蘇州出臺(tái)二手房交易新規(guī)： 雙方都守信，利益有保障

[主管部門] 強(qiáng)化委托關(guān)系　遏制操作不規(guī)范和“跳單”行為

市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處顧正東副處長(zhǎng)告訴記者，新《辦法》與原《暫行辦法》有多處明顯不同，不過第一個(gè)不同點(diǎn)就是調(diào)整了存量房交易居間代理的操作流程，或者說是對(duì)操作流程進(jìn)行了優(yōu)化。記者了解到，在原《暫行辦法》中，存量房買賣分三個(gè)大步驟進(jìn)行，即掛牌、委托、簽約。“在今年4月將要實(shí)行的新《辦法》中，存量房交易仍分為三個(gè)步驟，第一步調(diào)整為委托、第二步則為掛牌，最后是簽約。”

對(duì)于為什么會(huì)做出這樣的調(diào)整，顧正東向記者解釋道，此次的調(diào)整主要還是為了理順委托關(guān)系，保護(hù)存量房買賣中各參與方的利益。在存量房的實(shí)際買賣過程中，是否委托一方或委托第三方將選擇權(quán)與決定權(quán)交給當(dāng)事人雙方。我們?cè)谝酝氖袌?chǎng)交易中經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)例如“跳單”、“飛單”等現(xiàn)象，一方面由于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按操作流程操作或操作流程運(yùn)作不規(guī)范使自身利益得不到保障；　另一方面則是委托方當(dāng)事人的非誠(chéng)信行為所致。先建立委托關(guān)系能使利益關(guān)系主體的權(quán)利、義務(wù)實(shí)現(xiàn)均等化，有益于委托協(xié)議從根本上履行。

顧正東表示，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)操作不規(guī)范，委托人的“跳單”“飛單”等不誠(chéng)信的行為擾亂了整個(gè)市場(chǎng)的正常交易秩序，對(duì)于存量房交易中的各方利益都會(huì)產(chǎn)生損害?，F(xiàn)在把委托放在第一步，就能有效地強(qiáng)化委托關(guān)系，買賣各方不與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)成委托關(guān)系，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就不會(huì)幫其掛牌，這樣就能助推機(jī)構(gòu)規(guī)范運(yùn)營(yíng)，減少“跳單”“飛單”行為發(fā)生。

[房地產(chǎn)中介] 利于行業(yè)規(guī)范性　客戶利益有保障

蘇州易揚(yáng)典居總經(jīng)理薛建明向記者表示，新《辦法》是一個(gè)行業(yè)規(guī)范性的文件，對(duì)房地產(chǎn)中介影響明顯。“現(xiàn)在在房地產(chǎn)中介的實(shí)際操作過程中，很多都是口頭上的約定，書面化的東西并不多，市場(chǎng)參與各方都沒有約束，于是就出現(xiàn)了賣房人‘跳單’、中介亂收費(fèi)、黑中介等現(xiàn)象。”

蘇州順馳不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理鄔澤洋也告訴記者，現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)還存在不少黑中介，而一些經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)水平并不高，“很多中介都不愿去細(xì)細(xì)了解客戶的需求，急功近利，于是就產(chǎn)生了很多不必要的糾紛。這就使得行業(yè)整體的誠(chéng)信度不高，很多老百姓都對(duì)中介有懷疑。”鄔澤洋說，“新《辦法》4月實(shí)施后，對(duì)于行業(yè)的整體規(guī)范性的提高將很有好處，特別對(duì)正規(guī)的房地產(chǎn)中介公司而言更是這樣，而委托、掛牌等事項(xiàng)都會(huì)以書面形式留下依據(jù)，也這對(duì)客戶利益是一種保障。”而記者也從顧正東處了　解到，蘇州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在十余年的市場(chǎng)孕育與發(fā)展中日益壯大，但仍然有些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在從事經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)存在這樣或那樣的問題。不打印掛牌登記表、打印掛牌登記表后不給客戶簽字或不給客戶提供備案后的掛牌登記表聯(lián)；委托協(xié)議、買賣合同簽訂后不打印、不讓客戶簽字、代為客戶設(shè)定合同密碼或簽訂的合同不給客戶聯(lián)等問題時(shí)常出現(xiàn)。而原《暫行辦法》中并沒有針對(duì)這類問題的相關(guān)規(guī)定，所以主管部門處理起來也很犯難。而此次新《辦法》明確規(guī)定，因經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)操作導(dǎo)致需要注銷合同備案的，由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)會(huì)同買賣雙方或者其中一方當(dāng)事人，持注銷備案書面申請(qǐng)、居間代理委托協(xié)議及原合同等，提請(qǐng)轄區(qū)管理機(jī)構(gòu)注銷合同備案。轄區(qū)管理機(jī)構(gòu)審查確認(rèn)以后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通過操作系統(tǒng)辦理合同備案注銷手續(xù)。“這樣以后出現(xiàn)類似的問題，我們管理方就有了具體的辦法和抓手了。”顧正東表示。

[提醒] 看清楚再簽字　市民還需多留一個(gè)心眼

在此次采訪中，顧正東向記者表示，與原《暫行辦法》相比新《辦法》在很多細(xì)節(jié)方面都有了完善，旨在突出交易各方權(quán)利，營(yíng)造一個(gè)較為公平的環(huán)境。如在備案的時(shí)限方面新《辦法》就做了具體的規(guī)定。新《辦法》第十五條規(guī)定，存量房出售掛牌信息應(yīng)當(dāng)通過操作系統(tǒng)上網(wǎng)公示5天。存量房利害關(guān)系人5天公示期內(nèi)提出書面異議的，轄區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)核實(shí)無誤后通過操作系統(tǒng)即時(shí)撤銷網(wǎng)上公示的出售掛牌信息；5天公示期內(nèi)轄區(qū)管理機(jī)構(gòu)沒有收到書面異議的，出售方與承購(gòu)方方可通過操作系統(tǒng)網(wǎng)上簽訂存量房買賣合同。

“新《辦法》在很多細(xì)節(jié)處規(guī)定得十分詳細(xì)，最主要還是為了公平，突出市場(chǎng)各方的權(quán)利，讓大家在一個(gè)公平的環(huán)境下進(jìn)行買賣。”與此同時(shí)，顧正東還提醒，雖然相關(guān)法規(guī)在不斷完善，但并不意味著能夠完全杜絕違規(guī)行為的發(fā)生，所以市民在進(jìn)行存量房買賣的過程中，還是要多留一個(gè)心眼，看清楚合同上的提示信息，對(duì)協(xié)議和合同條款要看清看仔細(xì)，確認(rèn)無誤后再落筆簽字。