前三季土地出讓金破800億

　　雖然北京的土地交易經(jīng)歷了從去年的“瘋狂”到今年的“冷卻”過(guò)程，但是前三季度土地出讓收入依然取得了不俗的成績(jī)，多家統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，前三季度北京土地出讓金順利突破800億元大關(guān)，雖然略低于去年同期的867億，但依然是除去年外的同期最高。值得關(guān)注的是，受調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)的沖擊，住宅用地出讓遭遇了一個(gè)“過(guò)山車”般的經(jīng)歷，從“天價(jià)地”變成“底價(jià)地”，從“眾星捧月”的喧囂轉(zhuǎn)為“無(wú)人捧場(chǎng)”的尷尬。

　　前9月土地出讓金突破800億

　　來(lái)自偉業(yè)我愛(ài)我家和中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度土地成交175宗，宗數(shù)與去年同期持平；交易土地的建設(shè)用地面積為1040公頃，與去年同期相比下降9.6%；土地出讓金達(dá)到了803.3億，雖然略低于去年同期的867億，但依然是除去年外的同期最高。

　　北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，從目前預(yù)期入市的土地來(lái)看，今年四季度不太可能出現(xiàn)去年775.4億的單季度最高紀(jì)錄，所以預(yù)計(jì)今年北京土地出讓金全年依然有可能在1000億-1100億元之間。

　　值得關(guān)注的是，今年的土地市場(chǎng)與去年同期相比最大的變化是商業(yè)辦公用地的供應(yīng)和成交明顯增加，共計(jì)成交45宗，與去年同期相比增加9宗；商業(yè)用地交易額為431億元，同比上漲105.8%。商辦用地成交呈現(xiàn)出獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷之勢(shì)，從中服地塊到崇文菜市場(chǎng)地塊，再到王府井地塊無(wú)不成為焦點(diǎn)。

　　住宅用地成交各項(xiàng)指標(biāo)全線下滑

　　與商業(yè)辦公用地出盡風(fēng)頭相比，住宅市場(chǎng)的調(diào)控政策嚴(yán)重沖擊了開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅用地的熱情，去年住宅用地出讓中頻現(xiàn)的“天價(jià)地”一去難再返，今年成交的大部分住宅地塊無(wú)論在成交平均樓面價(jià)、溢價(jià)率還是在成交面積上都不及去年。

　　數(shù)據(jù)顯示，在土地成交面積方面，前三季度成交土地面積較去年同期增加約21%。商辦用地和工業(yè)用地成交量均有所增加，商辦用地同比增加約21%，工業(yè)用地同比增加達(dá)53%。但住宅用地成交面積下跌，同比下降10.7%。

　　而在前三季度成交樓面價(jià)方面，總體樓面價(jià)從1276元/平米下降至1085元/平米，下跌15%，其中住宅用地成交樓面價(jià)下跌幅度較大，從1658元/平米下跌至1503元/平米，同比下降9.3%，工業(yè)用地從305元/平米下跌至293元/平米，同比下降4%，但商辦用地卻同比增長(zhǎng)5.5%。總體而言，今年前三季度的土地溢價(jià)率顯然是持續(xù)走低的，前三季度成交土地平均溢價(jià)率為13.4%，去年同期為26.8%，土地市場(chǎng)降溫明顯。

　　北京70%土地被中小企業(yè)斬獲

　　事實(shí)上，北京住宅用地交易市場(chǎng)之所以冷清，與大型房企對(duì)一線城市的預(yù)期改變有關(guān)。受連續(xù)不斷的金融、信貸等調(diào)控政策的影響，房企在一線城市拿地的熱情被明顯沖淡，一些大型房產(chǎn)企業(yè)逐漸將戰(zhàn)線轉(zhuǎn)移至二三線城市，開(kāi)辟二三線城市新的市場(chǎng)，放緩了在一線城市拿地的步伐。

　　北京中原地產(chǎn)的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度出讓的86塊經(jīng)營(yíng)性用地中，近70％的土地被一些中小型房企獲得。據(jù)資料顯示，限購(gòu)政策后，僅在5月份，保利地產(chǎn)就同時(shí)在成都、上海、廣州、南昌等城市再次獲得多宗土地，土地成交價(jià)合計(jì)超過(guò)55億元。而中海地產(chǎn)在政策出臺(tái)不久，接連在南昌和大連兩地拿下5宗住宅用地。

　　而二三線城市也并沒(méi)有辜負(fù)這些房企的期望，今年前7月，萬(wàn)科、恒大、中海、富力等中國(guó)房地產(chǎn)界標(biāo)桿性企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)主要來(lái)源于二三線城市，恒大更是在全中國(guó)布局達(dá)到了60多個(gè)城市，而一線城市的銷售業(yè)績(jī)僅占今年業(yè)績(jī)的5.9%。

　　關(guān)于今年四季度土地市場(chǎng)的發(fā)展走勢(shì)，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮認(rèn)為，年底政府土地放量在即,但企業(yè)難于積極拿地。今年1-9月公開(kāi)出讓商品住宅用地315.8公頃，僅完成年度計(jì)劃（1220公頃純商品住宅用地）的25.9%，可見(jiàn)年底的推地壓力很大。但是，從前三季度的規(guī)律來(lái)看，即便是土地大量入市，倘若地塊位置、規(guī)模不具備吸引力，在低迷的市場(chǎng)環(huán)境之下，四季度很難有企業(yè)去積極“埋單”。