二手房PK新房：如何買才更加劃算？

    二手房分裂開來，新房如何買，二手房如何買，實(shí)際上我們的目標(biāo)只有一個(gè)，如何用好手中錢買到自己如意且劃算的好房，無(wú)所謂新舊，因?yàn)榉孔拥目臻g/理論壽命/折舊程度并非第一要著，反而獲得屬于自己的東西且買得值買得起，這才是首要的。

    那么，把舊房新房二手房放在一塊考慮，怎么樣的比較可操作且更有實(shí)際意義呢？

    一、新房與二手房有無(wú)本質(zhì)區(qū)別：

    由于物權(quán)法已頒布，產(chǎn)權(quán)年限的約束不再是物業(yè)買賣所考慮的主要問題，只要產(chǎn)權(quán)證上載明的是合法年限，已住了多少年跟新房土地花銷的年限是一樣的理解，比如新房如果土地證載明年限自2001年起，現(xiàn)在賣給你的即使是新房，年限也過了七年了，跟你買土地證載明時(shí)間為2001年的二手房使用年限一樣，只不過有新舊的一點(diǎn)差異而已。而且，正是因?yàn)樾屡f的差異，我們還可以至少拿舊房說事謀取較新房為低的價(jià)格，也不用為其裝修付更多，新房裝修往往打的比較足，尤其是現(xiàn)如今房?jī)r(jià)波動(dòng)狀態(tài)，開發(fā)商極易將裝修價(jià)提高而稀釋房?jī)r(jià)。

    二、自住還是投資是否很重要：

    對(duì)于買房在二手與新房間游移的人來說，實(shí)際上買了房后是自住還是投資沒有多大意義，因?yàn)橹辽倌壳澳阗I二手或新房都為著解決自己的居住問題，至于投資價(jià)值，不是說不考慮，但不是你首要考慮的范圍，將來是否升值以及升值多少在這種買賣情況下不重要。由此可以看出，購(gòu)買目的在于買房滿足目前居住前提下，有關(guān)判斷指標(biāo)應(yīng)該是：

    1.地段

    這是最為關(guān)鍵的，因?yàn)榈囟卧谀壳暗沫h(huán)境下決定了你的生活成本，決定了你的生活方便度，決定了你的家庭將來利用本地配套的程度如教育與醫(yī)療，決定了你的使用成本的一部分，因?yàn)榉孔拥氖褂贸杀境斯芾碣M(fèi)用就是出行成本，所以地段是任何時(shí)候買房的首要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。但地段不要指望在商業(yè)中心，因?yàn)樯虡I(yè)地段評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)是指出租率與租賃回報(bào)，對(duì)居住沒有多大參考價(jià)值，相反評(píng)價(jià)地段可以就地段周邊配套的成熟程度來看，如果與你未來的生活各方面的配套比較成熟，則證明此地段符合購(gòu)買要求。純居住考慮的地段主要看目前的配套，至于未來的配套不能做為談價(jià)的內(nèi)容之一。

    2.買得值的主要因素

    顯然，既然我們買房考慮在二手與新房之間，說明我們要么購(gòu)買力有限，希望省幾個(gè)錢，要么是作為過渡產(chǎn)品來消費(fèi)，或出于小孩教育或出于目前經(jīng)商或出于將來再更新的考慮，所以買得值是我們最關(guān)心的內(nèi)容之一，如何判斷買得值呢？

    首先是功能哲學(xué)，按照自己的需要確定房子的必要空間與布局，由此決定面積的選擇，比如同樣是兩房一廳，但一個(gè)面積是五十平米但沒有完整的餐廳，另一是九十平米的，但有完整的客廳與餐廳，哪一個(gè)更適合你呢？如果你主要解決自住的問題，以后可能面臨再次置業(yè)，或直接就是困難戶，購(gòu)買力有限，這個(gè)時(shí)候?qū)幙蛇x擇五十平米的小兩房，一樣的可以有兩間臥室，一樣有住的，只不過是舒適度有些影響，并且二手房?jī)?yōu)于新房，此種條件下能省一個(gè)是一個(gè)。

    其次是健康因素，不要因?yàn)樨澅阋撕鲆暯】?，比如純朝北的房子無(wú)法接受陽(yáng)光，如通風(fēng)條件差無(wú)法滿足正常通風(fēng)的房子，這些是日常居住的健康主要因素，必須滿足。

    最后就是判斷一下哪些因素對(duì)你是奢侈的：如高檔裝修，沒有用；如本身物業(yè)管理就比較好，還花較多力氣進(jìn)行安全性裝修；如贈(zèng)送的防盜門與戶處小型設(shè)施；如二手房中的配套家具等等，對(duì)你而言都沒有什么用場(chǎng)或重置成本不是很高，現(xiàn)家電及用品價(jià)格不高并呈下降趨勢(shì)；對(duì)于自己不用或用不著的，除非對(duì)方?jīng)]有納入房?jī)r(jià)，應(yīng)該是殺價(jià)的主要方向。

    三、二手房的訂價(jià)機(jī)制與新房的差異

    這一點(diǎn)比較重要，它決定你對(duì)房子性價(jià)比的基本評(píng)價(jià)。

    一般而言，新房訂價(jià)地段為首，再結(jié)合新近出讓用地的樓面價(jià)來考慮，更多的訂價(jià)方法是依照本區(qū)域領(lǐng)先樓盤比照訂價(jià)，因而價(jià)格中的泡沫成分比較多，而二手房的訂價(jià)來源于兩個(gè)方面，一是由中介自主訂價(jià)，這種出價(jià)有較大的回旋余地，主要參照物是新房均價(jià)，再考慮所在小區(qū)的建設(shè)品質(zhì)與配套優(yōu)越性來加計(jì)部分領(lǐng)先價(jià)格內(nèi)容；二是房東自主訂價(jià)，基本是看公示的價(jià)格區(qū)間，按照自己的內(nèi)心想法訂價(jià)，也有談判的余地。

    記住購(gòu)二手房與購(gòu)新房訂價(jià)機(jī)制差異后我們可以明顯看到，二手房東能夠讓價(jià)的因素主要來自于市場(chǎng)的影響，出手方便與否，目前市場(chǎng)是否存在降價(jià)預(yù)期，這個(gè)是最為關(guān)鍵的，只要目前市場(chǎng)存在降價(jià)預(yù)期，則二手房?jī)r(jià)出手本來就要低些，我們可以現(xiàn)金支付挑挑對(duì)方房子的小毛病使用年限小區(qū)新舊程度等共性問題來獲得理想的價(jià)碼。而新房則不然，即使現(xiàn)今市場(chǎng)出現(xiàn)觀望或停滯，但不是所有開發(fā)商都愿意薄利多銷，不是所有開發(fā)商都會(huì)受制于市場(chǎng)不得不降價(jià)銷售。

    綜合判定，購(gòu)買新房還是二手房并非一個(gè)選擇的問題，而是購(gòu)買力與使用上需要決定的一個(gè)更為現(xiàn)實(shí)的問題。尤其是在安全性問題解決之后，新房與二手房的差異并不是很大，甚至老房的地段值更高些。