從土拍看未來｜九江的房地產(chǎn)市場仍有繼續(xù)發(fā)展空間

從昌九一體化到全境納入大南昌都市圈，以及高鐵站建立的利好下，并且趕上了行情火爆的順風(fēng)車，近年來，九江土拍迎來了高光時(shí)刻，高溢價(jià)地塊頻出，經(jīng)過我的統(tǒng)計(jì)整理，發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象，九江在2017年僅2塊高價(jià)地，且還是九江本土房企拿下的，而接下來的18年、19年則是外來房企拿下的高價(jià)地更多。

九江從本土市場向外來市場轉(zhuǎn)變背后的原因是什么？九江的這些高價(jià)地塊如今的現(xiàn)狀又是如何？請待我一一說明。

（統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2019年12月23日）

一、從高價(jià)地誕生區(qū)域來看，潯陽區(qū)、濂溪區(qū)、八里湖新區(qū)熱門區(qū)域受熱捧

在規(guī)劃利好的刺激下，九江對于外來房企的吸引力逐步攀升，隨著不斷有新進(jìn)外來房企到九江“開疆拓土”，八里湖新區(qū)板塊迅速崛起，其中最熱門區(qū)域當(dāng)屬靠近市府東區(qū)域，非常受房企歡迎，樓面價(jià)排名前十三的地塊中，有五宗誕生在八里湖新區(qū)。

但在近期的一宗開發(fā)區(qū)地塊競拍中，開發(fā)區(qū)也出現(xiàn)了高價(jià)地，且是本土企業(yè)聯(lián)合拿下，讓人有種本土房企聯(lián)合抱團(tuán)對抗外來房企的感覺。

二、從入市時(shí)間來看，2019年拿地項(xiàng)目均在12個(gè)月內(nèi)開盤

從高價(jià)地入市情況來看，2019年前拿地房企傾向于拖延開盤時(shí)間，以換取更高溢價(jià)空間，而今年高價(jià)地項(xiàng)目偏向于追市場熱度，趕在市場風(fēng)口期，加速開盤時(shí)間，其中12個(gè)月內(nèi)入市時(shí)間段占比最大，達(dá)到46.2%，僅有一個(gè)項(xiàng)目在28個(gè)月以上才入市，另有2宗地預(yù)計(jì)會(huì)在年前開盤。

其中三個(gè)位于八里湖新區(qū)的新盤扎堆在本月開盤，分別是中輝御瓏灣、嘉圓悅湖居、碧桂園九瓏山，均是開盤熱銷，房價(jià)更是在10000元/㎡左右，直接拉高整個(gè)九江的房價(jià)。

三、從入市銷售情況來看，多數(shù)以高端定位

從入市策略看，房企主要以提高產(chǎn)品溢價(jià)為目的，主打高端定位，宣傳中突出頂豪配套、皇家園林景觀等。

例如：

中輝御龍灣選址于市政府政務(wù)之地、八里湖公園生態(tài)之地、學(xué)府環(huán)伺書香之地，開啟精致高端人居典范。

悅雋中央公園交通軸、繁華芯、公園里，九江站南，進(jìn)階新都心。

嘉圓悅湖居遠(yuǎn)見城市發(fā)展，匠筑約31萬㎡國風(fēng)文脈鉅作，以深度雕琢的精研品質(zhì)，代言潯城未來城市人居新標(biāo)準(zhǔn)。

恒豐理想城以法式建筑風(fēng)格為設(shè)計(jì)藍(lán)本，為九江匠筑一座約33萬㎡的法式理想城邦。

從高價(jià)地銷售情況來看，當(dāng)前九江8個(gè)已入市銷售的項(xiàng)目首開均價(jià)與地價(jià)比多數(shù)維持在2倍及以上，且半數(shù)以上均高于2.3倍，且超過3.0倍的項(xiàng)目有1個(gè)。若按照約2倍售價(jià)比作為項(xiàng)目入市價(jià)格基準(zhǔn)，多數(shù)項(xiàng)目銷售價(jià)格已達(dá)到項(xiàng)目入市價(jià)格基準(zhǔn)。同時(shí)，土拍市場火熱導(dǎo)致地價(jià)偏高，導(dǎo)致整體房價(jià)走高。

作為江西的核心城市之一，九江目前的房價(jià)還未與其定位相匹配，但是隨著政策的不斷落地，伴隨高鐵站的開通，九江和南昌的巨大價(jià)差勢必會(huì)為當(dāng)?shù)氐臉鞘凶⑷胍还尚碌幕盍?，九江的房地產(chǎn)市場在未來還有繼續(xù)發(fā)展的空間。

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