住宅市場冷淡，商業(yè)地產(chǎn)能否Hold??？

在股市和住宅市場相對低迷的今天，商業(yè)地產(chǎn)以其回報(bào)率高、不限購、不限貸等優(yōu)勢占據(jù)了很大一部分市場流動資金，并迅速“占領(lǐng)”了房地產(chǎn)投資市場。天津商業(yè)地產(chǎn)也不例外，數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年天津工商業(yè)成交均價(jià)環(huán)比連續(xù)上漲，天津商業(yè)地產(chǎn)顯然已經(jīng)駛?cè)肓伺畈l(fā)展的快車道。 然而，隨著調(diào)控政策的不斷加碼和實(shí)施，天津商業(yè)地產(chǎn)的市場形勢也在發(fā)生著微妙的變化。

　　商業(yè)地產(chǎn)為何一枝獨(dú)秀？

　　在受限購、限貸影響，住宅市場陷入低迷之際，商業(yè)地產(chǎn)異軍突起，似乎瞬間吸引了開發(fā)商和投資散戶的目光，與冰冷的住宅市場相比，商業(yè)地產(chǎn)可謂一枝獨(dú)秀。

　　據(jù)天津搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年天津商業(yè)用房成交均價(jià)連續(xù)三期環(huán)比上漲。其中，2011年第二季度天津新建商業(yè)用房成交均價(jià)環(huán)比上漲20.71%，成為截至目前2011年天津工商業(yè)成交均價(jià)峰值。

　　數(shù)據(jù)還顯示，2011年1月至5月，天津商業(yè)用房成交均價(jià)連續(xù)4個月環(huán)比上漲，并在5月份以15357元/平方米的價(jià)格刷新了天津商業(yè)用房月度成交均價(jià)的歷史最高紀(jì)錄，成為繼2010年10月以來，天津商業(yè)用房成交均價(jià)第三次歷史新高。

　　2011年上半年，天津的寫字樓、商鋪及商住公寓項(xiàng)目等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)均呈現(xiàn)報(bào)價(jià)普漲之勢，商業(yè)地產(chǎn)的火爆局面顯而易見。值得注意的是，自2009年下半年，天津商業(yè)用房半年度成交均價(jià)便進(jìn)入穩(wěn)定上升通道。這表明，天津商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展態(tài)勢，不僅僅是宏觀調(diào)控政策的傾向所致。

　　天津的商業(yè)地產(chǎn)之所以呈現(xiàn)出蓬勃的發(fā)展勢頭，并且一枝獨(dú)秀，既包含深層因素也包含外部因素。

　　從深層因素來講，前幾年，天津?qū)τ谏虡I(yè)地產(chǎn)的關(guān)注遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，天津這個國際化都市的發(fā)展需要更多商業(yè)地產(chǎn)的崛起。正處于結(jié)構(gòu)調(diào)整期、產(chǎn)業(yè)升級中的天津從規(guī)劃上、從政策上給予了上檔次、大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)相當(dāng)力度的支持。

　　從外部因素來講，首先，天津作為近守北京的特大城市，備受國內(nèi)外地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)關(guān)注；其次，近年來天津?yàn)I海新區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展帶來了更多的投資機(jī)構(gòu)和工廠企業(yè)，帶動了天津消費(fèi)市場，也拓展了新的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間；此外還包括相對寬松的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)境以及良好的市場心態(tài)等有利因素。

　　由此，相比住宅市場，天津商業(yè)地產(chǎn)在地產(chǎn)領(lǐng)域的一枝獨(dú)秀，便不是偶然。

　　商業(yè)地產(chǎn)潛在風(fēng)險(xiǎn)幾何？

　　任何事物的發(fā)展都不可能一帆風(fēng)順。商業(yè)地產(chǎn)亦是如此。此前，天津商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢大好。然而，當(dāng)時(shí)間進(jìn)入三季度時(shí)，天津商業(yè)地產(chǎn)的火爆局面開始趨于平穩(wěn)。

　　據(jù)天津搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2011年第三季度天津工商業(yè)用房成交61.46萬平方米，環(huán)比上一季度增加33.32%，同比去年同期增加91.29%，均價(jià)12928元/平方米，環(huán)比上一季度下浮12.32%，同比去年同期上漲7.46%。對比第一季度的成交量和均價(jià)數(shù)據(jù)，三季度的成交量和均價(jià)雖然均有小幅上漲，但與第二季度的投資熱潮相比，上漲幅度差距不小。

　　此外，數(shù)據(jù)還顯示，第三季度，天津在售商業(yè)項(xiàng)目共有93個，其中寫字樓項(xiàng)目44個，商鋪項(xiàng)目49個。在三季度中，共有11個項(xiàng)目報(bào)價(jià)上漲，6個項(xiàng)目報(bào)價(jià)下降，最高漲幅為65%，上漲項(xiàng)目占商業(yè)項(xiàng)目總數(shù)的12%，平均漲幅為18.7%。雖仍有相當(dāng)一部分商業(yè)項(xiàng)目報(bào)價(jià)上漲，但卻開始出現(xiàn)了報(bào)價(jià)下降的商業(yè)項(xiàng)目。總體趨勢而言，第三季度，天津?qū)懽謽?、商鋪及商住公寓?xiàng)目的報(bào)價(jià)上漲比例均在一成左右，上漲幅度不大。

　　為何商業(yè)地產(chǎn)在快速上升過程中，呈現(xiàn)出了增速趨緩的態(tài)勢，甚至出現(xiàn)了下調(diào)價(jià)格的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目？事實(shí)上，這一趨勢正在暴露商業(yè)地產(chǎn)背后潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在諸多風(fēng)險(xiǎn)因素當(dāng)中，首屈一指的是政策上的失助。在寬松的商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，大批住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)加速了商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化競爭，然而宏觀調(diào)控并沒有完全放松對商業(yè)地產(chǎn)的監(jiān)控。早在今年8月，上海銀監(jiān)局就明確通知，要求禁止個人消費(fèi)信貸用于購買商業(yè)用房。日前，又有消息稱，多家銀行在杭州的分行或支行也因?yàn)轭~度等種種原因，已經(jīng)停止放貸商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的按揭貸款。政策上的收緊，無疑是開始將商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的有利條件重新收回。

　　除了直接的商業(yè)地產(chǎn)政策收緊外，銀行方面也在不斷給地產(chǎn)開發(fā)商施壓。一方面，地產(chǎn)商資金緊缺，貸款難；另一方面，包括天津在內(nèi)的諸多一二城市的多家銀行已經(jīng)上調(diào)首套房貸利率，房屋按揭貸款受擠壓，開發(fā)商的資金鏈愈加緊張。如果地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈條斷裂，后果可想而知。

　　同時(shí)，在有形的政策和市場動態(tài)之外，同城同質(zhì)化競爭及市場觀望氛圍等無形因素也是影響天津商業(yè)地產(chǎn)量價(jià)迅猛上揚(yáng)的重要原因。數(shù)據(jù)顯示，10月份，天津商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃推盤量6個，其中寫字樓3個（含商住公寓），商鋪3個，加上9月份如期開盤的4個商業(yè)項(xiàng)目，天津市場能否消化掉如此體量的商業(yè)項(xiàng)目，值得關(guān)注。

　　就地產(chǎn)市場而言，目前的樓市調(diào)控政策沒有放松的跡象，在按揭貸款利率上升、資金鏈條緊張、市場信心不足等因素的影響下，判斷天津商業(yè)地產(chǎn)是否已經(jīng)走入拐點(diǎn)為時(shí)尚早，可以確定的是，天津商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正在趨于理性，商業(yè)地產(chǎn)投資也更加謹(jǐn)慎。