二手房交易稅費種類多 “賣一買一”繳納一覽

　　限購令出臺后，許多想改善居住環(huán)境的市民采取了“賣一買一”的策略。據(jù)記者了解，二手房交易產(chǎn)生的稅費種類還真不少。那么這“賣一買一”需要繳納多少稅費，要注意哪些問題呢？以下我們就以案例的形式為您分析，讓準備換房者事先對需繳的稅費做到心中有數(shù)。     

    不滿5年，換房成本高

　　案例：據(jù)了解，目前二手房買賣時需要繳納的主要稅費為營業(yè)稅、個稅、契稅等，法律規(guī)定：契稅、印花稅、手續(xù)費、辦理貸款需要的抵押費由買方來承擔；而營業(yè)部、個人所得稅、手續(xù)費由賣方承擔。以市北區(qū)一位賣掉一套60平方米的小戶型，準備再買一套120平方米的大戶型的換房者，并以買賣單價均設為1萬元為例，中間將產(chǎn)生哪些稅費，我們以表格的形式，請21世紀市場專員梁女士來為您分析)。

稅費一覽

　　提醒：從表格可以看出，換房者“賣一買一”后，如果賣出的房屋滿5年，所需繳納的費用為個人所得稅及契稅，為1萬元左右；若賣出的房屋未滿5年，所需繳納的費用則包含了個人所得稅及營業(yè)稅，數(shù)額會超過4萬元。新?lián)Q的房子如果為120平方米，需要繳納18000元的契稅，如果大于144平方米，則需要繳納36000元的契稅。由此可見，如果市民計劃賣掉的小房子未滿5年，再換一套120平方米的房子，買賣過程所繳的稅費至少要準備6萬元。其他戶型面積可以此類推。

　　謹防政策變化帶來糾紛

　　案例：國家政策屬于不可抗力，是合同當事人無法預見、無法預防、無法避免和無法控制的事件。前段時間“未滿5年二手房交易全額征稅”政策的實施，給一些購買未滿5年的二手房的買家增加了很大的經(jīng)濟負擔，引發(fā)了不少糾紛。

　　提醒：22世紀不動產(chǎn)青島區(qū)總經(jīng)理孫杰說，有些二手房交易中，房東通常是按“凈價”來賣房，即所有稅費均由買方來承擔，但這并不符合法律規(guī)定，需在買賣前，雙方明確約定好誰來承擔稅費。由于目前二手房稅費較為復雜，一旦考慮不周，買回的可能不是房子，而是一堆“窩心”事。“此外，二手房交易稅費經(jīng)常會因為政策原因有所變化，買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時，一定要將政策因素考慮進去?？梢栽兕~外簽一個‘補充協(xié)議’，規(guī)定因不可抗力產(chǎn)生的責任歸屬。這樣，即使是日后產(chǎn)生糾紛，也可以據(jù)此維權(quán)。”

　稅費預算宜高不宜低

　　案例：市民孫女士今年2月底看好了一套房子，并交了定金。但在辦理過戶的時候，房管部門認為這套房產(chǎn)的成交價低于最低限價，因此需要多支付一部分稅費。對于這部分稅費的歸屬問題，孫女士和賣方互相推諉，最終導致買賣失敗。

　　提醒：孫杰說，購買二手房，一定要多預算出一部分稅費。“在二手房交易的過程中，除了契稅等大額費用，還涉及房地產(chǎn)證書工本費、印花稅等小額稅費。此外，根據(jù)房管部門的規(guī)定，交易過程中可能發(fā)生一些沒有預料到的費用，如果購買者對新發(fā)生的費用沒有心理預期和事先預算，很可能會導致交易失敗。”孫杰說，“購房者在做購房預算時，最好多準備點錢，考慮到交易過程中發(fā)生的各種情況，有備無患。”