假期購房“四步曲” 多重細節(jié)幫你選好房

      第一步搶時機

      現(xiàn)階段，政策的走向依舊是購房者做出選擇判斷的第一參考要素。2012年,限購令、房貸利率、房產稅等政策仍舊是決定市場走向的最重要的風向標。各類專家、學者、業(yè)內人士對房價下降幅度的預測也從10%直到40%,不一而足。

      春節(jié)的腳步已經(jīng)越來越近，據(jù)了解,除了部分樓盤的售樓處春節(jié)期間將安排值班不放假之外,本周開始,多數(shù)樓盤就會開始陸陸續(xù)續(xù)放假了,節(jié)后的營業(yè)時間最早在大年初七,有些開發(fā)商甚至將營業(yè)時間定在正月十五左右。

      市區(qū)某樓房銷售總監(jiān)表示,“開發(fā)商在年底集中出貨,成交量受此影響低谷反彈,但市場整體冷清的局面依舊。當前購房者的觀望情緒并未明顯好轉。今年春節(jié)前后的市場,將難現(xiàn)過去兩年的翹尾行情,低迷不振已成定局。正月十五之后房源相對較全,可挑選的余地大些。”對于即將到來的春節(jié)市場,對自住型的購房者,這不失為一個好的購房機會。因為房價在未來一段時間內,大幅下降的可能微乎其微,如果在年底購房,購房者的選擇余地會比較大,能購買到戶型和位置都比較好的房子。

      春節(jié)前后恰恰是看房、購房的好時機。樓市分析專家認為:2012年3月有可能出現(xiàn)樓市的分水嶺。一方面,樓市的最主要購買力剛需一直存在。從政策上來講,調控的方式和手段已經(jīng)到底,存準率的下調已經(jīng)釋放了微調的積極信號,不會再有更為嚴厲的調控政策后續(xù)出臺。如果3月之前沒有更多的調控政策出臺的話,說明政策的確已見底,那么分水嶺有可能就在3月顯現(xiàn)。

      第二步避風險

      春節(jié)假期買房人不多,沒有旺季時售樓處熙熙攘攘的人流,一方面職業(yè)顧問、售樓小姐能專心熱情陪同看房并解答疑問；另一方面,購房者能夠仔細地挑選,可以避免沖動性購買行為。同行看房的親友比較多,有利于增加對樓盤的了解,看清利弊；大家的意見比一個人的看法更立體、更全面。這樣綜合集體智慧,可以加強購房決策程序,減少風險。

      專家提醒,春節(jié)期間,市場交易大廳和房管局都會放假。選擇春節(jié)假期交易,一定要注意證件問題,不要急于簽合同,導致一些不必要的損失。購房時一定要查看樓盤的五個證件,包括建設用地規(guī)劃許可證,建設工程規(guī)劃許可證,建設工程開工證,國有土地使用證,商品房預售許可證。開發(fā)商一般會給復印件,消費者一定要拿到房管局等部門核實這些證件的真?zhèn)?證件不齊的交易要格外謹慎。

      目前,不少購房者知道要看“五證”,但看到的往往只是復印件,而貓膩很可能就藏在復印件里。如果開發(fā)商不能提供全部原件,建議購房者至少應看到《國有土地使用證》和《商品房銷售預售許可證》的原件。此外,有的開發(fā)商因資金緊張,可能已經(jīng)將土地使用權連同土地上的在建工程向銀行作抵押。在這種情況下,如果沒有銀行允許對外銷售承諾,購房者購買的房屋將因被設定了抵權而無法按時取得房產證。

      其次,應嚴格把握合同條款。商品房銷售合同確定著買賣雙方的權利義務關系,是雙方履行的依據(jù),也是將來一旦發(fā)生糾紛時的解決依據(jù)。因此,購房者一定要認真簽訂好每一個條款。一般情況下,開發(fā)商使用的是建設部門擬定的示范合同文本,合同中會有一些空白的地方,有待雙方確認后寫入,或者有些選擇性條款有待雙方選擇。該示范合同文本的條款設定較為規(guī)范,較好考慮了買賣雙方權利義務的平衡,購房者可以采用,但購房者應對示范合同每個空白處或選擇處仔細推敲,填入對自己有利的內容。該示范合同文本不是強制性的,購房者也可以不予采用而另行擬定合同條款。

      第三步需理性

      亂花漸欲迷人眼。中央政府表明樓市調控堅決不動搖的同時,提出“堅決不動搖”加“定向寬松”；地方政府觀望加曖昧；貨幣政策繼續(xù)穩(wěn)定加適度微調；房產稅加快推廣……

      春節(jié)將至,房價何去何從,“買、還是不買”,依舊成為困擾廣大購房者的第一命題。

      年底購房是一個不錯的機會,第一,有些開發(fā)企業(yè)年底需要大量資金,就有可能加大優(yōu)惠力度來促進銷售,快速回籠資金；第二,資金實力較強的企業(yè),可能為了保證完成年度銷售目標任務,也會加大優(yōu)惠促銷力度奮力一搏；第三,市場上各種以春節(jié)為主題的優(yōu)惠促銷應該會比較多。

      春節(jié)期間,購房好處多,但買房人還要保持清醒,理性購房。一方面不要被所謂的打折讓利沖昏了頭,倉促購買；另一方面要客觀、全面考慮房型、環(huán)境、配套、性價比、交通、價格等因素。

      對于剛性需求的消費者而言,只要是自己認為合適的,什么時候購房都是好時機,因為你看中的房源別人或許也會看中,如果稍作猶豫,或許別人就買走了。對于購房者來說,要做到的就是克制逆勢抄底的心態(tài),選擇持續(xù)關注政策走勢,鎖定心儀樓盤實時動態(tài),一旦降價促銷達到了相對合理的價格區(qū)間,就應果斷出手。

      需要注意的是，如果您春節(jié)前后購買二手房,也要到相關部門核實證件。購房要細心觀察、核實,以免買來“帶病房”。據(jù)了解,房管局各職能部門和市房產交易大廳將按國家規(guī)定的時間進行休息,也就是說節(jié)后二手房過戶最早也要等到正月初七。

      第四步巧還貸

      CPI不斷上漲,一些發(fā)了豐厚年終獎的購房者考慮是否提前還貸。對此,專家認為需要根據(jù)自身情況差別對待。

      “如果理財僅限于銀行存款的話,最好還是提前還貸。”一銀行分析師表示,“因為各銀行對提前還款的日期要求不同,因此如果要提前還款,一定要和銀行方面提前預約。”他建議,首套房借款人盡量不要選擇提前還貸,最大限度享受首套房下浮優(yōu)惠利率。

      日前,筆者以供房者的身份走訪了市區(qū)部分銀行咨詢有關提前還貸的相關規(guī)定,一些銀行業(yè)務員表示,選擇提前還貸時需要留意關注違約金。

      筆者在走訪中了解到,目前大部分銀行都允許客戶選擇提前還貸,不過對于那些貸款期限未滿足相關規(guī)定的客戶,銀行方面還是需要收取一定的違約金。但各家銀行在違約金的計算方式上仍存在一定的差異,根據(jù)相關合同,大部分銀行是按照提前還款金額百分比收取,而有些銀行是按照貸款余額的比例進行計算。某行個貸業(yè)務員告訴筆者,如果客戶在貸款一年之后提前還貸,銀行不收取任何違約金。

      但如果在貸款不滿一年時提前還貸,那么違約金必須按照還款金額的百分比計算。筆者致電某銀行客服時,相關人員表示,目前提前還貸的情況為:不滿一年的違約金為還款金額的3%,不滿兩年的2%,不滿三年的1%。

      市民提前還貸時必須認真查看合同,同時提前還貸的金額限制以及合同變更的手續(xù)費都需要特別留意。