九江土拍市場涼涼？聰明的人看未來！

01｜ONE

關(guān)注九江樓市的人，應(yīng)該都有發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，截止到今日（9月10日），九江僅柴桑區(qū)三宗土地掛牌，其它區(qū)域完全無動靜，這與上半年動不動就拍地顯得十分的冷清了。

上半年，九江在5月、6月、7月這三個月中，共拿下了16塊地，溢價率高達75%，樓面價更是高達5242元/㎡，樓市之火熱，讓剛需者嘆氣！投資者興高采烈！

更甚者，鋪天蓋地的“漲價風波”，一時間，到處都充斥著擾亂人神經(jīng)的消息。

但到了8月份后，政府放地節(jié)奏緩慢，僅僅柴桑區(qū)的三塊地，其中一塊還是8月份因無人報價而流拍的地。

要知道，柴桑區(qū)的房價在整個九江而言，那可以說是價值洼地。

難道說其它相對高價的區(qū)域，房價已經(jīng)觸頂？開發(fā)商不準備拿地，而政府為了GDP，只能選擇價格相對便宜點的區(qū)域出手？

那九江市場未來到底如何，誰也不敢十分肯定的說，但是總歸有跡可循。尤其是搖擺不定的市場，更要看準一些小事，對于未來走勢的把握，對于某個片區(qū)的把握，對于某個樓盤的把握，才能更加精準。

02｜TWO

我查了去年及前年的土拍情況，從各區(qū)域土拍情況來看（以下樓盤分析僅建立在2017年至今期間所競拍的地塊項目）：

濂溪區(qū)是土拍數(shù)量最多且土拍面積也是最大的，目前一些地塊已近售罄，如國頤頤年城、寶梁花園、美的鉑悅府；但也有如九江碧桂園九璽、碧桂園陽光城天璽、保利廬山林語、國豪美廬灣還在熱銷中；另12塊商業(yè)用地暫時沒發(fā)現(xiàn)有什么動靜；今年開發(fā)商拍的地塊動作都挺快的，項目展廳已經(jīng)或者即將開放，如：美的金科華府、悅雋中央公園、中輝學府。

開發(fā)區(qū)近年來土拍數(shù)量雖是第二多，但有很大一部分是安置房，目前在售的住宅項目僅九江印（跨貿(mào)小鎮(zhèn)）、廣隆陽光城、廣隆星瀾灣、中駿雍景灣。另售罄的樓盤唯陽光城愉景灣。

八里湖的住宅項目不多，但一面世就遭“哄搶”，2017年拍下的碧桂園·江州府、中梁首府這兩個樓盤已售罄；聯(lián)發(fā)碧桂園·天璞、碧桂園聯(lián)發(fā)·潯陽府庫存量不多，已近尾聲；融創(chuàng)政務(wù)壹號、聯(lián)發(fā)·君悅湖、聯(lián)發(fā)新旅君悅江山熱銷中。中輝御龍灣和碧桂園九瓏山是新項目，預(yù)計會在年底前后面世。

柴桑區(qū)作為新起之秀，近年來也斷斷續(xù)續(xù)的拍了不少的地，要么就是還沒動工，要么就是還在售，如：印象柴桑、廣隆未來城、柴桑金鵬城、璽悅城、偉力凱旋春天。另外恒豐理想城還在建售樓部。柴桑壹品的批前公示于9月5日公示。

潯陽區(qū)的土地那是非常稀缺，這近三年的時間，僅拍了7宗地塊，分別是廣隆濱江學府、中基學府、富力潯陽公館、九江文瀾府、恒豐滿城春、融信碧桂園、新旅明樾府，其中融信碧桂園預(yù)計會在年底前后面世。

03｜THREE

從土拍時間上看：

2017年土拍時間分布相應(yīng)較平均，不過數(shù)量上，還是集中于下半年；2018年土拍則集中于上半年，數(shù)量上同比去年降幅21%，且下半年連續(xù)三月無土拍；到了今年（2019年），數(shù)量上更是銳減，“金九”僅僅柴桑區(qū)一宗因無人報價而流拍的地塊再次競拍。

（歷年土拍詳情）

從《九江中心城區(qū)土地招商手冊》中，我們了解到，九江還有35宗地塊擬待出讓，待出讓總面積約3279畝。其中潯陽區(qū)8宗地塊，出讓總面積461.59畝；濂溪區(qū)3宗地塊，出讓總面積186.74畝；開發(fā)區(qū)3宗地塊，出讓總面積169.53畝；八里湖新區(qū)20宗地塊，出讓總面積2461.22畝。

九江那么多宗地塊正在排隊出讓，但目前卻并沒有掛牌，如此一看，土拍降溫非常明顯。

主要原因還是開發(fā)商拿地資金受到了嚴重的限制，今年，銀保監(jiān)會出臺了多項措施，多家銀行收緊了房地產(chǎn)開發(fā)貸額度；

另一個原因，則是土地掛牌的前置要求增加，例如：小區(qū)必須配備幼兒園、禁止設(shè)置低層住宅或使用“高低配”的布局形式、建筑限高、物業(yè)管理用房及群眾體育健身設(shè)施無償移交給業(yè)主委員會等等。

開發(fā)商拿地就更加的謹慎，且積極性也不高，不少房企已經(jīng)宣告不再拿地。

不管房企是否拿地，九江待出讓地塊終究還是要競拍的，那么九江接下來的走向，應(yīng)該也很明了了吧！

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