多長個“心眼”：二手房買賣任一方違約 中介不承擔責任

    自8月10日本報刊登了《購買二手房要多長個“心眼”》一文以來，二手房交易過程的諸多問題成為了市民關注的焦點，許多讀者紛紛致電本報表示對二手房交易中該注意的事項有著非常多的不清楚，希望能通過更多的實際案例，讓市民對交易程序更加了解。對此，本報與房管部門聯(lián)手，將陸續(xù)刊登一些關于二手房交易的案例，以免市民在日后的交易過程中造成麻煩和損失。本期，將圍繞居間合同的法律作用以及合同簽訂后各方的權利和義務為主題，向廣大市民傳授經驗。

    【案例一】買賣任一方導致違約，中介不承擔違約責任

    南昌市民張某通過中介看到一套二手房掛牌出售，覺得比較合適，隨即通過中介聯(lián)系看房并達成購買意向，當天向中介付了意向金1萬元。但當中介聯(lián)系到賣家，確認房屋買賣事宜并轉付意向金時，賣家反悔，以家庭意見不統(tǒng)一為由拒絕賣房。無奈，中介只得通知張某，居間不成功，賣家不肯賣房，請他另換其他房屋，或取回意向金。但張某認為，買賣不成，中介公司應承擔違約責任。經多次協(xié)商，張某與中介未取得一致。張某把中介告上法院，要求中介按照“定金法則”承擔賠償責任。法院一審判決駁回了張某的賠償請求，二審維持原判。

    專家評論：在這類糾紛中，有個共同的特征，即下家認為既然與中介簽訂了居間合同，約定了具體的買賣條件，且付了一定數額的意向金或預付了部分房款，最后卻未能買到房子，就認為中介違約了。近兩年，由于房價上漲，這樣的糾紛非常多。買房不成而房價上漲，購房者心理難以平衡。這樣的主張法院是不能支持的。居間服務是信息服務和媒介服務，居間服務最顯著的特征是“居間性”，即居間人不是上下家任何一方的代理人，其服務行為是事務性行為，不是法律行為，不能決定買賣最后能否成功，當然也不能承擔上下家任何一方的權利或義務。當然，若居間不成，根據我國《合同法》的規(guī)定，中介不得向委托人收取報酬。居間活動的商業(yè)風險依法由居間人自行承擔。

    【案例二】簽訂合同前須對房源進行充分了解

    市民吳某通過中介看中一套二手房，經過中介的居間服務，吳某與賣家朱某簽訂了《居間合同》。合同簽訂當天吳某付了定金1萬元，并對交房、付款等條款作了約定。簽約一周后，吳某反悔，并向中介發(fā)出書面通知，認為賣家隱瞞了該房屋一年內連續(xù)死亡兩人的重要事實，造成重大誤解，要求解除買賣合同。賣家原本不同意解除買賣合同，經中介溝通后同意解除買賣合同，但對定金返還不能達成一致。兩個月后，賣家將房屋另售他人，并因定金退賠問題與吳某鬧上法庭。庭審中，買家吳某認為，房屋內發(fā)生過死人情況，不吉利，因賣家沒有告知而產生誤解，合同解除歸咎于賣家。賣家認為，生老病死屬人之常理，買家沒有詢問，自己沒有告知的義務，合同解除應歸咎于買家。法院判決將合同解除歸咎于買家，駁回了吳某的訴訟請求。

    專家評論：買賣合同簽訂后，因為“不吉利”的原因要求退房一案為什么會敗訴呢？主要有三個原因：人員死亡的事實是否應當告知存在爭議。多數人認為，除非買家事先有特別要求，否則賣家對屋內死過人的情況沒有法定的事先告知義務。第二，沒有證據證明賣家或中介有欺詐行為。欺詐通常是指故意告訴對方虛假情況或者故意隱瞞真實情況，誘使對方作出錯誤決定的行為。第三，重大誤解之說難以成立。重大誤解通常是指行為人對行為的性質、內容、行為對象或其他直觀信息認識錯誤，導致行為的后果與自己的意思相悖的情形。在庭審中，買家提出其購房目的是用作婚房，但由于無證據證明在合同簽訂前有過約定或要求，且其同意接受房屋內原有設施、家具，法院據此沒有采納他的辯解。