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從掛牌的房地產項目看,部分項目因資金或人才等問題而盈利前景不佳,不過也有不少項目潛力可觀,引入新投資者后“重整旗鼓”的可能性很大?;诖耍康禺a行業(yè)內的股權整合正在加速推進。
“一方面,越來越多的中小房企或在建項目通過產權市場掛牌轉讓,主業(yè)非地產的公司正逐步撤離房地產市場,另一方面,大型房企和主力資金通過產權市場尋找有潛力的項目,擴張勢力范圍,完善區(qū)域布局。”業(yè)內人士表示。
據北京中原的數據統(tǒng)計,9月份,全國房地產市場成規(guī)模的股權交易為7宗,成交金額達到27.95億元。前三季度,房地產企業(yè)累計股權并購數量已經達到87宗,總交易金額已經達到256.65億元;同比分別增長42.6%和105%。今年以來,房企股權單宗平均交易額達到2.95億元,同比增長49.75%。
2010年前三季,房地產企業(yè)股權交易只有61宗,成交額為125億元;2010年全年,房地產股權交易為84宗,成交金額為165.25億元。
除了央企“退房”外,其他主業(yè)非房地產的公司也在加緊清理房地產資產。上海水產集團減持東方漁人碼頭投資公司便是其中一例。另外,廣州造紙集團此前曾集中打包清理房地產業(yè)務,其中包括房地產開發(fā)公司、房地產中介公司、工程咨詢監(jiān)理公司和物業(yè)公司等7家公司,7宗項目掛牌價格合計為16594.61萬元。
今年以來,國內樓市持續(xù)低迷,開發(fā)商資金鏈越收越緊,部分房地產項目盈利預期不佳。在此背景下,房地產股權交易趨于頻繁。一些小型地產商“見勢不妙”便清倉處理旗下項目,而一些謀求逆市擴張的大型房企則“見風使舵”低價吸納有潛力的項目,調整布局以備日后發(fā)展。
近期在全國主要產權市場內,大宗金額的房地產股權項目頻頻現(xiàn)身;其中,“上海展業(yè)房地產經營有限公司100%股權及14356萬元債權”項目、“上海東方漁人碼頭投資開發(fā)有限公司20%股權”項目和“佛山市南海東屋置業(yè)開發(fā)有限公司100%股權及9694.24萬元債權”項目的掛牌底價均超過了2億元。
大項目密集登場
據中國證券報記者不完全統(tǒng)計,6月以來,掛牌轉讓的房地產股權項目中,標的資產估值超過1億元的項目有17宗,超過5000萬元的項目有29宗。
近日,“上海聯(lián)合產權交易所項目信息顯示,上海展業(yè)房地產經營有限公司100%股權及14356萬元債權”項目、“上海東方漁人碼頭投資開發(fā)有限公司20%股權”項目擬分別以33230.137萬元和23800萬元的掛牌價格實施轉讓。另外,佛山市南海東屋置業(yè)開發(fā)有限公司100%股權及9694.24萬元債權則在北京產權交易所掛牌,掛牌價格達21463.33萬元。
上海展業(yè)房地產項目的轉讓方為上海青旅方正房地產經營有限公司和上??七_房地產開發(fā)實業(yè)公司,持股比例分別為60%和40%。該項目中100%股權的轉讓價格為18874.13萬元。14356萬元債權中包括轉讓方上海青旅方正房地產經營有限公司的8558.48萬元債權和上??七_房地產開發(fā)實業(yè)公司的5797.52萬元債權。
上海展業(yè)房地產主要從事位于麗水路81號的上海紫錦城商業(yè)中心項目開發(fā)建設,自工程項目建造竣工后,經營上主要對該商業(yè)大廈進行出售和出租。標的公司擁有該商業(yè)大廈地上2層西側和地上3-6層,以及地下車庫等部位的完整產權,建筑面積合計為12151.06平方米。該項目接受聯(lián)合受讓。
上海東方漁人碼頭投資開發(fā)有限公司20%股權的轉讓方為上海水產(集團)總公司,目前,上海水產集團持有標的公司40%股權。除上海水產集團外,上海弘實置業(yè)有限公司和上海國智置業(yè)發(fā)展有限公司分別持有標的公司40%和20%股權。
據悉,東方漁人碼頭投資公司以其部分土地使用權證作為抵押物,向銀行申請項目開發(fā)建設貸款,獲得銀行14.85億元貸款授信額度支持,截至2011年6月30日,該公司實際借款為34870萬元。上海水產集團提出,意向受讓方承諾同意標的企業(yè)繼續(xù)履行項目原開發(fā)規(guī)劃,遵守政府部門的相關規(guī)劃要求。
佛山市南海東屋置業(yè)開發(fā)有限公司100%股權及9694.24萬元債權項目已經多次掛牌,此前的轉讓價格為2.4億元。相關信息顯示,南海東屋置業(yè)的凈資產評估價值增值逾4倍,而其持有的“鳳凰山莊”項目曾因缺失合法手續(xù)而深陷訴訟,至今仍然有待合法化。
南海東屋置業(yè)的股權結構顯示,珠海市東屋實業(yè)公司持股比例為38%,是第一大股東,湖南五強產業(yè)集團持有20%的股份,湖南五凌力源經濟發(fā)展有限公司持有18%的股份,湖南湘能電力股份有限公司持有16%的股份,湖南華銀電力工程有限責任公司持有8%的股份。