忽略了誰，也不能忽略他們對樓市的影響

眾所周知，結(jié)婚率屢創(chuàng)新低，而且去年的出生率也創(chuàng)新低。

但是市場上的三房卻越發(fā)多了起來，無論面積多大，一定要有三個房間。尤其是中小戶型的三房很受大家喜愛，不是說大戶型不愛，而是這樣既能滿足需求，總價還不至于太高。（關(guān)于市面上三房的分析可以點這里查看）

低出生率≠低二胎出生率

我想這其中有一部分原因是因為開放二胎。出生率并不代表著二胎出生率也低。

請大家注意一下，開篇的那張圖表，自全面二孩開放的2016年，明顯迎來了近10年的生育高峰。

就算2017年出生率有所下降，但是出生人口也比此前的2010~2015年多。

所以，大家認為新生人口數(shù)量下滑其實是新生兒總量，如果沒有二胎政策的支持，我想新生兒總量會持續(xù)坐滑梯。

可見，低出生率并不能代表二胎出生率也低。而大量的二胎出生，對未來的樓市走勢也有著不小的影響。

大戶型開始搶手

關(guān)注過近兩年九江市場的人，就會發(fā)現(xiàn)三房四房開始流行，像過去的八九十平的兩房簡直少見，就連公寓都開始做高層高，以便可以隔出多層來。

我也統(tǒng)計了一下近一年來，九江各面積段的成交環(huán)比，可以發(fā)現(xiàn)大面積的房子越發(fā)搶手。

*數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局

除此之外，就連成交套數(shù)上也有著明顯的變化，據(jù)克爾瑞八月發(fā)布的成交數(shù)據(jù)顯示：三線城市購房需求主要集中在改善，三房、四房成交占比近80%。

要知道大戶型一直是炒房客所避諱的，這幾年各地對于二套調(diào)控又很嚴的情況下，我們依舊能看到這樣的市場數(shù)據(jù)不能不讓人心驚。可見，第一批二胎對樓市的影響已經(jīng)正式開始。

供給挑戰(zhàn)

在開放二胎之前，一直實行著嚴格的計劃生育政策，一套兩室的房子完全足夠生活。隨著商品房市場的逐漸萌芽發(fā)展，戶型也變得多樣化。

為了滿足剛需需求，開放商更多的側(cè)重于小戶型，一般兩居為主。而現(xiàn)在改善人群逐步增多，大戶型比重開始上升。但如今，大戶型房源將不再是改善型購房者的"專利"，此類戶型將會受越來越多的剛需或改善人群的關(guān)注。

有的開發(fā)商敏銳，悄無聲息的就用三居攻占你的需求，但也不乏轉(zhuǎn)彎慢的，市場上也會有青黃不接的時候。

但是隨著九江房價的上漲，現(xiàn)在又有不少人開始呼吁小戶型了，就是不知道開發(fā)商們是否會聞風(fēng)而動呢？

需求挑戰(zhàn)

生二胎的會是哪些人？

目前來看應(yīng)該集中在70年代和80年代，尤其是70的尾巴和80初。一個是因為有部分人群趕上了分房或者單位集資房的好時代，還有部分是是因為在2012年以前就已經(jīng)住上了商品房，還貸壓力不大，收入較高且穩(wěn)定。所以在生二胎的人群占比中，他們是主力。

從上圖看2018年開始出生率的陡然下降，二胎潮熱度逐步削減，這部分人群的改善需求也會在近幾年被釋放，但是如何才能可持續(xù)保障二胎的出生率，還有很長的一段路要走。

并且隨著90后全面進入育齡，面對持續(xù)走高的房價和教育成本的上升，對其生育欲望也產(chǎn)生壓抑。他們是會采取一步到位還是先小戶型再大戶型，對市場上的產(chǎn)品也會產(chǎn)生新的挑戰(zhàn)。

歸根到底，房子最終都是需要人住的，無論是剛需或者改善，都無時無刻不在用他們的資金決定著市場后續(xù)的走向。

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