年末樓市抉擇：“割肉”賣房還是當(dāng)“包租婆”

        買還是租?是樓市永恒不變的話題，然而隨著近期大批新盤降價(jià)或低開(kāi)，這個(gè)話題的博弈方又加入了賣家和中介。“割肉賣”還是先租出去?做租賃生意又累傭金又少，但是買賣又沒(méi)生意，怎么辦?關(guān)于買賣和租賃的抉擇每天都困擾著很多人，本期樓經(jīng)將通過(guò)不同案例講述年底將至不同人的“抉擇”經(jīng)歷。
　　
　　買房抉擇之買方
　　
　　“春節(jié)以后再看看吧”
　　
　　在現(xiàn)在的樓市環(huán)境下，面臨抉擇次數(shù)最多，抉擇最艱難的當(dāng)然是持幣觀望的買家了。什么時(shí)候買?買哪里?買郊區(qū)的新房還是市區(qū)的二手房?需要做的抉擇真是不少。盡管電視里、網(wǎng)絡(luò)上各種各樣的“專家”在不停地鼓吹現(xiàn)在是入市的好時(shí)機(jī)，有機(jī)會(huì)趕快買。但基于各人不同的狀況，要真的下定決心出手也并不容易。
　　
　　小吳是工作還不到3年的“85后”，還沒(méi)買房的他暫時(shí)和兩個(gè)朋友一起住在浦東張江附近，三間房間，一人住一間，每人1100元的租金。“每個(gè)月的工資差不多有三分之一都花在房租上了。”小吳說(shuō)。前不久，中介又通知他，明年二月房租可能會(huì)上漲。“居無(wú)定所”的感覺(jué)并不好，看到最近那么多樓盤降價(jià)的信息，加上身邊朋友的鼓動(dòng)，小吳下決心要出手買房了。
　　
　　從今年9月開(kāi)始，小吳的足跡踏遍大半個(gè)上海，從閘北到寶山，從閔行到嘉定，新盤加二手房，看了十多個(gè)樓盤。“我是第一次買房，家里出錢，首付大概能幫忙付個(gè)四五十萬(wàn)，按照首付3成來(lái)算，能承受的房子總價(jià)就150萬(wàn)元左右吧。”
　　
　　由于在市區(qū)上班，小吳不想把房子買得太遠(yuǎn)，但是在外環(huán)以內(nèi)看過(guò)的房子里，基本沒(méi)有單價(jià)2萬(wàn)/平方米以內(nèi)的，買個(gè)80平方米大小的房子就超預(yù)算了，而外環(huán)外只要和軌交搭點(diǎn)邊的新盤基本也要2萬(wàn)/平方米左右。如果不靠近軌交，上班實(shí)在不方便。前不久，小吳看到嘉定大批新盤降價(jià)的消息，周末便興沖沖地過(guò)去看房，“價(jià)格倒是很合適”，裝修房單價(jià)1.4萬(wàn)左右/平方米，這樣算來(lái)可以買到100平方米左右的小三房了。“但還是覺(jué)得太遠(yuǎn)了”小吳仔細(xì)算了一下，從11號(hào)線嘉定新城站上車，轉(zhuǎn)2號(hào)線再轉(zhuǎn)1號(hào)線到單位要花一個(gè)半小時(shí)，這還不是高峰時(shí)間，車還比較空。如果早高峰天天擠軌交上班實(shí)在讓人難以接受。
　　
　　買市區(qū)的二手房吧，倒是有不少單價(jià)1.8萬(wàn)-1.9萬(wàn)/平方米的老公房，交通、各方面的配套也都不錯(cuò)，可畢竟房子的“歲數(shù)”太大，擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)漏水之類的麻煩。有些二手房，因?yàn)橘I賣未滿五年，需按總價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，再加上七七八八的契稅和中介費(fèi)等項(xiàng)目，一套叫價(jià)120萬(wàn)元的老房子光是稅費(fèi)就要交十萬(wàn)余元。“租房嘛，不穩(wěn)定，再加上房租也會(huì)上漲;想買可又老是看不到合適的房子，一趟趟跑也很累。”2個(gè)多月的看房經(jīng)歷，小吳已經(jīng)略顯疲憊。“我總覺(jué)得房?jī)r(jià)還沒(méi)跑到底，打算明年春節(jié)以后再出來(lái)看看。”
　　
　　買房抉擇之賣方
　　
　　“我又不著急，為什么要‘割肉’?”
　　
　　是“割肉”叫賣還是忍一忍明年再說(shuō)?對(duì)于賣房者來(lái)說(shuō)，他們也存在這一抉擇。不過(guò)相較買房人來(lái)說(shuō)，他們的回旋余地會(huì)大一些，不是特別急賣的話一般會(huì)選擇先租出去賺點(diǎn)租金。
　　
　　徐亮(化名)在上海體育館附近的某高檔小區(qū)內(nèi)有套三房，這套房子可以算得上是小區(qū)的景觀房，500萬(wàn)元的掛牌價(jià)也是正常的市場(chǎng)價(jià)?？蓲炫埔粋€(gè)多月過(guò)去了，除了個(gè)別中介會(huì)打電話來(lái)詢問(wèn)價(jià)格外，其他一點(diǎn)動(dòng)靜都沒(méi)有，在中介的勸說(shuō)下，徐亮把價(jià)格調(diào)[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]至450萬(wàn)元左右，對(duì)瞬間“蒸發(fā)”的50萬(wàn)元他還挺心疼，可即便這樣，又一個(gè)月過(guò)去了，還是連一個(gè)看房的人都沒(méi)有。
　　
　　中介建議，如果想要出手，可能還要再降幾十萬(wàn)，不過(guò)，即便如此還是不能保證一定賣得掉，聽(tīng)到這個(gè)說(shuō)法，不愿再“割肉”的徐亮干脆“改賣為租”，房子最終被一名外企高管看中，以9000元/月的價(jià)格租下了。
　　
　　在是繼續(xù)“割肉”賣還是先出租的問(wèn)題上，徐亮選擇了后者，這也代表了很多在資金上沒(méi)有后顧之憂投資客的心態(tài)。
　　
　　本市某中介研究部反映，市中心的房東很少愿意大幅讓價(jià)，雖然目前房東議價(jià)幅度確實(shí)比10月份時(shí)有一定程度放大，但議價(jià)空間依然維持在10%以內(nèi)，中心城區(qū)及部分自住板塊由于房源稀缺，議價(jià)空間仍多在5%左右。而對(duì)買家來(lái)說(shuō)，這個(gè)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于他們的預(yù)期，而下跌多少才會(huì)入市?他們也說(shuō)不清。“我又不是開(kāi)發(fā)商，不需要回籠資金，為什么要一下子讓價(jià)那么多?不如暫時(shí)不賣了，等明年再說(shuō)吧，也許又好了呢?”在這樣的思想支持下，根據(jù)本市某中介研究咨詢部的統(tǒng)計(jì)，全市約有10%的掛牌業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，個(gè)別區(qū)域甚至達(dá)到近30%。
　　
　　不過(guò)需要注意的是，對(duì)于部分轉(zhuǎn)售為租的業(yè)主來(lái)說(shuō)，也有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是不一定能馬上租出去。因?yàn)楝F(xiàn)在是租賃淡季。據(jù)中介介紹，傳統(tǒng)租賃旺季是每年的九十月份和三四月份，現(xiàn)在臨近年底，新增租賃不多，倒是有一些外籍人士因?yàn)樾菁倩貒?guó)而退租的。還有部分租賃即將到期的房東表示要繼續(xù)掛牌出租，而對(duì)于臨近年底是否能成功出租和租金的多少并不關(guān)心，他們寧愿現(xiàn)在空關(guān)也不愿掛牌拋售，大部分租約到期的房東都表示要在春節(jié)以后看政策的發(fā)展形勢(shì)作出買賣決定。
　　
　　買房抉擇之中介
　　
　　做租賃生意身不由己
　　
　　做六單租賃生意才相當(dāng)于一單房屋買賣拿到的傭金，需要投入的精力卻差不多，甚至還要更吃力，這買賣到底做不做?這是擺在今年市中心各大中介公司門店內(nèi)的棘手問(wèn)題。在生存第一的前提下，絕大多數(shù)還是選擇“做一筆算一筆”。
　　
　　王思文是某中介萬(wàn)體館分行的經(jīng)理，在該區(qū)域，近期的二手房買賣幾乎處于停滯狀態(tài)。
　　
　　“有錢買的被限購(gòu)，沒(méi)被限購(gòu)的買不起”。雖然部分房東已讓價(jià)10%，但11月至今該分行都未“開(kāi)單”。相比之下，租賃市場(chǎng)的開(kāi)拓倒是比較順手，本月已做了5單。“我們的業(yè)務(wù)員除了做一手房代理，現(xiàn)在基本把時(shí)間花在租房市場(chǎng)上了。”王思文說(shuō)，原本業(yè)務(wù)員給客戶的電話可能十個(gè)中有七八個(gè)是詢問(wèn)是否買房、賣房，兩三個(gè)是關(guān)于租房的，現(xiàn)在這個(gè)比例正好相反。
　　
　　不過(guò)，做租賃生意也是無(wú)奈之舉。“往年這個(gè)時(shí)候生意很好，誰(shuí)會(huì)去做租賃?”王思文坦言，過(guò)去幾年的11月，他所在的門店平均至少能做五六單買賣生意，2009年更是成交了十幾套房子，那時(shí)根本沒(méi)心思做租賃的生意。不過(guò)，今年的情況就不同了。
　　
　　其實(shí)，按照王思文這個(gè)月做的5單租賃生意來(lái)看，6000-10000元的月租金水平，若每單收取月租金的70%作傭金，總共也就3萬(wàn)元左右，這對(duì)于維持整個(gè)門店的運(yùn)營(yíng)和人力成本顯然是不夠的，但總是聊勝于無(wú)。
　　
　　王思文門店的情況在整個(gè)中介行業(yè)內(nèi)早就不是個(gè)案。從買賣租賃傭金收入對(duì)比來(lái)看，1單買賣傭金收入需要完成6單租賃才能達(dá)到?？傮w來(lái)看，由于議價(jià)空間難有大幅提升，短期內(nèi)二手房交易仍艱難，繼續(xù)強(qiáng)占一手房買賣和積極爭(zhēng)取租賃業(yè)務(wù)將成為今年最后兩個(gè)月中介業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。
　　
　　郭愛(ài)枝所在的某中介上海銳豐場(chǎng)中分行10月以來(lái)買賣成交了6套，租賃3套。這份成績(jī)單在整個(gè)中介行業(yè)來(lái)看目前是相當(dāng)另類的。“我們這里都是小戶換大戶，自產(chǎn)自銷型的業(yè)主。”她介紹，反正都是自住客戶，沒(méi)什么投資客，“低進(jìn)低出或高進(jìn)高出，房?jī)r(jià)漲跌對(duì)他們沒(méi)有太大影響。”比如一個(gè)客戶剛賣掉一套60多平方米的老房子，又隨即以略高的單價(jià)買進(jìn)了一套90平方米的三房。
　　
　　“老業(yè)務(wù)員不愿意做租賃，一般是新來(lái)的業(yè)務(wù)員做得多一些。”郭愛(ài)枝說(shuō)，因?yàn)榕砥中麓甯浇山蛔疃嗟氖亲饨?800-2000元/月的老公房，傭金很低，而且同樣要帶客戶看房，投入的精力也不小。