今年房?jī)r(jià)，或是九江5年內(nèi)最低的一年？

最近有粉絲跑來(lái)問(wèn)我：聽(tīng)說(shuō)今年房?jī)r(jià)，會(huì)是未來(lái)五年最低！這是真的嗎？房?jī)r(jià)一直是大家關(guān)心的話題，相信大家也很想知道，今天我們就來(lái)說(shuō)下九江房?jī)r(jià)。

說(shuō)到房?jī)r(jià)，就繞不開跟房?jī)r(jià)息息相關(guān)的土拍。以往我們都十分關(guān)注樓面價(jià)與拿地開發(fā)商，今天拋開它們，我們來(lái)關(guān)注下“溢價(jià)率”和“容積率”！

先說(shuō)溢價(jià)率

說(shuō)之前補(bǔ)充下溢價(jià)率的概念：溢價(jià)率=（競(jìng)拍成交價(jià)格-土地成本價(jià)）/土地成本價(jià)*100%。簡(jiǎn)單的說(shuō)，溢價(jià)率就是土地成交價(jià)格超出起始價(jià)的那部分所占的百分比。

我統(tǒng)計(jì)了下九江待入市地塊的溢價(jià)率數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)這些地塊普遍存在溢價(jià)現(xiàn)象，可別小瞧這溢價(jià)，溢價(jià)率和房?jī)r(jià)的關(guān)系，是很微妙的，溢價(jià)率有時(shí)會(huì)直接影響到房?jī)r(jià)。

溢價(jià)率說(shuō)白點(diǎn)，就是開發(fā)商多掏了錢拿地。至于會(huì)不會(huì)影響項(xiàng)目入市后的價(jià)格，這要看房企的利潤(rùn)空間有多少，雖然高溢價(jià)，但只要利潤(rùn)空間有保證，夾在中間的開發(fā)商也不會(huì)很辛苦，以后上市的價(jià)格應(yīng)該不會(huì)和板塊均價(jià)有特別大的出入。反之，就有可能面臨房?jī)r(jià)上漲的情況。

待入市項(xiàng)目溢價(jià)率一覽

↓↓↓

從另一方面看，這個(gè)數(shù)據(jù)的背后是房企對(duì)九江城市未來(lái)發(fā)展、樓市未來(lái)的信心，溢價(jià)率越高，代表房企對(duì)九江對(duì)樓市越看好。

再看容積率

容積率是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。一般來(lái)說(shuō)，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

但如果你以為容積率只跟居住舒適度有關(guān)，那就太天真了。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例。

九江待入市項(xiàng)目容積率幾乎都在1.5-2.0之間，甚至不乏容積率低至1.1的。雖說(shuō)容積率低，不一定項(xiàng)目規(guī)劃的洋房、小高層就會(huì)多，不一定說(shuō)項(xiàng)目定位就是改善！

但是相比2.0以上的容積率，洋房、小高層的占比增加的可能性非常大。眾所周知，洋房、小高層的價(jià)格一般要比普通高層要高。

未來(lái)待這些“高溢價(jià)低容積地”入市，相信九江新房賽場(chǎng)將出現(xiàn)更多“高端選手”，九江或?qū)⑷嬗瓉?lái)“改善”時(shí)代。

因此，也許就如網(wǎng)友所說(shuō)，當(dāng)下的九江房?jī)r(jià)，或許是未來(lái)五年內(nèi)最便宜的時(shí)刻！

本稿件為住在九江網(wǎng)獨(dú)家原創(chuàng)稿件，信息僅供參考，并不構(gòu)成投資建議。引用或轉(zhuǎn)載時(shí)應(yīng)注明“來(lái)源：住在九江網(wǎng)”。