限購(gòu)令下購(gòu)房 “賣一買一”要留心眼

    當(dāng)下，政策環(huán)境變幻不定，銀行貸款的變數(shù)比較多，因此買家在交易的過(guò)程中要更加謹(jǐn)慎，多留一些心眼

　　“限購(gòu)令已經(jīng)全面鋪開。但是在城市里，有些家庭盡管擁有兩套房，但是并不代表其沒(méi)有改善型或者投資型需求，所以，這些家庭必須想辦法優(yōu)化家庭房產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) ，實(shí)行置換型置業(yè)策略，出售并不符合自身需要的房產(chǎn)，轉(zhuǎn)而購(gòu)入更適合生活需要和投資理財(cái)目標(biāo)的房產(chǎn)。

　　為應(yīng)對(duì)限購(gòu)令，可賣一買一，即賣一套房買一套房。這樣可以達(dá)到改善住房的目的，也不違背限購(gòu)令措施。但是值得注意的是，賣一買一并不如平常交易那般，需要關(guān)注最新國(guó)家房產(chǎn)政策的走向，尤其在合同的約定中，要更加謹(jǐn)慎地增加部分補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容，以免引起購(gòu)房糾紛。”

　　要點(diǎn)1   限購(gòu)細(xì)節(jié)咨詢好

　　咨詢相關(guān)部門了解政策限制，尤其是涉及到辦理房產(chǎn)證 或者過(guò)戶 方面的限制

　　雖然目前限購(gòu)令實(shí)施細(xì)則都已經(jīng)公布，但是涉及到方方面面?zhèn)€體的細(xì)節(jié)卻各有區(qū)別。比如如何才能獲得購(gòu)房資格？如何才算是名下已無(wú)物業(yè)？如贈(zèng)予與買賣是否有區(qū)別？如果具體到每一個(gè)買家，不同的情形，可能都會(huì)各異。

　　比如海珠區(qū)一位姓吳的阿姨就遭遇了這個(gè)問(wèn)題。由于其名下已經(jīng)有兩套物業(yè)，但是其中一套是尚未過(guò)戶的物業(yè)（由于該物業(yè)房產(chǎn)證未過(guò)五年，因此，吳阿姨與原業(yè)主公證后，并約定一年后才過(guò)戶），如果是這種情況的話，能否可以繼續(xù)購(gòu)房？類似這樣的案例，其實(shí)在每一天都在發(fā)生，而具體要怎么處理，有時(shí)候中介都搞不清楚，所以，買家們最好到房管局的咨詢部門自己去問(wèn)個(gè)清楚，尤其是涉及到辦理房產(chǎn)證或者過(guò)戶方面的限制更要問(wèn)個(gè)清楚，以免違反限購(gòu)令的規(guī)定。

　　要點(diǎn)2   房貸政策 變數(shù)大

　　關(guān)注房貸政策變化和要求，多做幾手準(zhǔn)備

　　在實(shí)行置換置業(yè)計(jì)劃的時(shí)候，如果需要涉及到房貸的買家則要多做幾手準(zhǔn)備。由于目前商業(yè)銀行和公積金房貸政策變化較大，首付成數(shù)、利率、審批要求等可能都會(huì)隨著國(guó)家樓市調(diào)控政策而出現(xiàn)較大變化，因此置業(yè)者必須提前做好規(guī)劃，預(yù)防意料之外的情況發(fā)生。

　　據(jù)置業(yè)專家介紹，從目前的成交個(gè)案來(lái)看，最可能遇到的房貸不利情況有：房貸審批不下來(lái)、首付成數(shù)提高、房貸利率成本提升等，置換的置業(yè)者必須對(duì)可能發(fā)生的不利情況做好充分的準(zhǔn)備，別到時(shí)候慌亂，最終造成不必要的損失。

　　要點(diǎn)3   合同仔細(xì)簽

　　最好將可能遇到的變數(shù)，寫入補(bǔ)充合同的條款，進(jìn)行明文約定

　　由于目前政策環(huán)境的變數(shù)比較大，因此買家在簽訂買房賣房合同時(shí)，最好要將可能遇到的情況設(shè)置成具體條款寫入合同，制定出合理的解決方案，以絕后患。

　　律師認(rèn)為，不管是買房還是賣房，不管是跟房產(chǎn)中介簽合同還是交易雙方直接簽合同，都不能只按照平日購(gòu)房交易時(shí)的規(guī)范合同行事，而是要將樓市調(diào)控的因素考慮進(jìn)去，比如說(shuō)因限購(gòu)令無(wú)法辦理過(guò)戶導(dǎo)致交易不成功的話，定金或訂金 如何處理?比如說(shuō)因房貸審批不下來(lái)，或其余房貸政策變化導(dǎo)致不能如約履行合同時(shí)，違約責(zé)任 如何界定，賠償標(biāo)準(zhǔn)怎么定？

　　而買賣雙方都要將可能遇到的情況詳細(xì)載入合同或者合同附件，這是對(duì)雙方利益最好的保障。