二手市場(chǎng)步入實(shí)質(zhì)性降價(jià) 掛牌價(jià)下調(diào)和議價(jià)空間或再次擴(kuò)大

    2011年12月，上海二手房指數(shù)為2586點(diǎn)，較上月下降6點(diǎn)，環(huán)比下跌0.22%，跌幅比上月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)。與3月指數(shù)持平。這是指數(shù)自10月以來(lái)的連續(xù)第三個(gè)月下降，且跌幅持續(xù)擴(kuò)大。

    在指數(shù)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)的所有板塊中，80%下跌，18%走平，僅以2%微弱比例上漲。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，在上海宣布2012年繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)令后，二手房市場(chǎng)反應(yīng)看似依然“慢一拍”，但已步入實(shí)質(zhì)性降價(jià)階段隨著年底 房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大及加碼的傳聞，掛牌價(jià)下調(diào)和議價(jià)空間再次擴(kuò)大，一二手 房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象減緩，顯示業(yè)主堅(jiān)守的信心開(kāi)始動(dòng)搖。

    延續(xù)一年多的樓市調(diào)控，到了2011年底繼續(xù)釋放“不放松”的信號(hào)：2011年12月12日至14日召開(kāi)的 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議 指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；12月20日，上海市新聞辦公室官方發(fā)布消息稱(chēng)，2012年上海將繼續(xù)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)調(diào)控政策，繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

    市區(qū)跌幅繼續(xù)擴(kuò)大

    經(jīng)統(tǒng)計(jì)，上海市區(qū)全部8個(gè)區(qū)總體下跌0.22%，跌幅比2011年11月擴(kuò)大0.07個(gè)百分點(diǎn)。4個(gè)市中心區(qū)及浦東 陸家嘴 ( 600663 , 股吧 )12月下跌0.20%，跌幅比11月擴(kuò)大0.14個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)寧下跌0.23%，靜安和徐匯均下跌0.21%，黃浦下跌0.17%。受到局域性新房?jī)r(jià)格支撐和好地段“保值”概念影響，中心城區(qū)二手房?jī)r(jià)調(diào)整遲緩，大部分業(yè)主議價(jià)空間仍停留在4%-6%之間，低于全市10%的水平，只有少數(shù)用于置換的老工房、總價(jià)高的次新房降幅會(huì)稍大，這種價(jià)格行情造成成交量的稀少。

    市區(qū)跌幅擴(kuò)大的主要原因有二：一是臨近年底，連續(xù)走低的成交量行情遇到調(diào)控預(yù)期不見(jiàn)放松，動(dòng)搖了原本堅(jiān)持的市區(qū) 投資客，部分業(yè)主降價(jià)拋售總價(jià)300萬(wàn)元-1000萬(wàn)元的中高端住宅；二是看中新房并已下定的置換型業(yè)主誠(chéng)意出售老房，往往降價(jià)15%左右以促成交，如楊浦東外灘等板塊出現(xiàn)此類(lèi)成交，導(dǎo)致楊浦12月下跌0.25%。

    新興城區(qū)2011年12月下跌0.23%，跌幅比上月擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)。在此輪降幅中，新興城區(qū)二手房受到外圍新盤(pán)集體促銷(xiāo)影響最大，平均議價(jià)空間已超過(guò)上月的10%，但也難以改變成交頹勢(shì)。2011年12月，外圍新盤(pán)降價(jià)打折幅度在7-8折，二手房業(yè)主紛紛降低姿態(tài)，將議價(jià)空間放大至15%左右。松江、嘉定、寶山近市區(qū)部分掛牌價(jià)下降的二手房吸引了眾多購(gòu)房者看房，促成了一定的成交量。2011年12月，松江、嘉定、寶山近市區(qū)部分分別下跌0.28%、0.25%和0.21%。

    非新興中心城區(qū)2011年12月下跌0.18%，跌幅比11月縮小0.10個(gè)百分點(diǎn)。奉賢下跌0.31%，金山下跌0.20%，崇明下跌0.09%。盡管非新興中心城區(qū)跌幅最小，但跌幅達(dá)到0.40%的板塊有兩個(gè)在該區(qū)域，即浦東曹路和奉賢海灣板塊，均下跌0.40%。顯示了非新興中心城區(qū)板塊價(jià)格差異較大。下跌板塊超過(guò)八成

    經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2011年12月上海市128個(gè)板塊中，下跌103個(gè)（比上月增加7個(gè)），持平23個(gè)，上漲2個(gè)。下跌板塊數(shù)量占八成以上。下跌板塊12月平均下跌0.27%，跌幅與上月持平。下跌板塊數(shù)量增多且跌幅擴(kuò)大，這是因?yàn)?，政策預(yù)期導(dǎo)致市場(chǎng)恐慌使得投資客拋盤(pán)，不少高端住宅出現(xiàn)明顯拋售跡象，有的議價(jià)空間甚至達(dá)到20%。2011年12月，黃浦人民廣場(chǎng)、靜安曹家渡和浦東 世博濱江板塊分別下跌0.42%、0.38%和0.33%。同時(shí)，在部分外圍區(qū)域，急需套現(xiàn)的業(yè)主主動(dòng)大幅降價(jià)，關(guān)注市場(chǎng)較久的客戶(hù)迅速接盤(pán)，如青浦徐涇板塊下跌0.35%。此外，近期新房供應(yīng)量相對(duì)穩(wěn)定且降價(jià)幅度大，各大中介紛紛轉(zhuǎn)投新房市場(chǎng)，導(dǎo)致本就冷淡的二手房市場(chǎng)“雪上加霜”。

    2011年12月持平板塊有閔行顓橋、金山亭林、崇明陳家鎮(zhèn)和長(zhǎng)興島等地段偏遠(yuǎn)且基本無(wú)成交量的板塊。

    2011年12月上漲板塊平均上漲只有0.02%，漲幅比上月縮小了三分之二以上，漲幅甚至可以忽略不計(jì)。僅有的兩個(gè)上漲板塊為閔行金虹橋和黃浦濱江板塊，分別上漲0.02%和0.01%。板塊內(nèi)某些房型好、 裝修到位、可快速入住的房源露面，贏得購(gòu)房者青睞。一年呈現(xiàn)分段式行情

    上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，作為調(diào)控異常嚴(yán)厲的2011年，上海二手房指數(shù)呈現(xiàn)分段式行情。其中，1—6月是上漲期，漲幅呈逐月縮小趨勢(shì)。1月延續(xù)2010年末翹尾行情，但隨著1月底和2月初迎來(lái)嚴(yán)格的調(diào)控政策和年內(nèi)首次 加息，走暖行情戛然而止，成交量大跳水。3—6月指數(shù)在波動(dòng)中小幅上揚(yáng)，4月初年內(nèi)第二次加息，二手房市場(chǎng)在政策消化過(guò)程中開(kāi)始出現(xiàn)觀望情緒并逐漸轉(zhuǎn)為博弈，演繹多方分化行情。7—12月是調(diào)整期，先平后降。其中7-9月指數(shù)連續(xù)三月基本走平，7月7日迎來(lái)年內(nèi)第三次加息，7月24日新“滬4條”叫停“補(bǔ)稅購(gòu)房”，市場(chǎng)陷入深度博弈期。10—12月指數(shù)連續(xù)下降，降幅逐月擴(kuò)大，樓市進(jìn)入回調(diào)期，2011年二手房市場(chǎng)在慘淡交易中收尾。

    樓市“限”字令，使得投資型需求基本被清場(chǎng)，但也傷及了部分剛性和改善型需求。2011年房?jī)r(jià)上漲得到了一定抑制。2012年的政策已明確不會(huì)放松，隨著新的一年價(jià)格走勢(shì)進(jìn)一步明朗，買(mǎi)方或?qū)⒄紦?jù)心理上的優(yōu)勢(shì)。如果跌勢(shì)延續(xù)，出現(xiàn)同比下降的格局，那么事實(shí)上將宣告房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的來(lái)臨。