據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，今年樓市調(diào)控前10個月共482次，相比2018年同期上漲超過20%。剛剛過去的10月更是如此。

10月樓市人才、公積金、租賃等政策井噴，單月樓市調(diào)控67次！平均一天兩次！從這頻率次數(shù)可以完美感受到樓市暗流涌動下那顆躁動不安的心，試探試探再試探。

但是更加出人意料的是昨日（11月5日），央行突然宣布“降息”！頗有種給了顆甜棗的感覺，真的是一劑快準狠的良藥。

當日（11月5日）人民銀行開展中期借貸便利（MLF）操作4000億元，與當日到期量基本持平，期限為1年，中標利率為3.25%，較上期下降5個基點。

這通操作引發(fā)的直接后果就是，上證指數(shù)盤中一度站上3000點；上證50指數(shù)創(chuàng)近21個月內(nèi)新高，上證50指數(shù)快速高漲近1%；國債期貨也應聲飆升，其中10年期主力合約最猛，從盤初下跌0.18%到最多大漲0.41%！

央行“降息”釋放了什么信號？樓市是否將迎來破局？

什么是MLF？和LPR的關系？

在討論這個問題之前，先來了解一下什么是MLF？和LPR的關系？

MLF全稱中期借貸便利，由央行在2014年創(chuàng)設，是央行提供中期基礎貨幣的貨幣政策工具，主要目的是補充基礎貨幣。

直白的說，就是央行借錢給商業(yè)銀行，將資金投放到市場，使實體經(jīng)濟獲得更多低成本資金，降低融資成本。

因此，MLF利率如果下調(diào)，意味著央行再貸款的利率降低了，金融機構借入資金的成本也降低了，從而促進貸款回升。

對于LPR而言，MLF是其定價基礎，當1年期的MLF利率下行，LPR也會跟著下調(diào)，緊隨其后的，就是房貸利率的下降！

對此，業(yè)內(nèi)人士分析，在完善LPR形成機制，實現(xiàn)貸款利率的換錨后，降低MLF利率可以促進實體經(jīng)濟貸款利率的下調(diào)，從某種意義上可以認為，MLF利率下降就是降息。

房貸利率要降？

這是不是意味著房貸利率會有明顯降低呢？雖然從完善LPR機制、推廣LPR基準，到現(xiàn)在MLF小幅下調(diào)，每一步都走得穩(wěn)穩(wěn)的。但是要知道昨天的地產(chǎn)股并沒什么動靜。

這類金融類動向，股市永遠走在前列。0.05%的降息，更多是象征性向市場傳遞一下信號，我們是要引導市場利率向下的，以此來降低實體經(jīng)濟的融資成本。

不出意外，11月20日的LPR大概率還會下調(diào)，但是指望它下調(diào)很多是不太可能的，估計還是一點蚊子腿，下調(diào)個5基點意思一下。

希望與失望并存

就跟上個月風風雨雨的“松綁”一樣，先是釋放消息，隨后官方辟謠，反反復復的。準確來說，還是試探試探再試探。每一輪消息出來，又是幾家歡喜幾家愁。

據(jù)統(tǒng)計，9月以來，有超過30個城市對外發(fā)布了各種人才引入政策；2019年以來，全國有超過150城發(fā)布了各種人才政策，與2018年同期相比，數(shù)量上漲超過40%。

其中最引人注目的是海南三亞的人才新政。

全日制大專以及以上學歷的人才，在三亞實際工作滿一年，且繳納一年社保及個稅的，可在海南省購買一套房產(chǎn)。實際引進并在三亞工作但尚未落戶的急需緊缺人才，其家庭成員均在海南無房的，本人可申請購買1套住房。

要知道，在此之前的海南，一直是全面遏制房地產(chǎn)的熱潮的，這種壯士斷腕的決心，也實實在在的讓海南樓市低調(diào)不少。

今年1~8月，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑-30.7%，商品房銷售面積降低-52%、房地產(chǎn)銷售額降低-48.4%。地方一般公共預算收入下滑-4.6%，而賣地收入下滑-9%。

對此，有關方面回應稱：海南省出臺的有關人才住房系列政策的實施細則，與海南省相關文件精神和規(guī)定是保持一致的，三亞并沒有突破限購界限。

試探有效嗎？

誠然上述的政策的目的雖然都是引進高素質(zhì)人才，為城市發(fā)展提供持續(xù)動力，但不可否認的是，這些政策也確實降低了當?shù)氐馁彿块T檻。

前不久九江也公布了自己的人才新政。高層次人才以實際繳納首套住房的契稅為標準，補貼最多不超過3萬元。首輛家用轎車實際繳納的車輛購置稅金額確定，補貼最多不超過5萬元。

2018年6月14日（九字〔2018〕16號文件印發(fā)日）及之后新引進的全日制大專（包括取得高級工、預備技師職業(yè)資格的高級技校、技師學院全日制畢業(yè)生）及以上畢業(yè)生在（九江）企業(yè)工作一年以上的人才。以申請人實際繳納首套住房的契稅為標準，最多不超過3萬元。已享受安家費的高層次人才，不再重復享受購房補貼。

九江人才新政：新引進高層次人才首輛家用轎車可申請補貼
申報時間：實行集中申報，一年一次。每年11月份由用人單位收集好申報材料，于11月底之前報市公安局交通管理支隊車輛管理所；補貼標準：按照申請人首輛家用轎車實際繳納的車輛購置稅金額確定，最多不超過5萬元。

我們必須承認“搶人大戰(zhàn)”的正當性和緊迫性。無論是放寬落戶門檻，還是直接賦予特定人群以購房資格，都相當于在限購圍墻上打開了缺口。可以說，搶人才是真，托樓市也是真。

房價還會起來嗎？

但這一次的風向，真的能把房價吹起來嗎？

首先，降低樓市的準入門檻肯定會對市場釋放出一個積極信號，在一定程度上刺激觀望中的購房者，釋放出壓抑的剛性需求。尤其是在臨近年底，開發(fā)商沖刺業(yè)績，降低庫存之時，政策的積極信號與市場方形成合力，將會極大提高市場的活躍度。

值得注意的是，當前出現(xiàn)的“寬松”都具備這樣兩個共同的特點：

1、 不提樓市調(diào)控，只說人才引進，通過政策迂回來減少輿論壓力。

2、 重點城市都調(diào)控都分區(qū)域進行，如天津的科技園區(qū)和南京的高淳、六合

這說明了什么？

中央“房住不炒”的達摩克利斯之劍仍然懸在所有地方樓市的頭上，沒有哪個城市敢于違反調(diào)控的主基調(diào)，只能通過側面的、小面積的微調(diào)來逐步試探中央劃定的樓市溫度的底線。

換句話說，短期內(nèi)，全面的調(diào)控寬松是不可能出現(xiàn)的。

一旦有哪個城市房價波動太大，去年的三亞和今年的蘇州，就是前車之鑒。那些還在期待樓市快速升溫的人，恐怕該清醒清醒了。