天津二手房成交“陷低谷” 轉(zhuǎn)售為租改變市場行情

    臨近春節(jié)，隨著消費(fèi)者的購房欲望進(jìn)一步下降，各個(gè)中介公司的二手房成交量都出現(xiàn)了顯著下降，濱海新區(qū)的二手房市場提前進(jìn)入到了“冬眠”狀態(tài)。和二手房成交量的大幅萎縮不同，租房市場卻出現(xiàn)了“淡季不淡”的情況，成交量同以往持平或者出現(xiàn)了略有上升的情況，“避年后租賃高峰”成了很多有經(jīng)驗(yàn)的老租客年前找房的重要原因。經(jīng)過2011年，新區(qū)不少中介公司將希望寄托在節(jié)后年初有可能出現(xiàn)的二手房成交以及租賃高潮，通過做好宣傳、儲(chǔ)備房源等各種方式做好充分準(zhǔn)備。

    二手房成交“陷低谷”

    “進(jìn)入1月份，二手房成交量下滑得挺厲害，半個(gè)月僅僅成交了7套，同比12月份上旬下降了一半左右。”我愛我家中介濱海區(qū)域經(jīng)理王先生介紹，這半個(gè)月成交的幾套幾乎全部是剛性需求客戶。成交的客戶中有的是購買婚房，為了今年“五一”左右結(jié)婚準(zhǔn)備的，成交量大的則是學(xué)區(qū)房，為了孩子在8、9月份上學(xué)購買的。同前幾個(gè)月相比，節(jié)前成交的戶型面積也出現(xiàn)了減少。“購買的幾乎都是一室或者兩室戶型，一室的面積在40平方米左右，兩室的面積則集中在60至80平方米”。

    和成交量的大幅“縮水”相比，春節(jié)前的成交價(jià)格并沒有出現(xiàn)很大波動(dòng)。“成交均價(jià)在9500元每平方米至11000元每平方米。”我愛我家濱海區(qū)域經(jīng)理王先生表示，經(jīng)過2011年下半年的持續(xù)下行，進(jìn)入年末節(jié)前的銷售淡季，價(jià)格已經(jīng)相對(duì)穩(wěn)定了。不少不急于賣房的消費(fèi)者選擇繼續(xù)觀望或者“轉(zhuǎn)售為租”，不會(huì)貿(mào)然選擇大幅降價(jià)銷售。

    同我愛我家的情況相類似，在塘沽和開發(fā)區(qū)具有多家連鎖的大型中介公司萬業(yè)源在1月上旬成交量同樣出現(xiàn)了大幅下降。“相比2011年12月份，成交量出現(xiàn)了20%至30%的降幅。”該中介公司市場部門工作人員介紹，春節(jié)前本來就是二手房成交的淡季，加上新政對(duì)二手房市場的持續(xù)影響，讓今年的淡季成交下滑更為明顯。該名工作人認(rèn)為，2011年下半年，隨著新房二手房價(jià)格的不斷下降，很多購房者寄希望于年底價(jià)格出現(xiàn)進(jìn)一步下調(diào)可以實(shí)現(xiàn)“低價(jià)抄底”的目的。但隨著國家調(diào)控政策的持續(xù)，購房者對(duì)于2012年二手房將進(jìn)一步下行的預(yù)期增加，因此雖然年底價(jià)格確實(shí)出現(xiàn)了一定程度的下降，但是并沒有出現(xiàn)“抄底”的購房潮。

    “就成交情況而言，開發(fā)區(qū)下降幅度更大，這主要是因?yàn)楣?jié)前購買改善型房源的客戶進(jìn)一步減少導(dǎo)致的。”萬業(yè)源中介公司市場部人員表示，節(jié)前購買二手房以剛性需求為主，開發(fā)區(qū)因?yàn)榉吭雌毡閼粜洼^大，因此總價(jià)很高，一些本來計(jì)劃購買開發(fā)區(qū)房子的購房者將目標(biāo)轉(zhuǎn)移至了塘沽，開發(fā)區(qū)成交進(jìn)一步減少。

    雖然春節(jié)前二手房的成交價(jià)格并沒有太大變化，但是不少二手房的掛牌價(jià)格卻出現(xiàn)了悄然的下調(diào)。我愛我家區(qū)域經(jīng)理王先生表示，從幾家門店的情況看，節(jié)前二手房掛牌量出現(xiàn)了下降，掛牌價(jià)格也出現(xiàn)了5%至10%的下調(diào)，不少賣房人的價(jià)格定位更為“實(shí)際”。“由于對(duì)今年二手房的價(jià)格預(yù)期并不樂觀，一些二手房賣房者希望可以通過調(diào)低價(jià)格的方式促成成交，特別是一些在中介掛牌很久沒有實(shí)現(xiàn)交易的客戶也會(huì)酌情降低價(jià)格，防止延長賣房周期。”此外，由售轉(zhuǎn)租也成了部分不著急賣房人的選擇。“大約有不到10%的客戶選擇了將房源由售轉(zhuǎn)租。”王先生介紹，這部分客戶大多希望通過租賃的方式繼續(xù)觀望，待價(jià)格合適再行出手。

    春節(jié)前的二手房成交慘淡讓不少中介選擇了提前放假回家過年。“有的中介甚至從1月開始就已經(jīng)處于歇業(yè)狀態(tài)。”我愛我家中介的王先生表示，提前放假讓一些生意不好的中介可以減少房租、水電以及人工等成本，也可以積蓄力量為節(jié)后做好準(zhǔn)備。一些中介將在節(jié)后加強(qiáng)宣傳力度，及時(shí)回訪老客戶，深入社區(qū)進(jìn)行品牌營銷，以期抓好有利時(shí)機(jī)爭取更好的成交量。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政影響遭遇樓市傳統(tǒng)淡季，讓今年春節(jié)前的二手房市場更加慘淡，但是這種成交“冬眠”的狀態(tài)有望在年后的2、3月份得到改變，屆時(shí)有可能會(huì)出現(xiàn)一波二手房成交的小高潮。“除了很多在節(jié)前處于觀望狀態(tài)的購房者將于節(jié)后重新回到二手房市場之外，因?yàn)樯鐣?huì)保險(xiǎn)時(shí)間達(dá)不到一年等限購原因抑制的部分剛性需求客戶也有望在條件達(dá)到后進(jìn)入二手房市場，這部分剛性需求的釋放也將有助于二手房市場的回暖。”

    年前租賃“淡季不淡”

    和二手房市場的年前成交慘淡狀況不同，今年的租賃市場并沒有隨著春節(jié)的臨近而陷入低谷，有的中介在這個(gè)以往的租賃淡季甚至取得了成交量上升的好局面。

    “1月前半個(gè)月的租賃成交量同比12月份出現(xiàn)了小幅上漲，幅度在10%至15%左右。”某中介公司的負(fù)責(zé)人表示，很多確定年后租賃意向的客戶選擇年前租房，避開年后的租賃高峰，防止出現(xiàn)“房選客”的情況是今年節(jié)前租賃市場行情不錯(cuò)的原因。該負(fù)責(zé)人介紹，雖然租賃成交情況有所走高，但是租賃價(jià)格仍然十分平穩(wěn)，一居的價(jià)格在1100元至1400元左右，60平方米左右的小兩居租賃價(jià)格則在每月1500元至1600元左右。目前塘沽租賃成交較好的區(qū)域仍然集中在新村以及河北路杭州道附近。“新村是一直以來的租賃熱點(diǎn)，生活配套成熟、周圍學(xué)校云集是很多租戶看好這里的原因，而由于該區(qū)域很多房子是一些客戶為了上學(xué)而買的學(xué)區(qū)房，空置率很高，因此提供了充足的租賃房源。”

    萬業(yè)源中介在1月份上旬的租賃成交量同去年12月份同期實(shí)現(xiàn)了基本持平。和之前幾個(gè)月相比，工農(nóng)村等新興居住區(qū)由于價(jià)格較低，成了很多人選擇的租賃熱點(diǎn)。“目前工農(nóng)村地區(qū)部分80平方米左右的房源租金價(jià)格僅為每月1400元至1600元左右，這個(gè)價(jià)位在塘沽核心一點(diǎn)的區(qū)域僅能租賃到50平方米左右的一室戶型，相比開發(fā)區(qū)同等面積戶型動(dòng)輒2500元左右的月租金，差距很大。隨著該區(qū)域交通環(huán)境日益改善，價(jià)格低廉的優(yōu)勢(shì)更為凸顯，成了很多收入不豐家庭的選擇。”

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照往年的慣例，年后的2、3月份將掀起租賃的高峰期，成交量有望比目前提升30%至50%以上，價(jià)格也將出現(xiàn)小幅上揚(yáng)，每平方米出現(xiàn)100至200元的增幅。租賃市場的高峰期到來將緩解部分中介二手房成交慘淡的窘迫局面，成為這一段時(shí)間內(nèi)中介業(yè)務(wù)的重心。