二手房成交量創(chuàng)“次低” 業(yè)主“hold住”年后做打算

    昨日廣州中介發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，盡管全年二手住宅成交均價(jià)仍上漲，但下半年開始已出現(xiàn)回調(diào)，近半年二手樓價(jià)環(huán)比上漲板塊逐步減少。而目前已經(jīng)接近過年，即使出手也很難趕在年前交樓，因此很多二手客都選擇“hold住”（保持住、控制住的意思），等到年后再算。

    去年二手成交量創(chuàng)“次低”

    受宏觀調(diào)控政策影響，2011年廣州二手成交量創(chuàng)2006年以來的“次低點(diǎn)”（僅高于2008年），據(jù)市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，2011年全年廣州市10區(qū)二手住宅登記宗數(shù)為70589宗，同比減少26.4%。

    滿堂紅研究部昨日發(fā)布數(shù)據(jù)指，2011年12月份廣州總體（不含南沙）由該公司促成的二手住宅成交均價(jià)為14020元/平方米，環(huán)比下跌6.9%，同比上升12.0%。2011年全年廣州總體二手住宅成交均價(jià)為13596元/平方米，同比上升23.1%。由于潛在買家觀望氣氛相當(dāng)濃厚，為促成交易，下半年市內(nèi)部分板塊的二手住宅售價(jià)及成交價(jià)開始出現(xiàn)回調(diào)。

    2011年下半年珠江新城板塊的成交均價(jià)高居全市首位，為26622元/平方米，同比上漲27.2%，環(huán)比下跌0.2%。而東風(fēng)東沿線板塊在2011年下半年的環(huán)比漲幅最大，達(dá)到29.4%，主要是包括東山雅筑等在內(nèi)高檔物業(yè)成交比例增大所致。

    據(jù)滿堂紅研究部分析，限購和限貸所形成的強(qiáng)力“殺手锏”，對(duì)市場(chǎng)上原有購買力造成最大限度的抑制，首先把大部分短線投資客清理出場(chǎng)，隨后增加改善性客戶的入市條件，最后更把包括結(jié)婚族在內(nèi)的初次置業(yè)者的首套房貸利率大幅提高。

    而隨著貸款購房客戶的成本增加，二手客的付款方式隨之發(fā)生明顯變化。滿堂紅報(bào)告指出，純商業(yè)貸款的變化最大，2010年純商業(yè)貸款的比例為42.8%，而2011年該比例迅速回落到29.5%，同比減少了13.3個(gè)百分點(diǎn)。2010年，采取純商業(yè)貸款方式購房，其套均總價(jià)為85.8萬元/套，而2011年純商業(yè)貸款物業(yè)的套均總價(jià)為97.6萬元/套，同比增加了11.8萬元/套。反觀一次性付款的客戶，2011年的套均總價(jià)為115.7萬元/套，比2010年的89.0萬元/套增加26.7萬元/套。

    合富置業(yè)數(shù)據(jù)亦顯示，2011年廣州二手住宅一次性付款的套均總價(jià)超過140萬/套，遠(yuǎn)高于總體套均總價(jià)的128萬/套。二手樓市主要以實(shí)力較強(qiáng)勁買家支撐。

    根據(jù)分析，由于樓價(jià)已處于高位，貸款購房成為絕大部分買家的首選，若2012年存款準(zhǔn)備金率和貸款基準(zhǔn)利率能適當(dāng)向下微調(diào)，便是對(duì)市場(chǎng)的一大利好，其積極作用甚至高于樓價(jià)或交易稅費(fèi)的下調(diào)。

    很可能上月“見頂回落”

    中介經(jīng)紀(jì)反映，很多二手客戶已經(jīng)選擇等一等。因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)非常靠近年底，即使出手也很難趕在春節(jié)前收樓。不過一些“性價(jià)比較高”的一二手聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目，人氣還可以維持火爆。

    有行家指出，12月單月二手住宅均價(jià)創(chuàng)年內(nèi)最大環(huán)比跌幅，極有可能是二手樓價(jià)“見頂回落”的信號(hào)，預(yù)期2012年第一季度二手樓價(jià)會(huì)出現(xiàn)寬幅振蕩，但由于有效需求已被嚴(yán)重?cái)D壓，潛在買家的信心受損，若樓價(jià)從高位下調(diào)幅度在8%以內(nèi)，對(duì)總體成交量的刺激會(huì)很有限。