明年1月1日起施行！事關(guān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管

第二條  凡在九江市中心城區(qū)（潯陽區(qū)、濂溪區(qū)、經(jīng)開區(qū)、八里湖新區(qū)，下同）內(nèi)經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的新建商品房項目，其預(yù)售款的歸集、使用及監(jiān)督管理工作，適用本辦法。

第三條  本辦法所稱新建商品房預(yù)售資金（以下簡稱預(yù)售資金），是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將其開發(fā)的新建商品房進(jìn)行預(yù)售，由購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和扣除按揭保證金后的銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。

第十一條  經(jīng)辦銀行不得對監(jiān)管賬戶捆綁設(shè)定任何自動劃賬功能，不得在與監(jiān)管部門參與簽訂的三方協(xié)議以外的任何協(xié)議、合同中對監(jiān)管賬戶及資金進(jìn)行任何形式的監(jiān)管、約束。開通網(wǎng)上銀行的監(jiān)管賬戶，僅可辦理查詢業(yè)務(wù)，不得開通企業(yè)網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬等業(yè)務(wù)，確保?？顚Ｓ谩?/span>

開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)不得對監(jiān)管賬戶和用于支付工程款、材料款賬戶的款項設(shè)定擔(dān)保責(zé)任，也不得在其他協(xié)議、合同、合約中以任何形式對監(jiān)管賬戶的資金使用進(jìn)行約束。

第十二條  監(jiān)管賬戶名稱、賬號信息應(yīng)在商品房預(yù)售許可證、商品房買賣合同上載明，在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置公示，并隨商品房預(yù)售許可證在監(jiān)管部門門戶網(wǎng)站中公示。

第十三條  商品房項目現(xiàn)售備案后，銷售款可不進(jìn)入監(jiān)管賬戶。商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記并已完成新建物業(yè)承接查驗后，開發(fā)企業(yè)可持相關(guān)證明材料向監(jiān)管部門申請解除預(yù)售資金監(jiān)管，經(jīng)監(jiān)管部門審核符合解除監(jiān)管條件的，通過經(jīng)辦銀行及監(jiān)管系統(tǒng)解除賬戶監(jiān)管。

第四章  資金收存

第五章  監(jiān)管使用

第十八條  預(yù)售資金監(jiān)管模式為全額監(jiān)管，分為重點監(jiān)管資金和非重點監(jiān)管資金，重點監(jiān)管資金的額度為該監(jiān)管項目樓棟總預(yù)售款的20%，其余為非重點監(jiān)管資金?？傤A(yù)售款以辦理預(yù)售許可證時申報的樓棟銷售價格進(jìn)行核定。

進(jìn)入監(jiān)管賬戶的預(yù)售資金，不同于開發(fā)企業(yè)自有資金，應(yīng)?？顚Ｓ?，優(yōu)先用于本項目建設(shè)支出。其中重點監(jiān)管資金應(yīng)只能用于本項目工程建設(shè)必需的材料款、設(shè)備款、施工進(jìn)度款、監(jiān)理費等相關(guān)工程支出，不得用于支付借（貸）款的本金和利息，不得用于繳納土地價款、罰金、支付營銷費用及開發(fā)企業(yè)員工工資等。

第十九條  開發(fā)企業(yè)申請使用重點監(jiān)管資金時，監(jiān)管部門應(yīng)以監(jiān)管項目樓棟形象進(jìn)度節(jié)點為依據(jù)，控制重點監(jiān)管資金余額，同時也可根據(jù)項目建設(shè)的實際情況，增加申請使用頻次，項目各進(jìn)度節(jié)點重點監(jiān)管資金最低余額要求為：

1．主體結(jié)構(gòu)達(dá)到1/3時，重點監(jiān)管資金余額不低于總重點監(jiān)管額度的90%；

2．主體結(jié)構(gòu)達(dá)至2/3時，重點監(jiān)管資金余額不低于總重點監(jiān)管額度的80%；

3．主體結(jié)構(gòu)封頂時，重點監(jiān)管資金余額不低于總重點監(jiān)管額度的70%；

4．完成五方主體驗收合格時，重點監(jiān)管資金余額不低于總重點監(jiān)管額度的50%；

5．施工升降式人貨兩用電梯拆除后，重點監(jiān)管資金余額不低于總重點監(jiān)管額度的40%；

6．供電、供水、天燃?xì)?、電梯、消防、人防、市政園林等配套設(shè)施中的每一項工程完成驗收，重點監(jiān)管資金余額按總重點監(jiān)管額度的1%核減；

7．完成規(guī)劃驗收時，重點監(jiān)管資金余額不低于總重點監(jiān)管額度的20%；

8．完成建設(shè)工程竣工驗收備案的，重點監(jiān)管賬戶余額不低于總重點監(jiān)管額度的1%；

9．完成房屋所有權(quán)首次登記或完成新建物業(yè)承接查驗中任何一項的，重點監(jiān)管資金余額按總重點監(jiān)管額度的0.5%核減；

10．完成房屋所有權(quán)首次登記并已完成新建物業(yè)承接查驗的，開發(fā)企業(yè)可申請取消預(yù)售資金監(jiān)管。

如水、電、氣等施工合同及材料采購合同有明確資金支付時間約定的，可根據(jù)合同約定申請使用監(jiān)管資金，但原則上不得超過工程節(jié)點最低監(jiān)管額度。

第二十條  監(jiān)管部門在受理開發(fā)企業(yè)的用款申請后，應(yīng)在3個工作日內(nèi)辦結(jié)，對符合使用條件的，通過監(jiān)管系統(tǒng)將同意使用的電子信息傳送至經(jīng)辦銀行。有下列情況之一的，駁回使用申請，并說明理由：

1．未按照規(guī)定將預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶的；

2．申請資金超出用款額度的；

3．該項目之前用款未按要求使用的；

4．實際用途、收款單位與合同約定不符的；

5．其它不符合使用規(guī)定的情形。

第二十一條  監(jiān)管資金實行“點對點”支付管理，應(yīng)從監(jiān)管賬戶直接撥付至開發(fā)企業(yè)簽約的施工、設(shè)備供應(yīng)、材料供應(yīng)、監(jiān)理等第三方賬戶，但稅費、開發(fā)企業(yè)員工工資等確需撥至開發(fā)企業(yè)一般戶的除外。監(jiān)管部門應(yīng)在開發(fā)企業(yè)下次請款時，對前次撥至開發(fā)企業(yè)一般戶的資金使用情況進(jìn)行核實。

第二十二條  經(jīng)辦銀行應(yīng)嚴(yán)格按照三方協(xié)議，依據(jù)監(jiān)管部門發(fā)送的同意資金使用的電子批準(zhǔn)信息，在2個工作日內(nèi)將資金撥付給電子信息載明的相關(guān)單位。

經(jīng)辦銀行不得以任何理由拒撥或緩撥預(yù)售資金，同時做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控工作，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管資金的，應(yīng)立即停止撥付，實時通過監(jiān)管系統(tǒng)告知監(jiān)管部門，并上傳證明資料，監(jiān)管部門要及時約談開發(fā)企業(yè)核實情況，并根據(jù)實際情況依法依規(guī)處置。

第二十三條  允許開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管賬戶開設(shè)之初監(jiān)管資金未達(dá)到重點監(jiān)管資金額度時，在按規(guī)定將該監(jiān)管項目樓棟應(yīng)入賬商品房預(yù)售資金全部收存監(jiān)管賬戶，按新收存監(jiān)管賬戶資金最高50%的比例，由開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管部門申請撥付重點監(jiān)管資金用于項目建設(shè)，直至累計達(dá)到重點監(jiān)管資金額度，但其中提前使用的工程建設(shè)支出應(yīng)計入重點監(jiān)管資金額度節(jié)點使用總額度內(nèi)。

第二十四條  核準(zhǔn)使用的每筆總包施工款中，必須有不低于提取額25%的監(jiān)管資金直接劃入本項目農(nóng)民工工資專用賬戶，確保用于支付農(nóng)民工工資，但已按要求支付農(nóng)民工工資的除外。

第二十五條  非重點監(jiān)管資金中核準(zhǔn)用于支付法定稅費的總額度，不應(yīng)超過監(jiān)管項目樓棟已收存預(yù)售資金總額的10%，工程建設(shè)進(jìn)展順利、監(jiān)管賬戶資金充裕的項目，也應(yīng)控制在15%以內(nèi)。項目前期按本辦法第23條已在重點監(jiān)管額度資金內(nèi)提取的稅費數(shù)額合并計算。

第二十六條  工程進(jìn)度未達(dá)到使用節(jié)點，但項目所在區(qū)人民政府書面來函提出需要提前支付監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支付農(nóng)民工工資的，監(jiān)管部門可予以支持，支付到該項目施工企業(yè)農(nóng)民工工資專戶。開發(fā)企業(yè)后續(xù)銷售回款應(yīng)補(bǔ)足預(yù)支部分。

第二十七條  允許監(jiān)管賬戶內(nèi)資金進(jìn)賬達(dá)到監(jiān)管額度標(biāo)準(zhǔn)、且無停工、逾期交付等信用信譽優(yōu)秀的開發(fā)企業(yè)，嚴(yán)格按《中國銀保監(jiān)會辦公廳住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳中國人民銀行辦公廳關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號）要求，用商業(yè)銀行出具的見索即付性現(xiàn)金保函等額置換預(yù)售監(jiān)管資金，保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

第二十八條   開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同，達(dá)成退房協(xié)議的，原則上應(yīng)使用非重點監(jiān)管資金進(jìn)行支付。非重點監(jiān)管資金不足的，或是監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)售資金未達(dá)到重點監(jiān)管額度的，開發(fā)企業(yè)可申請使用重點監(jiān)管資金進(jìn)行支付，但之后收取的預(yù)售資金應(yīng)優(yōu)先補(bǔ)足重點監(jiān)管資金額度。

第二十九條  根據(jù)國家政策、建筑設(shè)計規(guī)范、房地產(chǎn)市場變化等情況，監(jiān)管部門可對預(yù)售資金使用節(jié)點和相應(yīng)監(jiān)管額度進(jìn)行調(diào)整。

第六章  違規(guī)處理