滬二手房剛需成交率先啟動 高端市場仍膠著

        “經(jīng)過一年多的調(diào)控，目前上海二手剛需房源的總體價格，已較一年前有20%的下降，已經(jīng)處在客戶的接受區(qū)段內(nèi)了。不過，由于擔(dān)心政策面還會繼續(xù)調(diào)控，房價還會下跌，尤其是一手剛需房源的供應(yīng)潮、降價潮可能在3月份出現(xiàn)，因此仍有不少買家選擇觀望。”　

　　年后總體平淡的滬上樓市中，二手房市場率先起了微瀾。

　　早報記者昨日從滬上多家中介門店了解到，受普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、首套房貸款松動影響，年后上海二手房市場剛需房成交已開始活躍。

　　“年后，滬上總價150萬元以下的剛需房源成交較往年同期上漲了20%。”合富置業(yè)上海公司副總經(jīng)理沈彥說，成交活躍的區(qū)域主要為浦東世博板塊、寶山楊行、顧村、共康等傳統(tǒng)剛需板塊，而高端房源的成交依舊少見。

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至昨日發(fā)稿，滬上二手房掛牌房源約16.9萬套，處于近期高位。

　　剛需房源成交回暖

　　感到二手房市場暖意的中介，不止是合富置業(yè)。

　　德佑地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理張劍東說，年后滬上二手房市場中低端房源率先發(fā)力，該公司光在寶山大華、普陀萬里板塊兩天就成交了6套。

　　“這有可能是政策導(dǎo)向造成的。”張劍東說，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、貨幣政策微調(diào)信號，都可能在第一季度落地，因此現(xiàn)在開始交易，合同簽訂、貸款審批的過程中，這些優(yōu)惠都能夠趕上。

　　上海中原鎮(zhèn)寧分行經(jīng)理張宏超亦稱，年后該分行二手房剛需客戶成交呈現(xiàn)活躍跡象，分行和周邊其他門店都有成交，看房的人也多。

　　漢宇地產(chǎn)蓮花路區(qū)域經(jīng)理張云娟同樣提到，近期的二手房行情比年前好一點，主要是剛需房源的成交比較不錯。

　　沈彥分析，經(jīng)過一年多的調(diào)控，目前上海二手剛需房源的總體價格，已較一年前有20%的下降，已經(jīng)處在客戶的接受區(qū)段內(nèi)了。不過，沈彥也提到，由于擔(dān)心政策面還會繼續(xù)調(diào)控，房價還會下跌，尤其是一手剛需房源的供應(yīng)潮、降價潮可能在3月份出現(xiàn)，因此仍有不少買家選擇觀望。

　　賣家主動降價

　　當(dāng)下二手房源成交回暖的背后，是部分賣家的主動調(diào)價。

　　據(jù)張宏超介紹，總價在200萬-300萬元的二手剛需房源，大多出現(xiàn)了房東主動降價的情況，成交價格較此前下調(diào)了10%左右，“有些房東屬于賣舊買新，將手上的二手房盡快便宜賣掉以便于盡快換購。”

　　張宏超進一步說，還有一些房東把到手價改為成交價，這也相當(dāng)于降價了8%～10%。

　　在張劍東看來，滬上二手房價格跟年前相比有下調(diào)，總體來說還是低價房源走得快。

　　張云娟也稱，只要是誠意賣家，價格降幅都還可以。有一套年前掛牌價280萬元的房源，年后以260萬元成交，“現(xiàn)在不降價就沒有成交，不少剛需客戶也還在等，等著價格進一步降，因為不少一手房在3月以后可能會有動作。”

　　不過，多位受訪中介都提到，高端二手房源房東的降價動力依然不足。

　　張劍東直言，高端房源雖然帶看量急劇上升，但成交仍然不夠活躍，沒有房東愿意主動降價，也沒有買家愿意出手。

　　“由于這些房源的掛牌價年前已經(jīng)下調(diào)過10%～15%，因此現(xiàn)在即便又有下調(diào)，也只在3萬-5萬元。”張劍東說，那些將價格調(diào)回去的房東，都是不誠意賣了，或者手頭資金不緊張了。

　　高端市場仍膠著

　　“高端物業(yè)受限購政策影響較深，試探性的價格讓步并不能刺激買家出手。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部研究總監(jiān)宋會雍提到，現(xiàn)在中心區(qū)域的稀有高端房源買家心理越發(fā)強勢，靜待房價繼續(xù)下調(diào)。

　　與此同時，宋會雍還說，二手房賣家的心態(tài)也更為“淡定”：一方面是不甘心深度降價而做的無奈選擇；另一方面也意味著高端房買賣博弈的突破，仍需要一個較長的時期。

　　上海中原威海路分行經(jīng)理邢振中介紹，2月份門店內(nèi)掛牌房源尚未出現(xiàn)大幅調(diào)價的現(xiàn)象。部分賣家心態(tài)相對淡定，基本維持春節(jié)前報價，等待時機；少部分房東愿意小幅下調(diào)報價，幅度一般在5%左右；個別房東出售意愿強烈，如果遇到誠心買家，最大議價空間達10%。

　　上海中原陸家浜分行沈俊也說，該門店春節(jié)前后二手房來客量和掛牌量變化都不大，掛牌價格也維持在節(jié)前的水平。不過，部分房東會將“到手價”改為“成交價”，實際報價變相調(diào)低了5%～8%。

　　在上海中原陸家嘴分行高成龍經(jīng)理看來，春節(jié)前后二手房賣家心態(tài)變化明顯，由于高端房源買家難覓，大幅調(diào)價也未必能快速成交，節(jié)前“急售”的賣家反而表現(xiàn)“淡定”了。

　　宋會雍預(yù)計，三四月份，隨著全市二手房調(diào)價幅度逐步深入，由外圍區(qū)域帶動中心城區(qū)整體交易氛圍提升，高端房成交契機也會來臨。