“舊改”接棒“棚改”，一個(gè)房?jī)r(jià)“破局”的開(kāi)始

眾所周知，隨著19年棚改的逐步落實(shí)，這個(gè)影響了樓市的重要因子逐步退出歷史舞臺(tái)。大家也都在不停猜測(cè)，樓市后續(xù)將會(huì)有怎么的走向？

沒(méi)想到棚改交出去的棒子這么順利就被接住了。

01樓市即將進(jìn)入“舊改”

近日，國(guó)常會(huì)上釋放出來(lái)一則消息。推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，順應(yīng)群眾期盼改善居住條件，即“舊改”。

要加快改造老舊社區(qū)，需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)涉及居民上億人；

重點(diǎn)改造建設(shè)小區(qū)水電氣路及光纖等配套設(shè)施，有條件的可加裝電梯，配建停車設(shè)施；

促進(jìn)住戶戶內(nèi)改造，并帶動(dòng)消費(fèi)；

創(chuàng)新投融資機(jī)制，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索……

言辭之間，輕描淡寫(xiě)。寥寥數(shù)語(yǔ)，卻藏著不少事兒。

首先是規(guī)模。國(guó)常會(huì)上明確表示，這是一項(xiàng)全國(guó)范圍開(kāi)展、涉及上億人的大工程和大戰(zhàn)略。

住建部巡視員倪洪波曾在5月份提及舊改，全國(guó)共有老舊社區(qū)16萬(wàn)個(gè)，建筑面積約40億㎡。

其次是資金。如此龐大的改造規(guī)模，那必然需要考慮資金的問(wèn)題，那么一共需要多少資金呢？

這次國(guó)常會(huì)上沒(méi)有提，但今年3月份，國(guó)務(wù)院參事仇保興曾提到了一個(gè)數(shù)字：

初步估算老舊社區(qū)改造的總投資額可高達(dá)4萬(wàn)億。

再次是力度。大多數(shù)人眼中的“舊改”，類似于城市的“亮化工程”，如外立面的翻新。但是文件中明確指出，不止這么簡(jiǎn)單。

這一次，明確提出了老舊社區(qū)的改造，不僅是外立面的翻新，更重要的是水電氣路、光纖、管網(wǎng)的全面改造，還要給多層加裝電梯，給老社區(qū)配建停車設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施。

這些升級(jí)改造，都直指老社區(qū)的痛點(diǎn)——停車難、爬樓難、水電氣路陳舊、配套設(shè)施陳舊……

最后是金融。這次在文件中，明確提到了金融工具的創(chuàng)新。

總的來(lái)說(shuō)就是，40億㎡改造規(guī)模、上億居民覆蓋、4萬(wàn)億資金投入、金融工具加持、從內(nèi)到外的全面升級(jí)……“舊改”確實(shí)是一項(xiàng)一舉多得的改變中國(guó)城市的計(jì)劃。

02為什么要舊改

回顧會(huì)議中第二條內(nèi)容提到，“重點(diǎn)改造建設(shè)小區(qū)水電氣路及光纖等配套設(shè)施，有條件的可以加裝電梯，配置停車設(shè)施，促進(jìn)住戶戶內(nèi)改造并帶動(dòng)消費(fèi)?！?/p>

這段話透露出了此次舊改的意圖就是，通過(guò)老舊小區(qū)改造升級(jí)拉動(dòng)有效基建投資和消費(fèi)需求。

左手基建，右手消費(fèi)。一項(xiàng)舊改工程就包含了國(guó)民經(jīng)濟(jì)三駕馬車中的兩架（投資，消費(fèi)）。

①首先，拉基建可以帶動(dòng)投資，穩(wěn)定就業(yè)。

按照上文了解到規(guī)模和投資來(lái)看，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。

目前，一些省份已公布了今年的改造目標(biāo)，比如河北省今年將改造老舊小區(qū)2779個(gè)；安徽省計(jì)劃改造老舊小區(qū)523個(gè)，投資估算約25億元。

②其次，拉動(dòng)內(nèi)需，刺激增長(zhǎng)。

對(duì)比棚改來(lái)說(shuō)，老舊小區(qū)的改造項(xiàng)目投資周期很短，一般半年之內(nèi)就能完成，邊際效應(yīng)明顯，資金周轉(zhuǎn)很快，能迅速轉(zhuǎn)化為消費(fèi)能力。

比如說(shuō)，小區(qū)建了停車位，就可能刺激居民汽車消費(fèi)；小區(qū)周邊多幾個(gè)便利店或者便民市場(chǎng)，也能刺激居民平時(shí)多花錢改善生活；而且看到整個(gè)小區(qū)室外工程都在改建，也可能會(huì)刺激居民對(duì)室內(nèi)進(jìn)行重新裝修。

不得不說(shuō)，這項(xiàng)政策一箭雙雕。

03舊改與棚改的區(qū)別

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，棚改就是拆遷，舊改就是翻新。

具體說(shuō)來(lái)：

1、實(shí)施方式：舊改是小修小補(bǔ)，棚改是大拆大建；

2、補(bǔ)償條件：舊改沒(méi)有補(bǔ)償，棚改給錢給房；

3、誰(shuí)來(lái)出錢：舊改由地方財(cái)政、金融機(jī)構(gòu)或者集資來(lái)推進(jìn)，棚改由國(guó)開(kāi)行出錢地方貸款獲得資金。

這兩者最大的不同，就在于棚改更加側(cè)重于去庫(kù)存而拉動(dòng)房地產(chǎn)增長(zhǎng)，而此次舊改則更加側(cè)重于拉基建而促需求。

04資金來(lái)源問(wèn)題

首先全國(guó)有5000億元住房公共維修基金，可能成為重要的資金來(lái)源。但是對(duì)比規(guī)模如此龐大的“舊改”來(lái)說(shuō)，無(wú)異于是杯水車薪。

若全部依靠，或者大部分靠政府財(cái)政投入，那必然會(huì)對(duì)地方財(cái)政產(chǎn)生巨大的壓力。

就如前文提到，進(jìn)行這么大的工程，將來(lái)肯定是要?jiǎng)佑媒鹑诠ぞ叩?。就像?dāng)年為了棚改，央行特別設(shè)立了PSL貸款，而動(dòng)用4萬(wàn)億投資的舊改工程，想必也會(huì)有一種新型的金融工具產(chǎn)生。

但這其中是如何作用的，機(jī)制又是如何運(yùn)轉(zhuǎn)的。目前并沒(méi)有相應(yīng)的試點(diǎn)可以參考?！芭锔摹敝虚_(kāi)發(fā)商是拿地者和建設(shè)者，那相應(yīng)的“舊改”中開(kāi)發(fā)商是否也會(huì)扮演一定的角色？運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與，將會(huì)是后續(xù)解決資金問(wèn)題的重點(diǎn)。

05對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響

說(shuō)了這么多，大家最關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題，還是“舊改”是否會(huì)像“棚改”一樣，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。

一定會(huì)！

但這個(gè)影響，不會(huì)像“棚改”一樣，引發(fā)房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)。實(shí)際上“舊改”可以在一定程度上緩解居民住房的改善性需求。

要知道老舊小區(qū)居民除了對(duì)住房面積有更新的需求外，其余硬性和軟性的需求基本上都可以通過(guò)改造來(lái)實(shí)現(xiàn)。

無(wú)論是改造水電煤氣，還是加裝電梯停車場(chǎng)，具有交通、醫(yī)療乃至學(xué)位優(yōu)勢(shì)的老破小，在“舊改”的加持之下，都會(huì)明顯提升老舊小區(qū)外在形象和居住質(zhì)量，自然會(huì)帶動(dòng)“老破小”估值的提升。

以前說(shuō)買“老破小”是坐等拆遷，但是現(xiàn)在“老破小”在政策的加持下，真的可以入手。但是如果想投資的話，還請(qǐng)三思。