商辦市場(chǎng)呈現(xiàn)三大特點(diǎn) 需謹(jǐn)防價(jià)格大起大落風(fēng)險(xiǎn)

    近期是企業(yè)集中公布半年業(yè)績(jī)的時(shí)段，在住宅市場(chǎng)限購(gòu)的背景下，一些商業(yè)地產(chǎn)公司的動(dòng)向和計(jì)劃受到了更多的關(guān)注。而透過(guò)典型商業(yè)地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)和戰(zhàn)略舉措，我們可以發(fā)現(xiàn)上半年商辦市場(chǎng)體現(xiàn)出較為明顯的三個(gè)特點(diǎn)。

　　第一、投資額度和大宗交易增加。九龍倉(cāng)業(yè)績(jī)會(huì)上，其副主席吳天海表示繼續(xù)堅(jiān)持加大內(nèi)地投資物業(yè)的戰(zhàn)略，公司上半年內(nèi)地投資額達(dá)到了200億元；而SOHO中國(guó)今年以來(lái)在二級(jí)市場(chǎng)頻繁出手，截至到8月份，公司已經(jīng)動(dòng)用133億人民幣收購(gòu)項(xiàng)目，已經(jīng)接近全年150億的收購(gòu)計(jì)劃，料下半年收購(gòu)總額達(dá)150億元，其總裁閻巖透露，如果市場(chǎng)有機(jī)會(huì)的話，全年可能超出這個(gè)目標(biāo)，認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，在轉(zhuǎn)讓的好項(xiàng)目非常多。

　　第二、企業(yè)利用外資規(guī)模增加。上半年SOHO中國(guó)獲得了一筆6億美元的銀團(tuán)貸款，其實(shí)不僅是SOHO中國(guó)一家在海外市場(chǎng)融資，一些過(guò)去在做商業(yè)地產(chǎn)和目前戰(zhàn)略重心正在向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的公司，也都加大了從國(guó)外籌集資金的力度，華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋、富力等企業(yè)今年上半年在海外市場(chǎng)均有融資動(dòng)作。

　　從外部環(huán)境來(lái)看，美債危機(jī)后，美聯(lián)儲(chǔ)首次承諾未來(lái)兩年低息，美國(guó)第三輪定量寬松貨幣政策呼之欲出。與之形成鮮明對(duì)比的是，國(guó)內(nèi)貨幣政策一再緊縮，上半年央行數(shù)次加息和上調(diào)存準(zhǔn)。內(nèi)外息差與人民幣升值趨勢(shì)下，外資看好中國(guó)市場(chǎng)，而做商業(yè)地產(chǎn)又需要強(qiáng)大的現(xiàn)金流，二者可謂一拍即合。

　　第三、商業(yè)地產(chǎn)投資目標(biāo)城市范圍擴(kuò)大。在商辦物業(yè)的投資理念當(dāng)中，核心城市核心地段一直是最為重要的選擇標(biāo)準(zhǔn)，從過(guò)去市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，外資投資商辦物業(yè)主要集中在京滬兩地。而今年以來(lái)，隨著商辦物業(yè)投資資金規(guī)模的增加，京滬兩地的商辦物業(yè)拋盤量已經(jīng)無(wú)法滿足巨量資金的需求，CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，京滬核心商圈每年大宗交易不超過(guò)30筆。受此影響，商辦投資目標(biāo)城市已經(jīng)擴(kuò)大至深圳、廣州，甚至大連、青島、天津等二線城市，這也是商辦市場(chǎng)上半年出現(xiàn)的新特點(diǎn)。

　　資產(chǎn)溢價(jià)和人民幣升值是主要獲利來(lái)源，需謹(jǐn)防商辦物業(yè)價(jià)格大起大落風(fēng)險(xiǎn)。

　　從市場(chǎng)行為來(lái)看，由貨幣政策差異引發(fā)的資本流入，帶有較強(qiáng)的短期效應(yīng)。這反映到市場(chǎng)上就是直接收購(gòu)成熟項(xiàng)目或者幾近完工的項(xiàng)目，以加快資金的周轉(zhuǎn)速度。那么分析其盈利模式，可發(fā)現(xiàn)其獲利來(lái)源主要來(lái)自兩個(gè)方面，第一是資產(chǎn)升值帶來(lái)的溢價(jià)，第二是人民幣升值帶來(lái)的匯兌收益。而這兩種盈利均不是依靠經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的，帶有較強(qiáng)的投機(jī)性。

　　在投機(jī)市場(chǎng)當(dāng)中，價(jià)格的大起大落是必然現(xiàn)象，因?yàn)橹挥性谫Y產(chǎn)價(jià)格的大起大落中進(jìn)行交易，利益才能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移。而資產(chǎn)價(jià)格大起后大落，對(duì)于投資者信心和經(jīng)濟(jì)的打擊是顯而易見的。而從國(guó)內(nèi)政策來(lái)看，關(guān)注點(diǎn)顯然還是集中在住宅價(jià)格的控制上，對(duì)于商辦物業(yè)的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，沒有給予足夠的重視。而作為市場(chǎng)參與者，應(yīng)該對(duì)這一現(xiàn)象保持足夠的警惕，謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)。