限購加碼二手房市場遭冰凍 中介境況近似08年

      北京：上月成交量創(chuàng)３年新低

　　連續(xù)5個月攀升之后，8月樓市成交量出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。記者昨天從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，2011年8月，北京商品住宅成交5506套，日均不足200套，環(huán)比上月減少39.7%，比去年同期下跌了16.4%，為近三年月度成交最低值。簽約均價為21689元/平方米，比7月同期的22235元/平方米下調(diào)了2.5%。

　　多家中介機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，8月份北京樓市共有30個項目開盤銷售，與6月份齊平，成為今年以來開盤量最多的一個月。其中包括純新盤9個，老項目后期21個。30個項目累計新增商品住宅11120套，供應(yīng)面積123.7萬平方米，環(huán)比7月均有大幅增加，其中供應(yīng)套數(shù)增加12%，面積增加33.4%。

　　樓市放量增加，使得房企的降價壓力加劇。監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，今年全市舊盤新開的項目有65個，其中35個樓盤成交價格低于前一期開盤價，占比54%。而在這些項目里，中小型房企有19個，占比54%。

　　上海：改善型需求主導(dǎo)市場

　　7月份樓市限購政策加碼后，上海新房市場成交又陷低谷，剛剛開始小幅回暖的二手房市場也再次遇冷。8月份，改善型需求主導(dǎo)了二手房市場，據(jù)上海中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，總價在100萬～200萬元房源銷路最好，占到了該公司所有二手房成交量的49.25%。

　　“自7月下旬以來，中介門店的來訪量明顯下滑。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍告訴記者，8月份，上海新房市場打折促銷頻現(xiàn)，購房者開始搖擺不定、房價下滑預(yù)期增強，一、二手住宅成交都不旺。在這種市場態(tài)勢下，中端物業(yè)逆市走穩(wěn)、成交占比上揚，暗示著改善型需求仍在主導(dǎo)市場。

　　盡管部分高端房源和外圍二手樓盤的報價開始有所松動，但松動程度仍未到達購房者的主流預(yù)期，不少板塊和區(qū)域的二手房價格繼續(xù)堅挺，有的反而止跌反彈。來自上海二手房指數(shù)辦公室的最新統(tǒng)計顯示，8月份全市128個二手房控制點中，仍有72個均價上漲，下跌的有52個，持平的4個。

　　買賣市場的低迷，倒是催生了租賃市場的一波新行情。由于部分中高端市場消費者“以租代購”，加上新學期到來，學區(qū)房需求開始釋放，近期不少區(qū)域租金看漲。據(jù)上海租賃指數(shù)辦公室統(tǒng)計，今年8月，上海高端市場租金環(huán)比上漲了0.09%，漲幅比7月份擴大了0.03個百分點。

　　武漢：一成二手房中介關(guān)門

　　8月，武漢市二手住房賣了2300余套，平均一個中介門店賣一套，不少店無法維持開支。半年中，已有200多家中介關(guān)門，約為武漢中介門店數(shù)量的10%。億房網(wǎng)統(tǒng)計顯示：8月，二手房掛牌價和成交價格呈微弱上漲。后湖、常青、徐東、南湖等二手房和新房都比較多的區(qū)域，二手房價格并不比新房低多少，且漲勢明顯。

　　武漢房地產(chǎn)中介協(xié)會副秘書長霍飛虎說，武漢目前有二手房中介門店2000多家，有些差的門店3個月成交不了一單，有些小中介甚至半年不開單，只有關(guān)門歇業(yè)。

　　華明達、百居易、21世紀不動產(chǎn)等中介巨頭紛紛做商品房代理。華明達董事長葉正明道出其中原委：“商品房還可以降價打折，二手房的房主寧可不賣，也不降價，中介苦不堪言。”

　　據(jù)分析，許多二手房主并不像新房開發(fā)商那樣存在資金壓力，并不急著賣房，且對后市持有相對樂觀的心理預(yù)期，報價居高不下。

　　21世紀不動產(chǎn)營銷總監(jiān)楊劍說，一旦新房開始跳水降價，二手房的價格也會有所松動，現(xiàn)在可以砍價1萬元，甚至更多。

　　霍飛虎坦言，下半年新房大量上市，且折扣力度大，在限購的背景下，很多人會直接買商品房，二手房交易會繼續(xù)下滑，還有一批中介門店要關(guān)門。

　　濟南：二手房連跌３個月

　　自5月以來，濟南市二手房掛牌均價已連續(xù)3個月出現(xiàn)下降，每平方米累計下降近200元。

　　今年以來，濟南二手房（含非住宅類二手房）市場供應(yīng)一直相對充足，但成交持續(xù)低迷。數(shù)據(jù)顯示，今年4至8月，濟南市二手房掛牌量分別為65038套、56160套、73887套、70936套和73867套，供應(yīng)相對充足，且6月以來月掛牌量一直在7萬套以上，連續(xù)3個月居高不下。與此同時，“濟南市網(wǎng)上房地產(chǎn)”的成交數(shù)據(jù)顯示，4至8月濟南二手住宅月成交量分別為1548套、1443套、1535套、1363套和1365套，與往年同期相比，成交一直較為冷淡。而非住宅類二手房每月成交也僅幾十套，對市場影響十分有限。更值得注意的是，自年初以來，濟南市二手房掛牌均價雖略有起伏，但自5月起，已連續(xù)3個月呈下降趨勢。數(shù)據(jù)顯示，今年5至8月，二手房每平方米掛牌均價分別為8988元、8895元、8851元和8800元，5月至今已連續(xù)3個月呈現(xiàn)下降趨勢，每平方米均價累計下跌188元。

　　對二手房市場未來的行情，分析人士認為，隨著開發(fā)商在未來兩三個月加大推盤量，并積極調(diào)整營銷策略，“特價房”、打折、贈送甚至“價格直降”等促銷方式大量出現(xiàn)，將對二手房市場造成更大的沖擊，二手房價格如果繼續(xù)高位運行，結(jié)果很可能是二手房繼續(xù)面臨有價無市的狀況，而一、二手房價格倒掛現(xiàn)象將更為嚴重，并最終導(dǎo)致二手房價格進一步下行。