買二手房 別忘維修資金轉(zhuǎn)名

案例分析

    興業(yè)地產(chǎn)銷售總監(jiān)金忠男表示，物業(yè)維修資金轉(zhuǎn)名在交易過程中是比較后置的問題，一般都是在簽訂買賣合同或者交樓時才會提及，并且一般是中介公司提醒下才會注意的。為什么買賣雙方在交易過程中會較容易忽略維修資金呢？第一，金額較小，每戶幾千元的維修資金基本上十多年都沒有變化；第二，這筆維修資金使用較復(fù)雜，因為如果樓盤要動用到維修資金，需要有一定數(shù)量的業(yè)主同意下才能使用，所以樓盤使用這筆資金的機會較??；第三，由于數(shù)額不大，且維修資金由樓盤物業(yè)管理處進(jìn)行管理，基本上業(yè)主幾年后都遺忘了這筆資金的存在；第四，買家一般都不知道這筆資金的存在，二手買家在買樓時很多非稅費類型的費用其實都不是很清晰的，遇上較負(fù)責(zé)任的中介公司或者業(yè)主，可能會在簽訂合同的時候把這個維修資金列入備注里面，但也有部分業(yè)主在交樓的時候，需要買家直接支付與物業(yè)專項維修資金對等的現(xiàn)金，才肯和買家去辦理過戶手續(xù)。

二手房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同

對物業(yè)維修資金過戶有約定

    過往由于市民對物業(yè)維修資金不太重視，在房地產(chǎn)買賣合同中都沒有專門條款約束。2010年廣州市國土房管局為二手房網(wǎng)簽重新制定存量房買賣合同時，針對物業(yè)專項維修資金就有一個專門條款。在廣州市存量房買賣合同第四條“交樓時間和交接手續(xù)”中，有下面的約定：

3.甲乙雙方同意交易房地產(chǎn)的物業(yè)專項維修資金按以下第__種方式辦理：

（1）該房地產(chǎn)依法不需要建立物業(yè)專項維修資金。

（2）該房地產(chǎn)已交存物業(yè)專項維修資金，甲方同意將專項維修資金賬戶中的結(jié)余款￥____元隨房屋所有權(quán)同時過戶給乙方。乙方應(yīng)自辦理完該房地產(chǎn)交易過戶后的__日內(nèi)，持本合同、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理更名手續(xù)。

（3）該房地產(chǎn)尚未交存物業(yè)專項維修資金，按以下第__種方式辦理：

a.由甲方自本合同生效之日起__日內(nèi)交存物業(yè)專項維修資金后，方可辦理該房地產(chǎn)的交易過戶手續(xù)。乙方應(yīng)自辦理完該房地產(chǎn)交易過戶后__日內(nèi)，持本合同、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理更名手續(xù)。

b.由乙方按國家、省、市物業(yè)專項維修資金的有關(guān)規(guī)定交存。

    中原地產(chǎn)御龍庭分行高級營業(yè)經(jīng)理鐘祝健表示，由于標(biāo)準(zhǔn)合同對存量房物業(yè)專項維修資金有專門的約定，目前廣州市二手房已實現(xiàn)新規(guī)定中的買方“單方辦理”。

    廣州市物業(yè)專項維修資金新規(guī)定的公眾咨詢期于8月27日結(jié)束，如無意外此物業(yè)專項維修資金的新規(guī)定將在近期內(nèi)實施。本次新規(guī)定對物業(yè)專項維修資金過戶手續(xù)作出簡化，以后新房的維修專項資金將以房號來登記，“跟房不跟人”，二手房新業(yè)主也可單方面辦理物業(yè)專項維修資金的過戶。以往需要新、舊業(yè)主雙方辦理，一些多次轉(zhuǎn)移的房屋很難找到最初的繳存人。繳存人與產(chǎn)權(quán)人不一致，導(dǎo)致使用維修資金時，產(chǎn)權(quán)人無法行使表決權(quán)。新規(guī)定中明確，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時結(jié)余的維修資金要隨所有權(quán)同時過戶。今后，新業(yè)主單方持房屋權(quán)屬證明及本人身份證明，即可辦理更名手續(xù)。物業(yè)維修資金三問

現(xiàn)在買房，物業(yè)維修資金如何過戶？

    中原地產(chǎn)御龍庭分行高級營業(yè)經(jīng)理鐘祝健表示，房管局的新標(biāo)準(zhǔn)合同對物業(yè)維修資金進(jìn)行了約定，由于標(biāo)準(zhǔn)合同對存量房物業(yè)專項維修資金有專門的約定，目前廣州市二手房已實現(xiàn)新規(guī)定中的買家“單方辦理”。二手房物業(yè)專項維修資金過戶分兩種方式，1.新舊業(yè)主同去辦理過戶，雙方持新房產(chǎn)證原件和復(fù)印件一份、身份證原件及復(fù)印件兩份到指定的農(nóng)業(yè)銀行分行即可辦理物業(yè)維修資金的過戶；2.新業(yè)主單方憑中介蓋章的存量房合同及新房產(chǎn)證、身份證資料到農(nóng)業(yè)銀行分行辦理過戶。

    鐘祝健表示，有的業(yè)主交了物業(yè)維修資金卻丟失了物業(yè)維修資金卡，可辦理物業(yè)維修資金卡的掛失和重發(fā)，手續(xù)類似于銀行卡的掛失和重新發(fā)卡。只要業(yè)主交過物業(yè)維修資金，農(nóng)行系統(tǒng)會有留存記錄的。

舊業(yè)主未交物業(yè)維修資金，如何補交？

    以往物業(yè)維修資金繳納與買房和收樓無直接捆綁，故此一些電梯樓有的業(yè)主交了，有些業(yè)主沒交。鐘祝健表示，他成交過的淘金板塊波爾多莊園和淘金家園，基本上業(yè)主都交了物業(yè)維修資金，御龍庭則有部分業(yè)主未交。根據(jù)上述存量房物業(yè)維修資金的專門約定，可選擇由舊業(yè)主或者新買家補交有關(guān)資金。

    據(jù)記者了解，2008年8月1日后簽訂商品房買賣合同且有關(guān)商品房的預(yù)售證在2008年2月1日后簽發(fā)，購房者按105元/m2的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)維修資金，多層無電梯洋房（別墅）則按77元/m2繳交。凡是在此之前的商品房，高層電梯住宅按照40元/m2的標(biāo)準(zhǔn)繳納。故此，像富力御龍庭這類在2003年前后銷售的房屋，縱使舊業(yè)主未交物業(yè)專項維修資金，新買家補交的標(biāo)準(zhǔn)都是按照40元/m2。物業(yè)維修資金新規(guī)定后，新房的物業(yè)維修資金以房號為登記，不因所有權(quán)轉(zhuǎn)移而變動，屆時二手房買賣根本不需要做物業(yè)維修資金的過戶，更加便利物業(yè)買賣。

物業(yè)專項維修資金有咩用？

    物業(yè)專項維修資資金有特定用途，只在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生突發(fā)故障、存在重大隱患和超過保修年限時才可動用，且該筆資金需要業(yè)主大會投票批準(zhǔn)才可動用。雖說物業(yè)專項維修資金動用起來程序眾多，但該資金的“有”與“無”對小區(qū)的樓宇安全至關(guān)重要，去年廣州市嘉和苑的外墻事件就是一個明證。

    去年本報獨家報道嘉和苑外墻存在重大安全隱患的事件。據(jù)物業(yè)管理公司和業(yè)主反映，嘉和苑面向東風(fēng)西路的外墻為輕質(zhì)材料構(gòu)成，經(jīng)多年風(fēng)吹雨打后可能會隨時剝落，該樓盤此前已多次發(fā)生外墻材料剝落的小事故，有一次更需消防員上門處理。物業(yè)管理公司與業(yè)委會一直希望徹底消除外墻的安全隱患，但由于該樓盤的物業(yè)專項維修資金不夠錢，只能祈禱“定時炸彈”不要爆炸。嘉和苑的物業(yè)專項維修資金部分由開發(fā)商繳納，部分由業(yè)主繳納，但開發(fā)商應(yīng)繳部分一直未交。

    該事件經(jīng)本報報道后，廣州市房管局及越秀區(qū)有關(guān)部門敦促嘉和苑開發(fā)商補足欠繳的物業(yè)專項維修資金。最終，開發(fā)商也補足了嘉和苑的物業(yè)專項維修資金，政府也協(xié)助樓盤對外墻做了簡單整修。