天津二手房賣得比新房還貴 促價(jià)格回調(diào)

    “同區(qū)域二手房賣得比新房還貴，那還有多少人愿意去買二手房呢？”想在老城廂區(qū)域買房的陳女士近日發(fā)出了這樣的感慨。據(jù)了解，從今年開始，天津的老城廂、梅江、海河沿線等板塊陸續(xù)出現(xiàn)二手房價(jià)格高于一手房的價(jià)格倒掛局面，且隨著新房樓盤促銷力度增大，倒掛的價(jià)格差呈進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢。

    “新房和二手房價(jià)格倒掛，已經(jīng)對二手房市場形成了一定降價(jià)壓力，9月和10月首周的成交數(shù)據(jù)已經(jīng)顯現(xiàn)。”天津我愛我家市場研究中心郭燕對新金融記者表示，預(yù)計(jì)四季度天津二手房降價(jià)范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，高端住宅、大戶型次新房集中區(qū)二手房價(jià)降價(jià)壓力增加。

二手房價(jià)開始“掉頭”

    剛剛過去的“十一”黃金周，并未給天津的二手房市場帶來更多“人氣”。據(jù)我愛我家市場研究中心統(tǒng)計(jì)，2011年10月3日-10月9日，天津市二手私產(chǎn)住宅交易日為2天，成交總量214套。交易日日均成交面積1.68萬平方米，環(huán)比下降36.6%，成交均價(jià)7263元/平方米，環(huán)比下降10%。二手房房價(jià)方面，除郊縣五區(qū)有1.1%的環(huán)比上升外，市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)和濱海新區(qū)均呈現(xiàn)出回調(diào)跡象。

    “從交易日的日均成交情況來看，進(jìn)入10月本市二手房市場成交量仍保持低位運(yùn)行。今年黃金周期間二手房日均成交量與中秋小長假相比下降13%，與清明、‘五一’小長假相比降幅更達(dá)到50%。”郭燕表示。

    而二手房價(jià)的“掉頭”，其實(shí)從9月份已有預(yù)兆。據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月天津市二手私產(chǎn)住宅成交面積30.8萬平方米，環(huán)比下降3.4%，同比下降40.2%，成交均價(jià)7847元/平方米，環(huán)比微漲1.8%。其中市內(nèi)六區(qū)和濱海新區(qū)的二手房價(jià)更是出現(xiàn)了0.6%和0.8%的環(huán)比下降。

    “二手房價(jià)在9月份已經(jīng)顯現(xiàn)出停漲趨勢，隨著調(diào)控政策持續(xù)趨緊，信貸方面也卡得更緊，抑制成交量的同時(shí)，也改變了買賣雙方的房價(jià)心理預(yù)期，二手房價(jià)正呈現(xiàn)出‘掉頭’跡象，且可能從部分區(qū)域向更大范圍蔓延。”郭燕對新金融記者說。

價(jià)格倒掛的倒逼作用

    在中原地產(chǎn)(天津)投資顧問部總監(jiān)高飛看來，近期二手房價(jià)格的回落，與新房市場越來越大的降價(jià)打折力度不無關(guān)系。“二手房賣家的定價(jià)，往往以周邊一手房樓盤的最新價(jià)格為重要參考，新房價(jià)格回調(diào)，肯定會影響周邊二手房的成交價(jià)。”不過高飛同時(shí)指出，很多二手房業(yè)主不像開發(fā)商一樣有著資金方面壓力，所以降幅會比新房市場小，如果覺得價(jià)格不合適很多人會選擇“售轉(zhuǎn)租”。

    而郭燕的看法則更加直接。“一、二手房有著價(jià)格聯(lián)動機(jī)制，一手房如果進(jìn)一步降價(jià)，與二手房之間價(jià)差拉大，隨著更多的買房人放棄二手房選擇周邊新房，將直接促使二手房主心理價(jià)位回調(diào)。”

    在天津新房二手房價(jià)格倒掛較為明顯的老城廂和梅江區(qū)域，新金融記者直觀地感受到了這種價(jià)格倒掛的倒逼作用。

    據(jù)我愛我家富力城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]店經(jīng)理陳文峰介紹，老城廂區(qū)域日均新增掛牌房源就在20套左右，而目前單個門店的月成交量通常只有3-4套，按15家中介門店計(jì)算，該區(qū)域月成交量只有50套左右，新增供應(yīng)遠(yuǎn)大于銷售。“旁邊新開盤的大悅城新房源起價(jià)只有18580元/平方米，而周邊某樓盤的二手房源價(jià)格在2.1-2.2萬元/平方米，仁恒海河廣場[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]的二手房價(jià)更達(dá)到2.7-2.8萬元/平方米。其他一些十年房齡的二手房價(jià)格也在1.6-1.8萬元/平方米。”陳文峰直言，一、二手房間較大的價(jià)格差，很大程度上阻礙了該區(qū)域二手房的成交。

    中原地產(chǎn)梅江分行一組高級經(jīng)理吳超則對新金融記者表示，梅江的一、二手房倒掛，使新房搶走了一部分二手房客戶。“比如某樓盤在售新房只有1.3萬元/平方米，前期二手房卻在1.5-1.6萬元/平方米左右，個別好的戶型還要到1.8-1.9萬元/平方米。周邊好點(diǎn)的小區(qū)如藍(lán)水園二手房也有1.9萬元/平方米。”不過吳超同時(shí)表示，那些賣得貴的二手房往往是戶型、樓層、環(huán)境都好的優(yōu)質(zhì)房源，賣家往往不愿大幅降價(jià)。據(jù)了解，梅江區(qū)域二手房門店去年“十一”黃金周的成交量普遍在10套左右，而今年9月份大都卻只有2-3套的成交。

    隨著調(diào)控深入，新房市場的價(jià)格松動更加明顯。9月份天津共有42個新建商品房項(xiàng)目集中開盤，且優(yōu)惠力度不斷加大。當(dāng)月天津新建商品房成交量8767套，環(huán)比上漲6.7%，而二手私產(chǎn)住宅成交卻出現(xiàn)7.9%的下滑。

    新建商品房的大量涌入必然吸引眾多購房者的關(guān)注，使得部分原本計(jì)劃購買二手房的購房者將目光移至新建商品房市場。

    新金融記者采訪的二手房中介人員普遍表示，近期愿意一定程度上降價(jià)的賣家正逐漸增多，二手房的議價(jià)空間也在不斷加大。“宏觀調(diào)控政策的持續(xù)有效執(zhí)行，致使‘金九’的銷售旺季沒有給天津二手房市場帶來成交的反彈。目前調(diào)控政策的深入、購房者持續(xù)的觀望均難以支撐市場出現(xiàn)回暖，預(yù)計(jì)10月全市二手私產(chǎn)住宅成交量將保持在3500套左右的低位。二手房房價(jià)方面，市內(nèi)六區(qū)四季度預(yù)計(jì)會出現(xiàn)5%-10%的降幅，環(huán)城四區(qū)和濱海新區(qū)因?yàn)橥顿Y比例較高，降價(jià)幅度還會更大一些。”郭燕表示。