住宅冰點還是商業(yè)沸點 寫字樓最搶眼

    現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了2011年10月的下旬，住宅市場在政策的壓力下銷售量似乎達(dá)到了“冰點”，所謂的“金九銀十”已經(jīng)變成了“銅九鐵十”。與之相反，商業(yè)地產(chǎn)市場的走勢卻是步步升高，火熱度已近乎“沸點”。但是，所謂的“冰點”與“沸點”真的已經(jīng)達(dá)到了嗎?

    2011年房地產(chǎn)市場在不斷強化的調(diào)控措施作用下，住宅市場發(fā)生了積極的變化。限購、限貸政策的實施，有效抑制了非合理住房需求。國家穩(wěn)定房價的決心，改變了自住性需求者的市場預(yù)期，大部分人持幣觀望;市場需求持續(xù)萎縮，“金九銀十”銷售旺季不旺，房地產(chǎn)市場趨冷。

    三季度國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)已經(jīng)反映出市場的明顯變化：1—9月份，全國商品房銷售面積71289萬平方米，增長12.9%，其中，住宅銷售面積增長12.1%，增速分別比年初回落0.9個百分點和1.1個百分點。9月份全國70個大中城市新建商品住宅環(huán)比銷售價格下降的城市17個，持平的城市29個，二手住宅環(huán)比價格下降的城市有25個，持平的城市有21個，環(huán)比價格下降或持平的城市數(shù)量均已超過調(diào)查城市總數(shù)的一半。多數(shù)城市房價漲幅明顯趨緩，其中部分房價過高城市出現(xiàn)穩(wěn)中有降，下行趨勢日漸明顯，說明房價上漲的趨勢已經(jīng)得到有效控制，房地產(chǎn)市場運行向著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展。

    根據(jù)上面的論述不難發(fā)現(xiàn)，目前各地住宅市場在國家政策的打壓下已經(jīng)出現(xiàn)了停售、拋售的現(xiàn)象(未實施城市除外)，近19個城市的價格下調(diào)也充分體現(xiàn)了開發(fā)商資金壓力之大。大多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上。

    但是，在一片秋風(fēng)蕭瑟中，房地產(chǎn)真正的“冰點”并未完全的出現(xiàn)。比如，我們可以從數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)開始降價的城市是極少數(shù)的，近70%大中城市房價依然堅挺，更有個別城市房價依舊上漲。對于開發(fā)商而言，急于拋售的企業(yè)多為負(fù)債嚴(yán)重的企業(yè)以及一些中小型企業(yè)，而一些資深企業(yè)以及擁有少量或者戰(zhàn)略眼光長遠(yuǎn)的企業(yè)，房價并為出現(xiàn)一定的松動。例如萬科，不僅擁有少量商業(yè)地產(chǎn)作為住宅配套，更做好了未來住宅市場的開發(fā)規(guī)劃，“回歸居住的本能”也成為了萬科未來的戰(zhàn)略規(guī)劃。比較典型的，萬科上海四季花城小區(qū)建食堂，目的是做配套吸引人進(jìn)去，不是為了賺錢，只要能夠自負(fù)盈虧、略有盈利就行。

    目前可以看到的是，國家對于住宅行業(yè)以限購令為代表一系列的調(diào)控政策，絲毫沒有松動的跡象，反而是銀行業(yè)率先進(jìn)行了抗壓力測試，銀監(jiān)會主席劉明康近日明確表示，即使房價下跌40%，銀行業(yè)依然能夠承受。言外之意已經(jīng)做好準(zhǔn)備迎接房價的持續(xù)走低。照此發(fā)展，住宅市場的“冰點”似乎還在后面。

    與住宅市場成交持續(xù)回落相對應(yīng)的是各地城市的商用物業(yè)受到追捧，商業(yè)地產(chǎn)的前景也普遍為各方看好。與此同時，在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎的高速帶動下，中國商業(yè)迎來了黃金發(fā)展時期，井噴式的商業(yè)需求，催生出一個龐大的商業(yè)地產(chǎn)市場。

    在9月商業(yè)地產(chǎn)市場上，現(xiàn)房寫字樓表現(xiàn)的最為搶眼。統(tǒng)計顯示，9月北京現(xiàn)房寫字樓共成交13731.49平方米，成交面積達(dá)到8月數(shù)據(jù)的4倍有余。在傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)供銷旺季的“金九”，北京商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)供應(yīng)急劇萎縮而導(dǎo)致的斷頓局面。2011年前八個月，由于北京甲級寫字樓新增項目屈指可數(shù)，供應(yīng)少、需求大的供需矛盾日益突出，雖然新入市項目暫緩了所在區(qū)域內(nèi)的可租賃面積不足的問題，但從實際情況看，新供應(yīng)一上市即被市場消化。據(jù)統(tǒng)計，9月京商業(yè)地產(chǎn)市場入市量為202001.37平方米，環(huán)比下降60.31%。由于供應(yīng)緊張，北京各區(qū)域的寫字樓租金紛紛上漲，據(jù)戴德梁行的3季度報告顯示，北京寫字樓的平均租金水平達(dá)到了226.93元每平米，環(huán)比增長10.72%。空置率也降至新低，達(dá)4.37%，環(huán)比下降1.82個百分點，成交量也繼續(xù)萎靡，吸納量達(dá)105.511平米。

    但是，如此春風(fēng)得意的商業(yè)地產(chǎn)，卻并沒有達(dá)到真正意義上的“沸點”。2010年8月，上海銀監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于上海市商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險投資投資地產(chǎn)提示的通知》，要求禁止個人消費信貸用于購買商業(yè)用房，還要求上海各個商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款。這份通知無疑提前為商業(yè)地產(chǎn)打了預(yù)防針。

    隨著通知在各個省市的發(fā)布，商業(yè)地產(chǎn)的買賣數(shù)量也受到了一定的控制，但是由于住宅市場的萎靡，商業(yè)地產(chǎn)還是招來了眾多企業(yè)的投入。但是以目前的市場庫存量來看，如此大的需求無法供給，而大批量的新供應(yīng)需要明年甚至2013年才能上市，所以在大批量的商業(yè)地產(chǎn)入市之前，商業(yè)地產(chǎn)的走勢仍舊持續(xù)增高。

    在有就是商業(yè)房地產(chǎn)市場當(dāng)前的人才緊缺與需求激增的矛盾正成為普遍現(xiàn)象。一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)選擇從同行進(jìn)行挖角或是通過其他途徑進(jìn)行選才。由于商業(yè)地產(chǎn)人才匱乏，所以不少企業(yè)深入住宅地產(chǎn)領(lǐng)域挖人，但畢竟商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是完全不同的兩種理念，需要具有專業(yè)性、復(fù)雜性以及前瞻性，對于人才的專業(yè)素養(yǎng)要求非常高。而成熟型的人才的培養(yǎng)最基本需要2-3年的時間，那么，在這段期間內(nèi)，具有一定規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也將繼續(xù)領(lǐng)跑，從而帶動這期間的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的火爆程度。

    住宅市場“冰點”未至，商業(yè)地產(chǎn)“沸點”可期。房地產(chǎn)行業(yè)商住倒掛現(xiàn)象已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變。但是，無論是住宅市場還是商業(yè)地產(chǎn)，政府政策決定其發(fā)展趨勢。“因地制宜，因企制宜，專業(yè)整合，適度超期”是彪馬(中國)商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)的首席策劃師何其琛教授送給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的16字原則，同時也可以給住宅開發(fā)商未來發(fā)展敲響警鐘。