農(nóng)村住房怎么建？九江出臺新辦法！

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九江市人民政府辦公室印發(fā)

《九江市農(nóng)村住房建設(shè)管理辦法》

對我市農(nóng)村建房作出規(guī)定

第一條　　為全面貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)決落實(shí)習(xí)近平總書記關(guān)于打造美麗鄉(xiāng)村、留住鄉(xiāng)愁指示精神，規(guī)范農(nóng)村村民建房管理，切實(shí)保障農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理用地需求，改善農(nóng)村人居環(huán)境，建設(shè)美麗鄉(xiāng)村，推進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條　　本市行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民在集體土地上新建、改建和擴(kuò)建住房（以下簡稱村民建房）及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條　　村民建房按照市縣指導(dǎo)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責(zé)、村級主體進(jìn)行分級管理?？h鄉(xiāng)政府承擔(dān)屬地責(zé)任。

農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉(zhuǎn)、違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農(nóng)房利用；組織開展農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀和需求情況統(tǒng)計(jì)調(diào)查，及時將農(nóng)民建房新增建設(shè)用地需求通報(bào)同級自然資源部門；參與編制國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃。

自然資源部門負(fù)責(zé)國土空間規(guī)劃、土地利用計(jì)劃和規(guī)劃許可等工作，在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌安排宅基地用地規(guī)模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和規(guī)劃許可等相關(guān)手續(xù)。依法辦理宅基地及其地上房屋的不動產(chǎn)確權(quán)登記。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)村民建房的技術(shù)指導(dǎo)服務(wù)，加大新型農(nóng)房建設(shè)圖集推廣；負(fù)責(zé)牽頭國家和省政府明確的重點(diǎn)對象農(nóng)村危房改造工作；負(fù)責(zé)鄉(xiāng)村建設(shè)工匠培訓(xùn)，探索建立符合農(nóng)村實(shí)際的鄉(xiāng)村建設(shè)工匠培養(yǎng)管理制度。

公安、財(cái)政、交通、生態(tài)環(huán)境、林業(yè)、水利、鄉(xiāng)村振興、衛(wèi)健、電力、通信等部門和單位，按照各自職責(zé)，配合做好村民住房建設(shè)管理工作。

第四條　　縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對鄉(xiāng)村規(guī)劃編制的統(tǒng)籌與指導(dǎo)，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)村民建房的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批工作，定期對村民建房情況開展督查。

第五條　　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)村民住宅用地的審核批準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)農(nóng)村住房建設(shè)管理的組織領(lǐng)導(dǎo)，科學(xué)配備人員力量，健全機(jī)構(gòu)，履行屬地責(zé)任，優(yōu)化審批流程，提高審批效率，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，規(guī)范宅基地審批和建房全過程管理。依法組織開展村民建房動態(tài)巡查，探索設(shè)立村級宅基地協(xié)管員，及時發(fā)現(xiàn)和協(xié)助制止違法違規(guī)建房行為。指導(dǎo)村級組織完善宅基地民主管理程序。

第六條　　村民委員會應(yīng)協(xié)助鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府做好農(nóng)村宅基地和村民住房建設(shè)的審查、批準(zhǔn)和監(jiān)管等相關(guān)工作，通過制定村規(guī)民約、開展村民評議等方式對農(nóng)村宅基地和村民住房建設(shè)行為進(jìn)行規(guī)范。及時發(fā)現(xiàn)、報(bào)告、制止、協(xié)助處理違法違規(guī)建房行為，并向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或有關(guān)部門報(bào)告。

第七條　　村民建房應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣（市、區(qū)）自然資源主管部門應(yīng)按照“規(guī)劃引領(lǐng)、合理布局；保護(hù)耕地、保護(hù)環(huán)境；一戶一宅、節(jié)約集約；注重風(fēng)貌、彰顯特色”的原則，組織編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃。規(guī)劃編制和管理所需經(jīng)費(fèi)應(yīng)納入縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）年度工作財(cái)政預(yù)算。

對已有村莊規(guī)劃且符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的，要引導(dǎo)村民依照規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)。

對不符合村莊發(fā)展實(shí)際的村莊規(guī)劃應(yīng)抓緊修編。

對分散型、小規(guī)模和目前沒有編制規(guī)劃的村莊，應(yīng)當(dāng)完善農(nóng)房建設(shè)管理要求，合理布局，滿足農(nóng)村住房建設(shè)需求。

在歷史文化名村、中國傳統(tǒng)村落、自然保護(hù)區(qū)、森林公園、風(fēng)景名勝區(qū)及其外圍保護(hù)地帶范圍內(nèi)建房的，應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)規(guī)劃要求。

第八條　　村民建房堅(jiān)持生態(tài)友好、環(huán)境友好與鄰里友好。鼓勵新建農(nóng)房向基礎(chǔ)設(shè)施完善、自然條件優(yōu)越、公共服務(wù)設(shè)施齊全、景觀環(huán)境優(yōu)美的村莊聚集。要以“三調(diào)”數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)規(guī)劃好村莊建設(shè)邊界，明確建筑高度等規(guī)劃管控要求，保護(hù)歷史文化和鄉(xiāng)村風(fēng)貌。

第九條　　村民建房應(yīng)充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和未利用地，不占或者少占耕地。適當(dāng)避開交通沿線選址建房，重要交通廊道沿線應(yīng)加強(qiáng)景觀環(huán)境控制，加大建筑退讓。村民不得在以下情形選址建房：

（一）村民建房禁止占用永久基本農(nóng)田、Ⅰ級保護(hù)林地、一級*生態(tài)公益林地。

（二）村民建房應(yīng)避讓有開采價值的地下資源、地面塌陷區(qū)和地下采空區(qū)。

（三）禁止在崩塌、滑坡、泥石流等山洪地質(zhì)災(zāi)害危險區(qū)削坡建房，強(qiáng)化山地丘陵區(qū)削坡建房的安全管理。確實(shí)無法避讓的，應(yīng)治理達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)后方可批準(zhǔn)建房。

（四）禁止在河湖圩堤管理范圍內(nèi)建設(shè)房屋，原有宅基地位于河湖圩堤管理范圍內(nèi)的應(yīng)退出，另行選址。

（五）禁止在古樹名木樹冠垂直投影外五米范圍內(nèi)進(jìn)行建筑施工、挖坑取土、采石取砂等，或因硬化固化地面影響古樹名木正常生長的行為。

（六）不得擅自拆除或損毀歷史文化遺存，各級文物保護(hù)單位、已登記尚未核定公布為文物保護(hù)單位的不可移動文物、零散分布在農(nóng)村的具有傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌、歷史文化價值的建筑物、構(gòu)筑物、古樹名木等歷史文化遺存要進(jìn)行重點(diǎn)保護(hù)和修繕。

第十條　　村民建房應(yīng)當(dāng)依法辦理《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》，并嚴(yán)格按批準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)。相關(guān)證件應(yīng)當(dāng)明確建房的地點(diǎn)、四至范圍、用地面積、建筑占地面積、建筑面積、層數(shù)等要求。

多（高）層公寓式小區(qū)和規(guī)劃農(nóng)村集中點(diǎn)需實(shí)施統(tǒng)一建設(shè)的，按建設(shè)項(xiàng)目基本建設(shè)程序要求依法辦理規(guī)劃許可、用地審批、施工許可等有關(guān)手續(xù)。

第十一條　　市、縣、鄉(xiāng)三級應(yīng)當(dāng)逐步建立鄉(xiāng)村規(guī)劃師制度。各地可根據(jù)實(shí)際情況，先行先試，公開招聘全職或兼職鄉(xiāng)村規(guī)劃師，參與村莊規(guī)劃編制、戶型標(biāo)準(zhǔn)圖集制定、村民建房審批和監(jiān)管全過程。

第十二條　　農(nóng)村宅基地的安排與使用應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，需依法落實(shí)“一戶一宅”要求，嚴(yán)格執(zhí)行宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)，不得隨意改變。村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地（含廚房、廁所等用地）面積不得超過以下規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)：

（一）占用原有宅基地和村內(nèi)空閑地，每戶不得超過180平方米；

（二）占用耕地的，每戶不得超過120平方米；

（三）因地形條件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每戶不得超過240平方米。

村民住房的建筑層數(shù)不超過三層，建筑面積不得超過350平方米。各縣（市、區(qū)）可以在以上限額內(nèi)制定具體標(biāo)準(zhǔn)。

第十三條　　村民住宅用地由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)，其中涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，依法落實(shí)占補(bǔ)平衡。

（一）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格認(rèn)定辦法由縣（市、區(qū)）人民政府制定。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府要對宅基地申請人的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份、現(xiàn)有住房狀況、立戶條件、舊宅處置方式等資格進(jìn)行審核，嚴(yán)格把控申請資格條件關(guān)，依法落實(shí)“一戶一宅”規(guī)定，確保戶有所居。

（二）符合宅基地申請條件的村民，以戶為單位向所在村民小組提出宅基地和建房（規(guī)劃許可）書面申請。村民小組收到申請后，提交村民小組會議討論，并將申請理由、擬用地位置和占地面積、擬建房層高和建筑面積等情況在本小組范圍內(nèi)公示，公示期不得少于5日。公示無異議或異議不成立的，村民小組將農(nóng)戶申請、村民小組會議記錄等材料交村民委員會或村集體經(jīng)濟(jì)組織（以下簡稱村級組織）審查。村級組織重點(diǎn)審查提交的材料是否真實(shí)有效、擬用地建房是否符合村莊規(guī)劃、是否征求了用地建房相鄰權(quán)利人意見等。審查通過的，由村級組織簽署意見，將《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表》《農(nóng)村宅基地使用承諾書》及會議記錄等材料報(bào)送鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。沒有分設(shè)村民小組或宅基地和建房申請等事項(xiàng)已統(tǒng)一由村級組織辦理的，村民直接向村級組織提出申請，經(jīng)村民代表會議討論通過并在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)公示后，由村級組織簽署意見，報(bào)送鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府。

（三）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立一個窗口對外受理、多部門內(nèi)部聯(lián)動運(yùn)行的農(nóng)村宅基地用地建房聯(lián)審聯(lián)辦制度，設(shè)立集中統(tǒng)一受理村民建房申請的便民服務(wù)窗口。在政府網(wǎng)站或辦公場所等公布辦理流程和要件，明確農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源等有關(guān)部門在材料審核、現(xiàn)場勘查等環(huán)節(jié)的工作職責(zé)和辦理期限。

村民建房涉及到農(nóng)村道路交通、環(huán)境保護(hù)、住房風(fēng)貌管控、家庭用水用電改廁、網(wǎng)絡(luò)通信等方面的，要同時征求交通、生態(tài)環(huán)境、住建、林業(yè)、水利、電力、衛(wèi)健、通信等部門和單位意見。聯(lián)審?fù)ㄟ^后，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對村民宅基地申請予以審批，出具《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》，鼓勵地方將鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）一并發(fā)放，并在當(dāng)?shù)卮寮w公共場所予以公告，公告期不少于7日。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府要建立宅基地用地建房審批管理臺賬，有關(guān)資料歸檔留存，并及時將審批情況報(bào)縣級農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源等部門備案。

（四）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)落實(shí)宅基地申請審核到場、批準(zhǔn)后丈量批放到場、住宅建成后核查到場的“三到場”要求。通過驗(yàn)收的村民，可以向不動產(chǎn)登記部門申請辦理不動產(chǎn)登記。

第十四條　　村民建房用地實(shí)行計(jì)劃管理。縣（市、區(qū)）自然資源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門要建立用地保障制度，要嚴(yán)格執(zhí)行村民住房建設(shè)年度新增建設(shè)用地計(jì)劃安排、使用和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報(bào)批審核制度，保障合法合理的村民建房用地需求。宅基地管理與戶籍管理應(yīng)當(dāng)相互銜接，不得設(shè)立互為前置的申請條件。不得強(qiáng)制村民搬遷和上樓居住。

第十五條　　村民建房應(yīng)當(dāng)尊重鄉(xiāng)土風(fēng)貌和地域特色，提倡在建筑的形體、色彩、屋頂、墻體、門窗和裝飾等關(guān)鍵要素上精心打造，鼓勵選用標(biāo)準(zhǔn)圖集中的戶型。傳統(tǒng)村落中新建農(nóng)房盡量與傳統(tǒng)民居特色、周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，營建具有地方特色的村莊環(huán)境。傳統(tǒng)民居改造中，要注重改善室內(nèi)照明條件，保證傳統(tǒng)民居房屋結(jié)構(gòu)和消防安全。

市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立村莊歷史文化遺產(chǎn)調(diào)查評估機(jī)制，充分挖掘和保護(hù)傳承村莊物質(zhì)和非物質(zhì)文化遺存，保護(hù)并改善村落的歷史環(huán)境和生態(tài)環(huán)境。

第十六條　　村民住房屬于危舊房的，村民可以對房屋進(jìn)行維修加固，但不得有改變房屋主體結(jié)構(gòu)、增加建筑面積、搭建構(gòu)筑物等影響規(guī)劃實(shí)施的行為。經(jīng)有資質(zhì)的房屋鑒定機(jī)構(gòu)認(rèn)定房屋安全等級屬D級危房，原則上D級危房不得居住，應(yīng)當(dāng)拆除重建或拆遷安置，相關(guān)部門要及時審批，確保村民住房安全。

第十七條　　在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得規(guī)劃許可證或者未按照規(guī)劃許可要求進(jìn)行建設(shè)的，按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，由縣（市、區(qū)）人民政府城市管理主管部門責(zé)令停止建設(shè)。尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，依法處以罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期自行拆除，不能拆除的，沒收違法建筑，可依法并處罰款；城市管理主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，不停止建設(shè)或逾期不拆除的，縣（市、區(qū)）人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門依法強(qiáng)制拆除。

未依法取得《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》或者未按照規(guī)劃許可要求進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以依法拆除。

第十八條　　村民未經(jīng)批準(zhǔn)建房、少批多建或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)等非法占用土地建房的，按照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，由縣級農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門或已承接行政處罰權(quán)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府依法進(jìn)行查處，責(zé)令停止違法建房，限期自行拆除在非法占用的土地上新建的房屋，退還非法占用的土地；逾期不拆除的，依法可以拆除。

易地新建房屋竣工后，不按規(guī)定拆除原有房屋、退還宅基地的，超過省規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處。

第十九條　　村民建房管理人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，或者亂收費(fèi)的、受理不及時、應(yīng)批不批的，依法依規(guī)追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的責(zé)任；因管理不到位，造成農(nóng)村住房建設(shè)秩序混亂，違法建房多發(fā)的，依法依規(guī)追究鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）主要負(fù)責(zé)人的責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十條　　違反本辦法規(guī)定的行為，法律法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第二十一條　　本辦法自2022年4月1日起施行，有效期5年。