2019的下半年，九江樓市很反常

今天我想和大家聊聊：“我眼中的下半年”。（PS：本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，沒(méi)有唱空或吹捧）

九江樓市的下半年，在我眼里可以說(shuō)是非常“反?！?，反常到完全琢磨不透。

反常一

全國(guó)土拍下行，九江卻水漲船高

易居房地產(chǎn)研究院9月發(fā)布的一份報(bào)告顯示，8月份，中國(guó)40個(gè)城市整體土地成交面積環(huán)比下降16.9%，移動(dòng)平均土地成交均價(jià)環(huán)比下跌1.8%，量?jī)r(jià)環(huán)比均“由漲轉(zhuǎn)跌”。

報(bào)告顯示：

2019年8月份，40個(gè)受監(jiān)測(cè)的城市土地成交建筑面積4383.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16.9%，為3月份以來(lái)首次環(huán)比下降。2019年前8月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積35068.2萬(wàn)平方米，同比下降2.3%。

從土地出讓金來(lái)看，8月份，40個(gè)城市土地出讓收入為1933.7億元(人民幣，下同)，環(huán)比下降30.3%，降幅明顯擴(kuò)大；同比下降11.2%，為4月份以來(lái)首次下降。

2019年1至8月，40個(gè)城市土地出讓收入17967.7億元，同比增加12.1%，增幅較上月收窄9個(gè)百分點(diǎn)。

地價(jià)和土地成交溢價(jià)率同樣走冷。數(shù)據(jù)顯示，8月份，40個(gè)城市移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為每平方米5259.5元，環(huán)比下跌1.8%，為2月以來(lái)首次下跌。當(dāng)月，40個(gè)城市土地成交溢價(jià)率為19.3%，相比7月下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月下降。

“這說(shuō)明土地市場(chǎng)降溫明顯，嚴(yán)厲的政策調(diào)控正在發(fā)揮作用。”易居研究院研究員王若辰分析表示，從不同類型城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，“三類城市中，一線和三線城市土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌；二線城市土地面積下降，地價(jià)微幅上漲，但漲幅明顯收窄，隨著土地成交量的下降，預(yù)計(jì)地價(jià)也很快將由漲轉(zhuǎn)跌。

但反觀九江，用四個(gè)字總結(jié)土地市場(chǎng)：紅紅火火。

一起來(lái)看下九江近期的土拍吧。

①6月11日，位于潯陽(yáng)區(qū)人民路西側(cè)（綠豆灣棚改）地塊出讓，被九江融璽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司競(jìng)得，成交總價(jià)6.96億，溢價(jià)率3.77%，成交樓面價(jià)約5167.5元/㎡；

②6月20日，位于濂溪區(qū)十里街道的DGB2019002地塊出讓，被九江中廣置業(yè)有限公司（中輝旗下子公司）收入囊中，成交樓面價(jià)4087.54元/㎡，溢價(jià)率30.07%；

③7月4日，位于開(kāi)發(fā)區(qū)南海路以北、柴桑國(guó)際中心以西，南至南海路、西至光輝大夏、北至市消防大隊(duì)的DGD2019015號(hào)地塊出讓，由周瓊瓊成功以712萬(wàn)元/畝的價(jià)格競(jìng)得，折合樓面價(jià)約4272元/㎡。

④8月13日，位于濂溪區(qū)長(zhǎng)虹大道南側(cè)、十里大道東側(cè)的DGA2019011地塊出讓，由南昌海磊置業(yè)地產(chǎn)有限公司以3361元/㎡的樓面價(jià)一舉斬獲；

⑤9月26日，位于柴桑區(qū)達(dá)成工業(yè)集團(tuán)以東，南山路以北的DGF2018018-1地塊出讓，由九江市安居（集團(tuán)）有限公司以6565萬(wàn)元競(jìng)得，樓面價(jià)2421元/㎡（刷破柴桑區(qū)之前樓面價(jià)）；

⑥9月30日，位于潯陽(yáng)區(qū)潯陽(yáng)路以南，雙峰路以東的DGA2019012地塊掛牌出讓，起拍樓面價(jià)高達(dá)6277元/㎡（此為九江有史以來(lái)最高起拍樓面價(jià)，預(yù)計(jì)該地塊會(huì)成為九江新地王）。

⑦10月10日，位于柴桑區(qū)江州大道以南，煙草公司以西的DGF2019006地塊出讓，由九江市世博汽車服務(wù)有限公司以6407萬(wàn)元競(jìng)得，樓面價(jià)3086元/㎡（柴桑區(qū)最高樓面價(jià)）。

在我們以為九江土拍要涼的時(shí)候，潯陽(yáng)區(qū)掛出了九江有史以來(lái)最高的起拍樓面價(jià)6277元/㎡，柴桑區(qū)拍出了地王。

地價(jià)直接影響房?jī)r(jià)，感覺(jué)這次，九江市場(chǎng)貌似在和全國(guó)唱反調(diào)了。

反常2

全國(guó)有價(jià)無(wú)市，九江有價(jià)有市

有研究機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告顯示，2019年8月，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降9%，同比下降3%。二手房方面，今年8月，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的13 個(gè)城市二手房成交量環(huán)比下降8.5%，成交量仍處于5月以來(lái)的下行通道之中。

就全國(guó)總體市場(chǎng)而言，供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)似乎進(jìn)入了有價(jià)無(wú)市的局面中。

同時(shí)，根據(jù)百城房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，有一半的城市過(guò)去一年的房?jī)r(jià)漲幅都不到6%，即使按照3%的租金回報(bào)率、5%的資金成本，4%的房屋折舊來(lái)算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。

這也充分說(shuō)明，目前全國(guó)房地產(chǎn)不太景氣，或者說(shuō)房地產(chǎn)沒(méi)有前兩年那么賺錢了。

反觀九江市場(chǎng)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)已具有雙重性格，但熱銷、售罄、漲價(jià)的詞還是經(jīng)常能聽(tīng)到。

①6月23日，聯(lián)發(fā)·君悅湖耀世開(kāi)盤(pán)，首開(kāi)告捷，勁銷305套，均價(jià)5788元/㎡起；

②7月25日，聯(lián)發(fā)新旅君悅江山1#、8#樓，建面約98-117㎡瞰景高層開(kāi)盤(pán)！208套房源15秒一售即空，均價(jià)約9000元/㎡！

③8月4日，碧桂園聯(lián)發(fā)·潯陽(yáng)府22#樓盛大開(kāi)盤(pán)！22#樓為11層的洋房，一梯兩戶，建面約142.61㎡的四房，均價(jià)11000元/㎡全部售罄。

④8月21日，碧桂園聯(lián)發(fā)·潯陽(yáng)府，20＃、13＃樓盛大開(kāi)盤(pán)！其中，13#樓洋房開(kāi)盤(pán)即售罄，均價(jià)約11500元/㎡。

⑤8月24日，融創(chuàng)·政務(wù)壹號(hào)12#、13#樓，建筑面積約105㎡、125㎡的三房和138㎡的四房，開(kāi)盤(pán)即售罄！均價(jià)在9500-9800元/㎡。

⑥8月31日，聯(lián)泰·萬(wàn)泰城三期天頌8#10#火熱開(kāi)盤(pán)，正式選房1小時(shí)，成交捷報(bào)已“紅”動(dòng)全場(chǎng)！

⑦9月30日，聯(lián)發(fā)新旅·君悅江山3#、9#樓盛大開(kāi)盤(pán)，240套房源勁銷9成！

以上僅為部分

聯(lián)泰·萬(wàn)泰城開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)

當(dāng)然我必須強(qiáng)調(diào)的是：目前的九江市場(chǎng)是存在嚴(yán)重分化的，如今的九江一面，成交冷淡，甚至一個(gè)月都賣不出多少房；另一面則無(wú)懼調(diào)控，依舊火爆熱銷。簡(jiǎn)而言之：熱盤(pán)不夠賣，冷盤(pán)去化愁。

所以，以上我所指的是九江整個(gè)的大市場(chǎng)。不過(guò)以現(xiàn)在高地價(jià)的形勢(shì)來(lái)看，未來(lái)還是可期。

九江的熱風(fēng)，為何還在吹？

在全國(guó)市場(chǎng)下行的階段，九江不僅沒(méi)有我們所想象中的艱難，反而還有驚喜，這是出乎意料的。

如何硬要說(shuō)為什么會(huì)如此。

首先我能想到的是：人們又愛(ài)又恨的棚改了，畢竟棚改是所有三四線城市房?jī)r(jià)上漲的最大功臣。

我粗略統(tǒng)計(jì)了下今年九江的棚改項(xiàng)目：

①5月，濂溪區(qū)人民政府網(wǎng)站發(fā)布了關(guān)于《十里片區(qū)兩河治理項(xiàng)目房屋征收決定公告》，征收近2.3萬(wàn)㎡；

②6月，濂溪區(qū)人民政府決定征收新建快速路工程項(xiàng)目涉及賽陽(yáng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)房屋及其地面附著物，共征收房屋面積約3000平方米；

③7月，濂溪區(qū)住建局發(fā)布了一則關(guān)于《新港中天鋼材以東地塊片區(qū)棚改項(xiàng)目》征求意見(jiàn)的公告，共征收房屋面積約33330平方米；

④8月，潯陽(yáng)區(qū)內(nèi)衣三廠片區(qū)舊城（棚戶區(qū)）改造項(xiàng)目正在遴選估價(jià)機(jī)構(gòu)；

⑤10月，原九江玻璃纖維廠生活區(qū)南地塊迎來(lái)改造，涉及征收房屋面積約1000平方米。

相比前兩年，九江棚改熱度其實(shí)已經(jīng)在大幅度降低了，但棚改余溫還在發(fā)揮著它的作用。

其次，不得不讓人猜測(cè)是不是因?yàn)榫沤吮环績(jī)r(jià)嚇怕了，抱著早買早安心的心理。

如果目前的市場(chǎng)真的是因?yàn)橐陨蟽牲c(diǎn)原因才有所支撐，那之后等待大家的結(jié)果將非?？膳隆?/strong>

PS：題外話

反常即為“妖”，也代表著未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)有無(wú)限可能！你覺(jué)得接下來(lái)九江樓市會(huì)如何呢？歡迎留言討論！