住宅市場(chǎng)遇拐點(diǎn) 商業(yè)地產(chǎn)投資顯現(xiàn)

　　在全球流動(dòng)性泛濫、中國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式以及房地產(chǎn)行業(yè)本身周期性調(diào)整的背景下，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊，資產(chǎn)價(jià)格泡沫抑制將不會(huì)放松。房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)將開始分化，住宅產(chǎn)業(yè)面臨行業(yè)拐點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)供求失衡，投資價(jià)值顯現(xiàn)。

　　持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開始顯現(xiàn)：國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)回落，9月跌至100.41，10月開始可能跌破100；房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)開始回落，9月為101.61；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比數(shù)據(jù)2月以來(lái)同比大幅下降，1-9月累計(jì)同比下降96.2%，顯示資金在流出房地產(chǎn)業(yè)；8月以來(lái)土地購(gòu)置面積大幅下降，1-9月累計(jì)同比僅增加7.2%。

　　在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊背景下，住宅產(chǎn)業(yè)開始步入行業(yè)拐點(diǎn)。1998年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高增長(zhǎng)的基礎(chǔ)是真實(shí)需求，增長(zhǎng)動(dòng)力主要來(lái)自：住房制度改革政策導(dǎo)致的需求噴發(fā)效應(yīng)、居民可支配收入加速增長(zhǎng)、恩格爾系數(shù)下降后的居民消費(fèi)升級(jí)、城市化的快速發(fā)展。但經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)增速開始放緩，由高速增長(zhǎng)期進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期。

　　根據(jù)世界銀行的統(tǒng)計(jì)分析，人均GDP超過(guò)8000美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。按照2003-2010年中國(guó)人均GDP增速測(cè)算，2015年左右中國(guó)人均GDP可能達(dá)到8000美元水平?？紤]人民幣升值加速因素，此時(shí)間點(diǎn)可能提前到來(lái)。

　　此外，人均居住面積數(shù)據(jù)也顯示中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)增速將開始放緩。1998年-2002年的4年時(shí)間，中國(guó)的住房成套率（成套住房占調(diào)查總戶的比重）由55%迅速提高到73.81%。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)顯示，住房成套率接近90%左右時(shí)，繼續(xù)提升的速度將顯著減緩。參照1998-2002年的情況（四年提高了18個(gè)百分點(diǎn)），2010年中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房成套率應(yīng)當(dāng)已經(jīng)達(dá)到90%。

　　此外，保障性住房建設(shè)將對(duì)住宅市場(chǎng)帶來(lái)較大沖擊。十二五期間，國(guó)家計(jì)劃新建保障性住房3600萬(wàn)套，大約是過(guò)去10年建設(shè)規(guī)模的兩倍。2011、2012年每年建設(shè)1000萬(wàn)套，按照平均每套40平方米計(jì)算，兩年將增加4億平方米。中國(guó)目前每年新增城鎮(zhèn)人口為1500萬(wàn)左右，2010年商品住宅銷售面積6.3億平方米，考慮到新增需求、折舊、拆遷等因素，中國(guó)2007―2015年住宅需求總計(jì)約為110.7億平方米，年均增加13.84億平方米。

　　另一方面，寫字樓、商業(yè)用房市場(chǎng)供求開始失衡。2010年寫字樓竣工面積/銷售面積比值為0.93，2009年比值為1.06；2010年商業(yè)用房竣工面積/銷售面積比值為1.15，2009年比值為1.25。這說(shuō)明寫字樓、商業(yè)用房市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)供應(yīng)趨于緊張，面臨價(jià)格上升壓力。對(duì)于房地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，首選將是商業(yè)地產(chǎn)。

　　應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控將深入和細(xì)化，并成為常態(tài)。除非有大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊，否則不會(huì)放松。對(duì)于投資來(lái)說(shuō)，加息周期的末期是地產(chǎn)投資較為合適的投資機(jī)會(huì)，因此鑒于國(guó)內(nèi)處于加息周期中，除非稀缺性較為突出，房地產(chǎn)行業(yè)整體投資時(shí)機(jī)仍需等待。