商業(yè)地產(chǎn)投資黃金時(shí)機(jī)未到 業(yè)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)需防范

     黃金時(shí)機(jī)還沒到來

　　從理論上說,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)近20多年快速發(fā)展,尤其住宅市場(chǎng)得到了長足的進(jìn)步,大量住宅需要商業(yè)規(guī)劃和配套。就像一些專家指出那樣。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著四大轉(zhuǎn)型,第一是資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,第二是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型,第三是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,第四經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向轉(zhuǎn)型,所以商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展不用擔(dān)心,也不會(huì)有泡沫。不錯(cuò),理論上說的無疑是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向和趨勢(shì)。但實(shí)際上中國的房地產(chǎn)發(fā)展很不平衡,東中西部差異很大。東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)無論大中城市的城市化率比較高,還是居民收入和消費(fèi)都需要繁榮商業(yè),但是中西部地區(qū)就欠發(fā)達(dá),形成不了良好的商業(yè)環(huán)境。所以,筆者認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要有三個(gè)前提要件。

　　第一,收入水準(zhǔn)。從全世界來看,人均GDP3000、4000美元的時(shí)候,購物中心和大中型商業(yè)體才能發(fā)展起來,目前中國一二線主要大城市達(dá)到這個(gè)水準(zhǔn),但占絕大多數(shù)的二三四線城市不具備這個(gè)條件。尤其,在中國的中西部地區(qū)。

　　第二,市場(chǎng)的兩個(gè)需求,一是租戶需求。WTO開放國門之后,全球百強(qiáng)零售企業(yè)有70多家已經(jīng)進(jìn)入中國,前50強(qiáng)幾乎全部進(jìn)入中國,都想來切分中國這塊蛋糕,市場(chǎng)需求巨大。二是居民消費(fèi)需求。東部城市商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過幾年發(fā)展和培養(yǎng),目前居民消費(fèi)在各類超市,或購物中心。而中西部二三城市由于缺乏培育期,居民消費(fèi)習(xí)慣和購買力低下,很難保證投資商業(yè)地產(chǎn)8%的回報(bào)率。

　　三是,房地產(chǎn)金融。因?yàn)橹袊壳斑€沒有開發(fā)出房地產(chǎn)信托基金這種金融產(chǎn)品,中國缺的是房地產(chǎn)金融。購物中心和大中型商業(yè)這個(gè)產(chǎn)業(yè),只有發(fā)展房地產(chǎn)信托基金,才能托住這個(gè)產(chǎn)業(yè)健康的向前發(fā)展。盡管銀行推出十年的長期貸款,但資金仍然不適合做商業(yè)地產(chǎn)。

　　從全世界范圍來看,西方發(fā)達(dá)國家在地產(chǎn)金融政策和措施上比較完備,目前國外投資商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率在4—6%之間;全世界購物中心發(fā)展比較好的國家,無一例外地都是使用房地產(chǎn)信托基金。只有這種模式,它吸納的民間閑資、退休基金、政府基金、保險(xiǎn)基金比較穩(wěn)健,而對(duì)回報(bào)率要求不高,只有這些資金才能保證購物中心和大中型商業(yè)這個(gè)產(chǎn)業(yè)長期平穩(wěn)的發(fā)展。所以,凡是解決了信托基金的國家,購物中心和大中型商業(yè)才能呈現(xiàn)前所未有的發(fā)展態(tài)勢(shì)。包括英國這個(gè)老牌資本主義國家,十年來購物中心的發(fā)展如火如荼,現(xiàn)在開業(yè)1400多家,在建200多家,占據(jù)了整個(gè)英國基本建設(shè)近一半的投資。

　　為了確保商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展,香港政府在2005年正式放開允許成立房地產(chǎn)信托基金,新加坡政府已在三年前放開了這項(xiàng)政策。但是中國迄今沒有出臺(tái),2009年下半年,央行宣布將試點(diǎn)REITs,并對(duì)《銀行間債券市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》征求意見,但受制于國家樓市調(diào)控政策,始終未聞具體方案問世。以上幾點(diǎn)的前提條件,尤其沒有金融與融資相關(guān)政策的保證,不能盲目投入商業(yè)地產(chǎn)。從這方面講,中國開發(fā)與投資商業(yè)地產(chǎn)整體環(huán)境還不成熟,投資商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)機(jī)還沒到來。

　　來自行業(yè)內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)

　　如果非要投資商業(yè)地產(chǎn),那么目前至少要注意防范來自行業(yè)內(nèi)的兩大風(fēng)險(xiǎn):資金和人才。

　　資金方面的風(fēng)險(xiǎn):我們先看看國內(nèi)兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)做的好的企業(yè),在國內(nèi)地產(chǎn)界,較早布局商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商有SOHO中國股份有限公司和萬達(dá)集團(tuán)。前者在2005年底即轉(zhuǎn)型布局商業(yè)地產(chǎn),以散售為商業(yè)模式;后者自2004年以來,主要在各地興建萬達(dá)廣場(chǎng)建筑綜合體,賣出住宅、底商等,并持有購物中心、部分寫字樓及五星酒店資產(chǎn)。兩大發(fā)展商的商業(yè)地產(chǎn)模式截然相反,但均針對(duì)性地解決了各自的現(xiàn)金流難題。據(jù)SOHO中國財(cái)務(wù)資料顯示,自2007年上市以來,SOHO中國的合約銷售額每年至少增長70%,從40億元起步,迅速增加至2010年的238億元。這主要增長來源于SOHO中國散售收入。盡管對(duì)SOHO中國散售模式的質(zhì)疑聲越來越大。但它已借此實(shí)現(xiàn)了規(guī)模擴(kuò)張,目前賬面擁有超過200億元現(xiàn)金。2007年以來,潘石屹曾多次表態(tài),將增加持有型物業(yè)的比重。但這一進(jìn)程一直謹(jǐn)慎且緩慢。在北京的銀河SOHO中國與三里屯SOHO中國拿地之初,潘石屹曾公開稱,這兩個(gè)項(xiàng)目中的購物中心將持有而不散售,但他最終食言,將其銷售殆盡。

　　與SOHO中國相比,持有大量經(jīng)營性物業(yè)的萬達(dá)集團(tuán)一直被廣泛認(rèn)為是內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商的成功范例。但是,萬達(dá)建筑綜合體的出售比例也相當(dāng)高。它主要持有購物中心的經(jīng)營性物業(yè)。萬達(dá)是依靠住宅銷售資金反哺持有經(jīng)營性物業(yè)。2010年,萬達(dá)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2010年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司銷售收入共661億元,現(xiàn)金回款約617億元,與之相比,萬達(dá)商業(yè)管理公司從旗下經(jīng)營性物業(yè)收取租金14.26億元,管理費(fèi)3.39億元,凈利潤僅略高于4000萬元。2011年,萬達(dá)集團(tuán)的銷售收入目標(biāo)是800億元,租金收入目標(biāo)為25億元。這意味著,即使是萬達(dá)這樣布局商業(yè)地產(chǎn)多年的巨頭,其商業(yè)地產(chǎn)仍深度依賴開發(fā)性物業(yè)的資金反哺。只有解決好開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)長期資金問題,才能立于不敗之地。

　　人才方面風(fēng)險(xiǎn):前不久,策劃華東Mall商業(yè)地產(chǎn)的鄭遠(yuǎn)志團(tuán)隊(duì)從這個(gè)購物中心的整體運(yùn)作中撤出來。這家名叫弘睿地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu),是南京第一家商業(yè)地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu),核心技術(shù)力量設(shè)在南京,負(fù)責(zé)招商的團(tuán)隊(duì)設(shè)在泉州、廈門、陜西等地。鄭遠(yuǎn)志接受筆者訪問時(shí)說,代理華東Mall,最初的設(shè)想有點(diǎn)太大,輻射安徽、蘇北、馬鞍山等等,后來策劃團(tuán)隊(duì)把方案慢慢調(diào)整為一個(gè)區(qū)域性的輻射面。對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,團(tuán)隊(duì)始終是在擺在第一位的。但南京不少做住宅的開發(fā)企業(yè)想做商業(yè)地產(chǎn),這一塊嚴(yán)重缺人。

　　博鰲論壇期間,鄭遠(yuǎn)志在現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)識(shí)了華潤香港總經(jīng)理,華東Mall在做前期市場(chǎng)調(diào)研階段聘請(qǐng)的北京零點(diǎn)公司,正是他向鄭遠(yuǎn)志推薦的,此后方案設(shè)計(jì)也是在博鰲論壇中尋找的一家美國公司、一家香港公司、一家本土公司做的。鄭遠(yuǎn)志感慨地說,參加博鰲論壇購物中心部分最大感受是,中國真正懂得商業(yè)地產(chǎn)的人很少。而在南京,做商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)不過5、6家,而南京的開發(fā)商有幾千家。

　　在南京萬達(dá)、華潤、金鷹都有整體的商業(yè)團(tuán)隊(duì),能夠自己拿地、建設(shè)、招商、經(jīng)營和管理。德基有經(jīng)營團(tuán)隊(duì)沒有開發(fā)團(tuán)隊(duì)。商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)組建方面行業(yè)內(nèi)注重資源整合。但是更多開發(fā)企業(yè)沒有專業(yè)團(tuán)隊(duì),都是臨時(shí)湊人上陣。這是目前行業(yè)內(nèi)軟肋。業(yè)內(nèi)人士提醒,商業(yè)地產(chǎn)歷來投資收益偏低,投資回報(bào)期較長,且對(duì)開發(fā)商的營運(yùn)管理與招租銷售能力要求特別高。要想成功投資商業(yè)地產(chǎn),首先人才是獲勝的關(guān)鍵。但目前各大中城市商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)不具備這種能力,這是投資商業(yè)地產(chǎn)蘊(yùn)藏較大風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要因素。