二手房買賣易糾紛最常見 律師解讀如何處理

    房產(chǎn)律師團(tuán)

    本期出場(chǎng)律師：遼寧槐城律師事務(wù)所閆建業(yè)律師

    大連秋季房展已經(jīng)落幕，記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，限于新樓盤高昂的價(jià)格，加之地腳相對(duì)偏僻，很多購(gòu)房者轉(zhuǎn)而將目光瞄上二手房。記者了解到，目前，二手房買賣市場(chǎng)存在諸多糾紛，就此，遼寧槐城律師事務(wù)所閆建業(yè)律師以其曾代理的三起二手房買賣糾紛為廣大購(gòu)房者解讀。

    案例1：“零首付”買房買出麻煩

    2009年6月，王先生了解到大連某房屋中介公司有一套房源價(jià)格很合適，價(jià)格才18.3萬元。王先生找到中介公司，表示自己的資金都投在了股票市場(chǎng)，暫時(shí)不想動(dòng)用，因此問中介公司首付款能不能低一些。中介告訴王某，這套房源可以做成“零首付”，即只需交納幾千元的首付款即可，剩余房款都用貸款方式解決。不久，王先生、中介及房主吳某三方簽訂了一份居間合同，為了滿足可以“零首付”的貸款條件，表面上約定王先生的購(gòu)買價(jià)格為21.3萬元，而三方一致同意實(shí)際購(gòu)買價(jià)格仍為18.3萬元。合同簽訂后，王先生支付首付款3000元，并辦理了首付款資金監(jiān)管。王某支付中介費(fèi)4000元，通過了貸款審批。

    合同簽訂后不久，房主吳某以王某沒有履行購(gòu)房能力，“零首付”貸款違法為由要求解除合同。為此，王某多次和吳某及中介協(xié)商，表示就算銀行貸款辦不下來，也可以用現(xiàn)金支付，而且，王某還主動(dòng)提出愿意多支付一些房款，但吳某無論如何都要求解除合同。為此，各方一直僵持不下。

    律師解讀

    本案中吳某要求解除合同的兩個(gè)理由都不能成立。其第一個(gè)理由為王某沒有履約能力。根據(jù)合同法第68條規(guī)定，吳某以此為理由拒絕履行合同是在行使不安抗辯權(quán)，但吳某的理由并不能成立，因?yàn)閰悄巢荒茏C明王某存在喪失或可能喪失履約能力的情形。其主張解除合同的第二個(gè)理由是合同約定的所謂“零首付”違法。該理由同樣不能成立，依據(jù)合同法56條的規(guī)定，即使有關(guān)“零首付”的約定無效，也并不必然導(dǎo)致房屋買賣合同整體無效。因?yàn)椋荣J款再付房款僅僅是對(duì)付款方式的約定，如果王先生能以其他合法方式支付房款，并對(duì)吳某的權(quán)利沒有損害的話，房屋買賣合同在整體上仍然有效。

    案例2：看房協(xié)議拴住了誰？

    2011年4月，周某與大連某房屋中介公司簽訂了一份《看房協(xié)議》，約定周某委托中介買房，中介人員陪同周某看房屋，如房屋買賣不成交，中介不收服務(wù)費(fèi)，同時(shí)周某保證不與所看房屋的所有人私下成交，否則賠償雙倍中介費(fèi)。但是，由于中介公司工作人員疏忽，只記載了房屋在某小區(qū)，沒有注明門牌號(hào)。當(dāng)日，中介派人陪周某到房主孫某家看房。此后經(jīng)過一段時(shí)間，孫某和周某達(dá)成房屋買賣合同，并于當(dāng)日辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。為此，中介公司大為光火，以周某違反看房協(xié)議為由，要求賠償損失。周某以所看房屋不是《看房協(xié)議》約定的房屋為由，拒絕承擔(dān)責(zé)任。

    律師解讀

    中介公司出具的《看房協(xié)議》標(biāo)明了所看房屋坐落的小區(qū)，同時(shí)也可以證明周某購(gòu)買的房屋也坐落在該小區(qū)，那么中介公司就完成了第一輪舉證責(zé)任，需要周某證明所看房屋為該小區(qū)內(nèi)的另一戶正在出售的房屋，如果周某無法完成該舉證責(zé)任，則周某要按照《看房協(xié)議》的約定承擔(dān)違約責(zé)任。

    案例3：簽訂獨(dú)家代理后房主私自賣房

    隨著國(guó)家房地產(chǎn)政策的調(diào)控，二手房交易日漸萎縮，為了盡快出售房屋，2011年6月，丁某和大連某房屋中介公司簽訂了一份《獨(dú)家代理協(xié)議》，協(xié)議約定：由中介公司代理丁某位于沙河口區(qū)的一套房屋，委托期限為6月25日至8月25日。價(jià)格150萬元，服務(wù)報(bào)酬為實(shí)際成交總價(jià)的1.5%。同時(shí)，雙方還約定，丁某在委托期限內(nèi)獨(dú)家委托中介出售房屋，丁某不再委托第三方出售，若違反該約定，丁某則按出售房屋總價(jià)的3%支付違約金。

    協(xié)議簽訂后，看房的來了一撥又一撥，但房屋卻一直沒有出售，7月，丁某自行聯(lián)系將房屋以150萬元出售，為此，中介認(rèn)為丁某構(gòu)成違約，要求支付違約金即房屋總價(jià)的3%。

    律師解讀

    根據(jù)丁某與中介公司簽訂的《獨(dú)家代理協(xié)議》，丁某未經(jīng)中介公司允許，不得再委托其他中介公司代理出售房屋，但并未禁止丁某直接與買受人達(dá)成買賣合同，因此，丁某直接與他人達(dá)成買賣合同的行為并不是違約行為，依法不應(yīng)當(dāng)向中介公司承擔(dān)違約責(zé)任。