wěn)定在本輪調(diào)控的底部價(jià)位，因此也有剛需結(jié)束觀望，產(chǎn)生低價(jià)入市的心態(tài)。

　　70萬~80萬中小戶型炙手可熱

　　盡管二手房成交量上漲，購房者觀望情緒有所緩解，但并非任何戶型都受熱捧。當(dāng)前消費(fèi)者仍然主要以剛需為主，對(duì)于價(jià)格要求較高，低價(jià)需求明確。

　　2月份入市的買家當(dāng)中，絕大多數(shù)都是剛性需求購房者。大連一家地產(chǎn)中介經(jīng)理表示，從各類二手房成交量來看，春節(jié)后，結(jié)婚用房、學(xué)區(qū)房、無房自主型用房等剛性需求購房者比例提升，這導(dǎo)致目前二手房市場(chǎng)上，一室二室戶型最受歡迎，總房款在70萬至80萬之間的房源最搶手。

　　核心地段和學(xué)區(qū)是關(guān)鍵

　　隨著城市主城區(qū)的地塊越來越稀缺，新盤減少，二手房放量優(yōu)勢(shì)凸顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年市內(nèi)四區(qū)中，甘井子區(qū)的交易量最活躍，泡崖、泉水、山東路、錦繡等區(qū)域二手房交易量迅速躥紅，但價(jià)格仍處于去年年底的低位。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要源于剛性需求購房者大量入市，對(duì)低房款房源情有獨(dú)鐘，而去年年底甘井子區(qū)二手房價(jià)格已下降超過15%，同時(shí)供應(yīng)量相對(duì)充足，房價(jià)不具備上漲動(dòng)力。同時(shí)，今年中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)的二手房交易量并沒有過分活躍，但房價(jià)比較穩(wěn)定，甚至已具備上漲基礎(chǔ)，整體來看，甘井子區(qū)的盆地價(jià)格拖住了主城區(qū)二手房價(jià)格上漲的步伐，同時(shí)平抑了全市均價(jià)。從全市范圍來看，二手房價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的區(qū)域仍集中在核心地段和學(xué)區(qū)周邊，其中，核心地段的價(jià)格優(yōu)勢(shì)更明顯。

　　交易量與房價(jià)的“二人三足”

　　目前，二手房市場(chǎng)交易量大幅攀升，但價(jià)格卻依然在原位盤旋，根據(jù)市場(chǎng)慣例，交易量上漲將帶動(dòng)價(jià)格攀升，未來是否可以量帶動(dòng)價(jià)，齊升共漲？

　　限購政策下觀望的部分剛性需求購房者得以釋放，與日前房貸利率調(diào)整不無關(guān)系。“首付20萬，貸款60萬”和“首付50萬，貸款30萬”的購房者意義截然不同。與改善型購房者相比，房貸政策對(duì)剛性需求購房者的刺激更強(qiáng)烈。日前，有消息稱，國內(nèi)部分地區(qū)或?qū)?zhí)行房貸八五折基準(zhǔn)利率，這在金融和政策面上，鼓勵(lì)著購房者信心。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，今年全市二手房平均價(jià)格不會(huì)有明顯波動(dòng)，但可能出現(xiàn)區(qū)域性量價(jià)齊升。也有分析人士認(rèn)為，隨著降價(jià)房源不斷被消化，市場(chǎng)上的“高性價(jià)比”資源越來越少，房源供應(yīng)漸漸跟不上需求。屆時(shí)，市場(chǎng)可能會(huì)像以前一樣，剩下的都是一些價(jià)格相對(duì)較高的房源，成交節(jié)奏也會(huì)因此再度緩下來。