商業(yè)地產(chǎn)運營困難 房企現(xiàn)撤退苗頭

     “商業(yè)地產(chǎn)確實不好做，我最近去武漢時，有一個開發(fā)商希望轉(zhuǎn)讓商業(yè)地產(chǎn)項目。”近日，易城中國副總裁尹寶軍接受地產(chǎn)中國網(wǎng)獨家專訪時如是表示，在房企被迫轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)后，有些公司發(fā)現(xiàn)并沒有那么強的實力，所以已經(jīng)出現(xiàn)了一些撤退的苗頭。

　　這樣的趨勢是否已經(jīng)表明商業(yè)地產(chǎn)泡沫已現(xiàn)？商業(yè)地產(chǎn)需要調(diào)控了？尹寶軍表示，泡沫確實存在，但并沒那么嚴重；而目前住宅市場已被嚴重打壓，需要給資本留一個出口，是否調(diào)控，對于地方政府和中央政府而言，都不一樣，地方政府希望通過商業(yè)地產(chǎn)做大區(qū)域經(jīng)濟，而中央政府則得根據(jù)整體宏觀經(jīng)濟來定。

　　“商業(yè)地產(chǎn)泡沫不嚴重”

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：最近業(yè)內(nèi)普遍對商業(yè)地產(chǎn)提出了擔(dān)憂，認為泡沫嚴重，是這樣嗎？

　　尹寶軍：我們在業(yè)內(nèi)有一個地產(chǎn)沙龍，今年3、4月份業(yè)內(nèi)聊天時就預(yù)感到下半年商業(yè)地產(chǎn)會有一些泡沫出現(xiàn)。這主要是從投資角度來看的，住宅市場的調(diào)控如限購，逼迫民間資本尋找其他出口，如進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，當這些資本都進入后，價格上漲，就可能會有一些盲目性的購買，泡沫就慢慢顯現(xiàn)出來。

　　但實際上，商業(yè)地產(chǎn)和住宅的根本屬性不同。商業(yè)地產(chǎn)主要是生產(chǎn)型資本的地方，是拿來開公司和經(jīng)營的；住宅雖有投資功能，但更多體現(xiàn)在居住方面。

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：泡沫到了危險的地步嗎？

　　尹寶軍：大家都在喊泡沫，應(yīng)該說已經(jīng)有了，但并不是說吹起來多大或者是破，還不到這個程度。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還有十年時間，過去十年是住宅的十年，未來的十年可能是商業(yè)地產(chǎn)的十年，泡沫吹破的話比較難，只是說某個地區(qū)、某個特定城市可能供應(yīng)量太大，需求跟不上，若存在供大于求的狀況，就是當?shù)厥袌龅呐菽?，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，可能自身會再用5年或8年的時間吸收掉，商業(yè)地產(chǎn)比住宅好，就是因為它有一個市場的吸收過程。

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：也就是說，目前雖有泡沫，但仍然比較安全？

　　尹寶軍：我們覺得還是在可控范圍之內(nèi)的，大家進到商業(yè)地產(chǎn)也看到了，民間資本投入到商業(yè)地產(chǎn)還是為了保值，就是防止通貨膨脹，這是第一個根本點；第二個，大家也看到了他的變現(xiàn)能力沒有住宅那么快，而且稅費比較高，這都是問題，他們會比較謹慎一點。

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：也有媒體報道，比如說像成都有大概幾十個城市綜合體上來。

　　尹寶軍：對，我覺得再怎么做，幾十個應(yīng)該也是很難做的。在有限的資源里，尤其是每一個綜合體里面，可能只有30-40%是引進外面的商家，其他的都需要本地商家資源去消化，這就很難了，只能是交通地段有優(yōu)勢、開發(fā)商品牌影響力比較大、開發(fā)能力比較強、前期可承付租金壓力比較大的項目才可以存留下來。

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：像這樣過剩的區(qū)域是不是就需要更長的年限消化，如10-20年？

　　尹寶軍：最多10年。如果租不掉、運營比較難，后續(xù)新開發(fā)的項目就會比較小心。金融危機時，我們看一線城市也是這樣，租金下來了，整個市場就沒有那么好，很多在建的商業(yè)項目就往后推遲；危機過后，到現(xiàn)在開工，就又形成了供不應(yīng)求的狀況，市場自身會有供需調(diào)節(jié)。

　　“主動轉(zhuǎn)商的企業(yè)不多”

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：剛才您提到，房企做商業(yè)地產(chǎn)是被逼的，但商業(yè)地產(chǎn)也迎來黃金十年，是否可以主動轉(zhuǎn)型？

　　尹寶軍：住宅的調(diào)控迫使這些開發(fā)商進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，能夠主動做的不多。

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：綠城前幾天召開發(fā)布會，他們說前十年做得比較好，后來就放棄綜合體，現(xiàn)在要加大力度開發(fā)綜合體這樣的商業(yè)地產(chǎn)。

　　尹寶軍：這就是企業(yè)嘛，企業(yè)就是追求最大利潤，對他來講什么能利潤最大化，就去做。住宅也是這樣，可能兩年之內(nèi)賣完了，現(xiàn)金回流特別快，就可以再開發(fā)另一個項目。商業(yè)地產(chǎn)不是這樣，可能三年還沒有建好，再運營三年，可能六年的時間，誰愿意去做它呢？

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：大批的房地產(chǎn)企業(yè)“一窩蜂”做商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)對資金的要求比較高，集體轉(zhuǎn)型豈不是讓他們更危險？

　　尹寶軍：我覺得是很危險的事情。因為商業(yè)地產(chǎn)里涉及的東西比較多，前前后后從定位、招商、資本運作到后期運營，都要看得很仔細。住宅還有一個現(xiàn)金流，但如果是綜合體，風(fēng)險是很大的，除非前期定制了一部分，比如說這棟樓已定制給企業(yè)，商業(yè)部分定制給另一家，如果沒有定制的話，純粹要靠市場取做，后期管理費和租金的壓力就很大。而對于一個綜合體而言，除非拿地時的價格很便宜，比如說三年五年以前拿的地，他現(xiàn)在做也并不會馬上虧，如果說最近一兩年拿的項目，不會這樣的，我覺得他肯定再拖個兩三年。

　　地產(chǎn)中國網(wǎng)：也是一種沖動性的轉(zhuǎn)型，會否洗牌，可能就會有一些撤出？還沒有建成就把地賣掉了？

　　尹寶軍：我最近去了武漢，武漢一個很好位置有一個比較好的綜合體，現(xiàn)在開發(fā)商說，“有沒有人愿意買，我現(xiàn)在想賣掉”，現(xiàn)在已經(jīng)開始有開發(fā)商這樣做了，他們進來之后發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)不是那么好玩，他沒有成熟的、全鏈條的團隊，很難進入。我了解到的這樣案例還不少，有好幾家正委托我們尋求買家，包括我們也正在關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的大宗交易。