存準新政凍結(jié)萬億資金 買家心急中介淡定銀行愁苦

    第四季度，本就因季節(jié)因素“凄風楚雨”的個貸市場，因央行昨天提前亮出的貨幣政策底牌再度陷入“風雨飄搖”。盡管許多買房族未必深刻理解“銀行9月起多繳準備金”的準確意涵，但這一專家眼中的緊縮新政背后隱含著的信貸緊上加緊的訊息卻觸動了他們的切身利益。

　　昨天，晚報記者兵分四路，就準備金擴容后銀行、房產(chǎn)中介、貸款中介、購房者的連鎖反應進行深入調(diào)查。有意味的是，與銀行的連呼“要命”相比，房產(chǎn)中介的反應比較淡定。最焦頭爛額的當屬存在剛性需求的買房一族，而擁有雄厚資源的貸款中介的一夜走俏也反映出購房者的焦急心態(tài)。

　　【買房族】首付3成陡生變故？憂心

　　在走訪“量跌價穩(wěn)”的二手房交易市場時，記者注意到，此番銀行緊縮新政的反響已經(jīng)立竿見影，或許是因為剛性需求的支撐，不少購房者面對貸款行可能調(diào)高首付比例和上浮利率的預期，只得硬著頭皮“從地縫里掃錢”。

　　也有買房族擔憂，“連環(huán)”緊縮可能令購房成本超過預算底線，只能選擇退而觀望。昨天，記者在一家深耕浦東新區(qū)業(yè)務的房產(chǎn)中介處遇到了進退兩難的鄒先生。在聽了他的故事之后，記者以人物素描的方式對當下購房者頗具典型性的糾結(jié)心態(tài)加以還原。

　　小鄒一波三折貸款記

　　身材微胖的小鄒坐在錦安東路的一家房產(chǎn)中介門檻上，猛抽了幾根雙喜“綠殼子”。零星煙灰不斷撣落在他的灰色CROCS上，面帶愁容的他并無半點感應。少頃，小鄒穿過幾個交頭接耳閑聊的業(yè)務員，回到了數(shù)人圍坐的小會議室。他拍了拍太太的肩膀，使出一個微妙眼神。心有靈犀般，太太起身跟他走到了室外。

　　這樣的跟隨，三年前也發(fā)生過。那時，太太在成都一所高校任英語老師，為了和在上海一家化學添加劑公司上班的小鄒團聚，她毅然辭職，報考上海對外貿(mào)易學院的碩士生。如今畢業(yè)，有了“造人計劃”的兩人開始面對最實際的問題——買房。

　　“怎么辦？3成首付可能不太好批了。”在室外，小鄒看著太太，眼神無助。自從買房搬上議程，只拿得出50萬元現(xiàn)金的他們卡著150萬元的總房價選房。經(jīng)過半年掙扎，上周北蔡地區(qū)一套62平方米的小戶型終于滿足了他們總價低、地段安靜的需求。

　　原先想要依托中介辦理的貸款設(shè)定有3成首付，已掏空了兩人50萬元積蓄。昨天央行出臺的緊縮新政卻又充滿了“緊上加緊”的預期。“剛剛一些想辦貸款的朋友來短信，說銀行普遍把首付上調(diào)到了4成、5成，不知我們會不會有變故？”小鄒的擔心不無道理：按照央行要求商業(yè)銀行補繳保證金為準備金的新政，相當于一次提了三次存款準備金率，房貸壓縮首當其沖。

　　回到小會議室，兩人開始給方桌對面的“上家”打預防針。但按照買賣合同中簽訂的補充協(xié)議，如果貸款失敗，小鄒不光損失3萬元現(xiàn)金，45萬元首付款也將無利息地借給“上家”使用，直到“上家”找到新買家并完成交易。

　　小鄒又陷入了沉默。片刻之后，他看了一眼太太，隨后說出了方案：如果申請3成的貸款失敗，兩人決定就在太太所供職的外資銀行以員工身份貸款。代價是，根據(jù)該外資銀行規(guī)定，商貸的同時無法享用公積金貸款。

　　看房選房千帆過盡后的極度倦怠，對變幻莫測的未來政策的毫無把握，迫使兩人將這個不得已的選擇作為最終的預案。“但愿一切都能順遂吧。”小鄒在回家時緊握著太太的手。

　　晚間，他們在七寶的一間出租房內(nèi)接到了貸款中介的電話。也許是貸款行的預留額度尚有閑余，也可能是貸款中介的人脈深廣，他們被告知明早前往該行一支行個金部簽署貸款申請文件。來自中介的答復令他們稍稍放心：貸款行3成首付的政策暫時不變。 

    【房產(chǎn)中介】本來交易就清淡哪管它放款遙遙無期 淡定

　　似乎是見慣了接二連三的緊縮政策，房產(chǎn)中介顯得相對淡定。在他們看來，近期交易本就清淡無比，觀望氣氛甚為濃厚，而年底本就是放貸淡季，現(xiàn)在凍結(jié)9000億元的新規(guī)不過是讓預期提前落地，所以未必會給市場帶來多大波瀾。

　　剛需客戶仍“篤定”

　　浦東川沙，這一地區(qū)歷來的購房主力都是首次在滬置業(yè)的“新上海人”，剛需主力，總價不高，所以該區(qū)域在限購、限貸的數(shù)次收緊中受到的影響并不大。

　　“央行最新規(guī)定凍結(jié)資金9000億元，這個消息我們已經(jīng)聽說，也會對首次來店里的客戶說，一來算是‘預防針’，讓他們有房貸緊縮的準備，二來也希望借這個說法促進觀望客戶的成交。”中原地產(chǎn)川沙分行李經(jīng)理告訴記者。

　　“不過，去年調(diào)控以來剛需客戶所受影響不大，仍是三成首付為主，因此認定這次新規(guī)也不見得有太大影響。剛需客戶還是很‘篤定’，觀望的依舊觀望。”她對記者強調(diào)。

　　她還給記者詳細介紹了當?shù)刭彿空哔J款買房的普遍情況。她介紹稱，即使是少數(shù)首套仍然實行基準利率、三成首付的商業(yè)銀行，審批和放款速度也極慢，產(chǎn)證出來后還要等一個月以上，為后面的流程帶來不少麻煩。“由于現(xiàn)在一些新規(guī)定出來，補稅單這樣的‘包裝’已經(jīng)沒法做了。”

　　貸款客戶已成“小眾”

　　記者走訪滬上多家房地產(chǎn)中介公司還發(fā)現(xiàn)，盡管“9000億保證金存款”的通知尚未完全發(fā)酵，但房貸收緊的緊箍咒早已籠罩在冷清的二手房市場之上。

　　“要買房？是一次性付款還是貸款？”得知記者需要商業(yè)貸款，熱情搭訕的中介人員臉上露出了一絲失望，不過緊接著，他就細細詢問了記者的情況，第幾套？貸過款沒有？單位性質(zhì)？甚至連信用卡有無逾期不還都問了個清楚。最后，他還明確告訴記者，現(xiàn)在貸款不容易，即使是首套房，也只能保守估計首付四成。

　　在普陀區(qū)中遠兩灣城內(nèi)的一家中原地產(chǎn)門店，區(qū)域經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在中介二手房成交分外冷清，而貸款購房者更成了小眾。“購房者中，或者是一次性付款，或者是公積金貸款，商業(yè)貸款非常少，而且很多都是‘神通廣大’的客戶自己聯(lián)系，并不通過我們中介。”

　　中原地產(chǎn)國權(quán)分行鮑經(jīng)理也向記者表示，該區(qū)域購房者多是出于置換和剛需目的，也是以一次性付款為主，很少見貸款客戶，如今房貸收緊，放款周期大大拉長，有的銀行甚至已經(jīng)暫停了房貸業(yè)務。  

    【銀行】想貸款先買理財產(chǎn)品 發(fā)力

　　關(guān)于此次央行擴大存基準數(shù)的消息，是由《人民日報》30日發(fā)文證實。但早在26日，晚報記者收到的一條手機短信就已初現(xiàn)端倪。

　　“根據(jù)央行最新通知，商業(yè)銀行將通過分類、分期和按比例的方式補繳保證金為存款準備金，預計回籠資金總量在9000億左右。 ”滬上一家股份制銀行零售部門負責人轉(zhuǎn)發(fā)給記者的短信顯示，早在當天傍晚，央行存準新政在業(yè)內(nèi)已是公開的秘密。

　　商業(yè)銀行已提前預知

　　“這對銀行間市場資金面的影響很大，不能說是摧毀性的，但也要了銀行的命，可以看做是國家通過提高存準金來壓縮放貸資金的一種延伸，這次等于一次提了3次存款準備金率，力度不小啊。 ”上述負責人接受記者采訪時連連喟嘆。

　　按照央行的“分步走”計劃，包括該行在內(nèi)的股份制銀行都應在9月15日、10月15日、11月15日、12月15日、1月15日和2月15日將保證金存款余額的15%、30%、45%、60%、80%和100%計入一般存款；而國有銀行的寬限期更緊，工、農(nóng)、中、建、交及郵儲銀行應在9月5日、10月5日和11月5日將保證金存款余額的20%、60%和100%計入一般存款。

　　宏觀調(diào)控預期從緊的背景下，任何政策上的風吹草動都會讓商業(yè)銀行噤若寒蟬，而提前預知的銀行也提前醞釀著應對之策。作為被緊縮新政推倒的第一塊“骨牌”，銀行房貸市場遭遇首當其中的收緊預期：“拿到房貸有多難”在記者走訪時被證實“沒有最難，只能更難”，諸多銀行都火速跟進了更新版的房貸審批壓縮措施。

　　多數(shù)首付至少4成

　　時晴時雨的上海天氣令人難摸規(guī)律，而銀行界的應對措施如出一轍。記者走訪的多家銀行均表示，首套房首付比例現(xiàn)在為4成，且沒有利率優(yōu)惠。而首付仍為3成的銀行，或是資信審批更加嚴格，或是貸款利率有所上浮；二套及以上房貸基本貸不出。

　　華夏銀行楊浦支行的一位工作人員對記者表示，首套首付比例為4成，貸款利率至少為基準，首套房即使向總行提交利率優(yōu)惠申請，能否獲批還不一定，也可以說，貸款利率優(yōu)惠概率幾近為零，而二套以上基本貸不出。

　　位于控江路上的建行的一位工作人員也表示，“現(xiàn)在首套房首付為3成，但是也要看客戶資信，貸款獲批的客戶也要做好排長隊的準備。”同樣堅持首套首付3成的還有深圳發(fā)展銀行，但深圳發(fā)展銀行楊浦支行的一位客戶經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在銀行的首套首付還是3成，但是利率要上浮10%。

　　“就算是首套房，也得排隊。”當記者以購房者身份前去咨詢，位于控江路的工商銀行鳳城路支行一位客戶經(jīng)理告訴記者：“現(xiàn)在只有首套房還貸得出，其他二套及以上房貸想都不要想。就算是首套房，也要排隊，現(xiàn)在大多數(shù)銀行都是這個情況。”至于審批過后，多久才能放款，上述工作人員并不能確定大致時間范圍，該工作人員只是反復強調(diào)“肯定比中小銀行快，中小銀行估計要排到明年了”。  

    房貸搭售理財產(chǎn)品

　　值得一提的是，就記者排摸的情況看，部分外資銀行還有少量難得的“9折利率”，但卻非毫無條件的福利。據(jù)悉，這些銀行在審批時會考量很多的指標，比如購房者是否持有這家銀行的金卡、有沒有買過他們的理財產(chǎn)品等等，有的客戶也因此在辦理房貸的過程中 “順便”辦理了額外的業(yè)務。

　　而在中資銀行內(nèi)部，雖然有不少已將貸款門檻限定為最多4成，對于銀行認可的VIP客戶，仍有網(wǎng)開一面的余地。德佑地產(chǎn)武定店的龔經(jīng)理向記者透露，不只是外資銀行，每家銀行都有自己的一套考核標準。“

　　比如說工行的星級標準，通常來看，6-7星的客戶首套可以貸到六七成。”龔經(jīng)理表示，如何得出多少星他也不是很明白，存款、固定銀行流水都是考核的指標，企業(yè)法人證明、資產(chǎn)證明等等還可以加分，“至于是否再購買理財產(chǎn)品以增加申請的籌碼，銀行的信貸專員與客戶之間可能就此類問題進行溝通。”

　　“客戶來店，我們都會講明情況。”龔經(jīng)理介紹，“如果你是銀行認定的VIP客戶，首套房可以爭取七成貸款，銀行評估后可能會適當調(diào)整到6.5成、6.8成這樣相近的比例；但如果不是VIP，一般保守估計貸到六成。”

　　“抓大放小”板子到底打疼了誰

　　工行的客戶經(jīng)理還向記者透露了這樣一個情況，“有客戶貸款800萬來買房。 ”此外，也有客戶拿幾套房做抵押。這似乎意味著，只要有房產(chǎn)抵押、貸款額度足夠大，還是可以貸得出款。

　　另有申康房產(chǎn)中介一家門店的店長對記者透露，目前附近的工行等貸款行仍會向中介 “邀單”。“這禮拜還有一個支行行長問我，是否手頭有貸款額度比較大的單子，希望我向他們推薦。 ”

　　“抓大放小”，似乎進入到這樣一個怪圈：缺錢的人借不到錢，有房有錢的人可以繼續(xù)在樓市隨意盤活。那么，樓市調(diào)控，這一拳究竟打到了誰的身上？

　　“不過，2009年推薦單子給銀行，中介是有返利的，如果是50萬元的單子，就給我們500元意思意思。 ”這位店長告訴記者，現(xiàn)在這樣的返利早已沒有了。 

    【貸款中介】不必問公司姓名 硬氣

　　和房產(chǎn)中介普遍反映生意清淡判然的是，貸款中介的業(yè)務相當火爆。據(jù)業(yè)內(nèi)人士觀察，在“房貸難”背景下，90%的購房者都選擇了通過貸款公司為媒，提高申請貸款的成功率。

　　不過，就記者調(diào)查到的情況看，盡管普遍收費不算太高，仍有不少不靠譜的騙子公司利用購房者難貸款的心態(tài)，肆意橫行其中。

　　貸款中介成“救命稻草”

　　“你只要認我個人品牌就行了，公司名字不必問。 ”這個“牛光閃閃”的回答，來自某貸款公司的業(yè)務員小顧。在記者反復詢問下，他仍咬緊牙關(guān)不肯透露公司名稱。

　　據(jù)熟識他的一位房產(chǎn)中介季小姐介紹，小顧已是區(qū)域內(nèi)中介圈中的小紅人。“這幾年我們公司客戶的貸款基本都是找他做，今年貸款難，光上個月我手里就有10個單子是找他做的。 ”

　　按照記者打聽到的 “中介服務費”，小顧每單收取600元，可謂薄利多銷。僅僅從季小姐手里，上月他就凈入6000元。 “小顧主要是帶我走流程，今天我在貸款行簽的申請文件就有30多份，準備的材料很復雜，如果讓我自己來處理，至少要3天，他帶我走一遍，只要40分鐘，省了不少麻煩。 ”小顧手頭的一名客戶告訴記者。

　　不過，貸款中介自我宣傳最大的優(yōu)勢還不是單純的流程簡化，而是可以提升申請貸款的成功率。“貸款中介的功能主要是利用自己的人脈資源。”一家房產(chǎn)中介業(yè)務員孟先生對記者表示，“現(xiàn)在如果你一個人去銀行個金部申請，可能成功率很低，但如果通過貸款中介，他們對銀行相關(guān)部門和流程熟門熟路，直接會將你引薦給成功可能性最大的銀行。 ”

　　曾委托中介辦理過150萬元商業(yè)房貸的陸小姐告訴記者，貸款中介相當神通廣大。“我第一次打電話到貸款中介業(yè)務員那里咨詢，我只報出了姓名和戶口所在地，他就能查出我的工作單位、部門和信用卡還款資信，初步對我能否貸款、貸款金額做一個判斷，如沒有和銀行的密切聯(lián)系，不可能查得到，也不可能清楚銀行的審核模式。 ”