廣州二手樓市今年呈“L”型 中小戶型成交比例增大

    1~11月全市成交價(jià)漲量跌，均價(jià)仍漲2成

    日前滿堂紅發(fā)布研究報(bào)告稱，受限購(gòu)、限貸等樓市調(diào)控政策的影響，2011年廣州二手住宅成交量持續(xù)低迷。1~11月，全市二手住宅交易登記面積共567.16萬(wàn)平方米，同比減少24.7%；價(jià)格方面，前11個(gè)月成交均價(jià)為13574元/平方米，與去年全年的11047元/平方米相比上升了22.9%。

    二手住宅呈“L型”走勢(shì)

    根據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，2011年1~11月份廣州市二手住宅的交易登記面積為567.16萬(wàn)平方米，同比減少24.7%。其中，中心六區(qū)為338.24萬(wàn)平方米，同比減少25.3%；新四區(qū)為228.92萬(wàn)平方米，同比減少24.0%。滿堂紅研究部認(rèn)為，新四區(qū)的交易量降幅低于中心六區(qū)，主要原因是其樓價(jià)水平低于中心六區(qū)，比較符合調(diào)控后占據(jù)市場(chǎng)主流位置的剛性需求的購(gòu)買力，受調(diào)控的沖擊略為輕微。

    此外，從交易量的月度環(huán)比走勢(shì)來(lái)看，前11個(gè)月廣州二手住宅市場(chǎng)基本呈向下的“L型”走勢(shì)，在1月底新一輪國(guó)家調(diào)控政策出臺(tái)之后，2月份的二手住宅交易量在春節(jié)和調(diào)控的雙重影響下急轉(zhuǎn)直下，從1月份的89.44萬(wàn)平方米下降到55.82萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅達(dá)到37.6%。此后，交易量在不斷的僵持博弈中波動(dòng)下行。到11月份，隨著中心城區(qū)的一手樓開始出現(xiàn)明顯的降價(jià)行為，交易量降至38.50萬(wàn)平方米的年內(nèi)新低。而從同比走勢(shì)來(lái)看，由于2010年廣州二手住宅市場(chǎng)“先抑后揚(yáng)”的走勢(shì)，2011年各月份的交易量同比降幅逐步擴(kuò)大，下行趨勢(shì)更為明顯。

    中小戶型成交比例增大

    根據(jù)滿堂紅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)，前11個(gè)月，廣州二手住宅成交按面積分類，以60~80平方米的房源成交比例最多，占34.0%；80~100平方米的房源次之，占21.8%。對(duì)比2010年同期，90平方米以下的中小戶型成交比例從71.2%提高到74.3%，提高了3.1個(gè)百分點(diǎn)，而90~120平方米的房源成交占比降低了1.2個(gè)百分點(diǎn)，120平方米以上的房源成交占比降低了2個(gè)百分點(diǎn)。滿堂紅研究部認(rèn)為，中小戶型占比提高，主要是因?yàn)檎{(diào)控后投資投機(jī)性需求退場(chǎng)，剛性需求成為二手住宅市場(chǎng)的主流需求。

    此外，根據(jù)滿堂紅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)，1~11月份，按照成交總價(jià)分類，以40萬(wàn)~80萬(wàn)元的房源成交占比最大，占38.2%；80萬(wàn)~120萬(wàn)元的房源次之，占27.2%。不過(guò)，盡管80萬(wàn)元以下的二手住宅最受置業(yè)者歡迎，但由于樓價(jià)的上漲，其成交比例與去年同期相比大幅降低了12個(gè)百分點(diǎn)。80萬(wàn)元以上的房源中，以120萬(wàn)~160萬(wàn)元的房源成交占比提高最快，同比提高了4個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，在調(diào)控的市場(chǎng)環(huán)境下，200萬(wàn)元以上的高價(jià)房源占比依然達(dá)到了7.2%，比去年同期提高了3.1個(gè)百分點(diǎn)，反映了實(shí)力買家購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的熱情不減的現(xiàn)實(shí)。

   專家預(yù)測(cè)明年二手樓價(jià)量或再減一成

    下半年以來(lái)，中央政府和地方政府一再表示，2012年房地產(chǎn)調(diào)控決不動(dòng)搖。在此情況下，滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉認(rèn)為，預(yù)計(jì)2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)、限貸的調(diào)控大環(huán)境基本不變，雖然地方執(zhí)行調(diào)控的細(xì)則有可能靈活微調(diào)，銀根亦有望較2011年放松，但由于樓市需求依然受到較大限制，預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交量將持續(xù)低迷，全年的二手住宅成交量將較2011年減少一成左右。

    價(jià)格方面，從2011年第四季度開始，二手樓價(jià)的下行趨勢(shì)基本形成，但在剛性需求的支撐下，2012年的二手住宅價(jià)格不會(huì)下滑太多，預(yù)計(jì)平均降幅約為10%，最高不超過(guò)15%，全年成交均價(jià)將與2011年基本持平。