二手房自行交易或省50%稅費(fèi) 新陰陽(yáng)合同應(yīng)運(yùn)而生

　　由于二手交易基本上是“實(shí)收”，能省幾千甚至幾萬(wàn)元的稅費(fèi)，令不少買(mǎi)家寧愿冒險(xiǎn)自行交易報(bào)低價(jià)。 

　　廣州市天河區(qū)東方三路，這里的景色隨著網(wǎng)簽的施行而變化。

　　往常行走這里，不時(shí)可遇見(jiàn)白襯衣打底加黑西裝外套的中介人員出入天河房產(chǎn)交易中心，但最近一段時(shí)間來(lái)，他們顯然低調(diào)了很多。

　　“我們要么交代買(mǎi)家和業(yè)主自己交易；要么就是著便裝陪同去，到了門(mén)口就不進(jìn)去(交易中心)了，或者遞件時(shí)故作不懂多問(wèn)……”一家中介公司的經(jīng)理說(shuō)。

　　實(shí)行三個(gè)月以來(lái)的網(wǎng)簽，遭到中介和買(mǎi)家們的“智慧”應(yīng)對(duì)。

　　迥異的成交價(jià)格

　　●史小明表示，經(jīng)中介促成的交易均價(jià)在一萬(wàn)一、一萬(wàn)二左右，與市場(chǎng)價(jià)非常相近；而自行交易的均價(jià)為七八千。

　　1月1日起，廣州市中心六區(qū)由中介機(jī)構(gòu)促成及越秀區(qū)自行交易的二手房實(shí)行網(wǎng)上簽約；而海珠、荔灣、天河、白云、黃埔五區(qū)自行交易的二手房，從1月20日起實(shí)行網(wǎng)上簽約。“實(shí)行網(wǎng)簽，這意味著房產(chǎn)成交價(jià)格必須是實(shí)實(shí)在在的真實(shí)數(shù)據(jù)”。這對(duì)于想“報(bào)低稅”減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的市民而言，委實(shí)兩難。

　　史小明表示，實(shí)施網(wǎng)簽到現(xiàn)在三個(gè)月了，成交宗數(shù)已過(guò)萬(wàn)了，但經(jīng)中介促成的交易均價(jià)在一萬(wàn)一、一萬(wàn)二左右，與市場(chǎng)價(jià)非常相近；而自行交易的均價(jià)為七八千。他們留意到網(wǎng)簽后中介促成的交易比例有不尋常下降的勢(shì)頭，預(yù)計(jì)廣州市中介公司促成的交易占二手房交易總量的70%左右，然而實(shí)施網(wǎng)簽以來(lái)，中介促成的網(wǎng)簽數(shù)量只占總量的40%多，自行交易比例上升到50%，其余的是公司間涉及房產(chǎn)的資產(chǎn)處理。

　　由于自行交易的二手房均價(jià)與中介促成的均價(jià)存在明顯差距，史小明懷疑部分中介繼續(xù)搞“陰陽(yáng)合同”，與買(mǎi)賣雙方簽訂三方約后，讓買(mǎi)賣雙方以自行交易方式到房屋交易登記中心進(jìn)行后續(xù)程序。

　　隱身的中介

　　●“顧客非要要求報(bào)低價(jià)，我們也沒(méi)辦法”。對(duì)于參與其中做自行交易，中介小張也很無(wú)奈。

　　“房管局的人都很精，如果是中介，他一看八九不離十能看得出來(lái)，因?yàn)槠綍r(shí)中介與他們打交道多”。遇到要報(bào)低價(jià)的買(mǎi)家，黃埔區(qū)一家中介人員小張稱只能建議他(她)做自行交易，再三叮囑雙方到交易中心遞件時(shí)“千萬(wàn)不能說(shuō)是通過(guò)中介交易的”。他說(shuō)，買(mǎi)家和業(yè)主的口徑都必須統(tǒng)一是“自行交易”。如今去房產(chǎn)交易中心遞件，他已習(xí)慣從臺(tái)前退到幕后來(lái)。

　　“明事理”的買(mǎi)家自然懂得怎么操作，不用中介出現(xiàn)；但也有買(mǎi)家非要中介陪同或代辦的。小張說(shuō)代辦時(shí)，“一定要裝成不懂的樣子到處問(wèn)，如果什么都懂或許便衣人員就會(huì)上來(lái)問(wèn)你”。小張說(shuō)，實(shí)施網(wǎng)簽以來(lái)，交易大廳里不時(shí)有著便衣的房管局人員逮人問(wèn)通過(guò)什么渠道買(mǎi)的房。“如果有人不小心說(shuō)漏嘴，那就報(bào)不了低價(jià)了，大家還都麻煩”。

　　廣州一家按揭公司的副總阿明稱，曾有中介在交易中心被揭穿，“后果很嚴(yán)重，被警告了”。明知有危險(xiǎn)，為何還要聽(tīng)從做自行交易？“顧客非要要求報(bào)低價(jià)，我們也沒(méi)辦法”。對(duì)于參與其中做自行交易，小張也很無(wú)奈，“反正目前還是像未實(shí)行網(wǎng)簽?zāi)菢幼?，只不過(guò)我們相對(duì)謹(jǐn)慎一些了，能不參與遞件最好”。

　　自行交易的底線

　　●按揭公司副總阿明稱，其公司遞件涉及報(bào)低價(jià)的每天有四五單。自行交易價(jià)一般在成交價(jià)的五成左右都能通過(guò)。

　　“很多(買(mǎi)家)都報(bào)低價(jià)，不報(bào)低價(jià)的基本沒(méi)有，通過(guò)中介買(mǎi)的也差不多一樣”。按揭公司副總阿明稱，其公司到交易中心遞件涉及報(bào)低價(jià)的，“每天有四五單”。他說(shuō)，一般來(lái)說(shuō)中介不會(huì)主動(dòng)報(bào)低價(jià)，因?yàn)楸徊榈叫璩袚?dān)責(zé)任。所以，遇到想報(bào)低價(jià)的買(mǎi)家，只能建議采用自行交易，“一般在成交價(jià)的五成左右都能通過(guò)”。他說(shuō)，通過(guò)中介買(mǎi)房的自行交易有個(gè)底線“不能低于底線就是正常的”。

　　到底多少價(jià)格為底線？該按揭公司的產(chǎn)權(quán)部趙小姐表示，以一套員村的房子為例，如70多平方米的房子成交價(jià)為100萬(wàn)元，可先報(bào)58萬(wàn)“不行的話再加，直到通過(guò)審核為止，銀行那邊是不受影響的”。

　　記者以買(mǎi)房為由走訪市內(nèi)多家中介公司，他們對(duì)于自行交易態(tài)度曖昧。一些大中介公司表示不會(huì)報(bào)低價(jià)，但在記者走后卻有中介人員會(huì)偷偷致電表示“有得商量”；而部分中低檔中介則表示“沒(méi)問(wèn)題”。“如果你可以一次性交清房款，就可以朋友身份報(bào)低價(jià)了”。寺右二馬路的一家中介小姐阿麗如是說(shuō)。

　　官方說(shuō)法

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　　報(bào)低價(jià)對(duì)誰(shuí)都沒(méi)好處

　　明知不允許，但二手交易選擇報(bào)低價(jià)仍是不爭(zhēng)的事實(shí)。“我想最主要的原因還是一些買(mǎi)賣雙方為了避開(kāi)稅費(fèi)，自行報(bào)價(jià)相對(duì)低一點(diǎn)，稅費(fèi)相對(duì)會(huì)低一些”。市房屋交易監(jiān)管中心主任史小明如是認(rèn)為。

　　他稱，再過(guò)若干年，很多東西都會(huì)變得很嚴(yán)謹(jǐn)，“你(買(mǎi)家)現(xiàn)在報(bào)低價(jià)，將來(lái)賣時(shí)出高價(jià)，這個(gè)差價(jià)會(huì)收很高的增稅值”。如一套價(jià)值100萬(wàn)元的房子，買(mǎi)家報(bào)低價(jià)50萬(wàn)元買(mǎi)進(jìn)，假如日后升值賣120萬(wàn)，但是電腦記錄其上一次買(mǎi)進(jìn)價(jià)格是50萬(wàn)，相當(dāng)于增值70萬(wàn)，這個(gè)70萬(wàn)的稅費(fèi)是累進(jìn)制的。“我們提醒消費(fèi)者莫貪圖眼前小便宜，應(yīng)該將目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，對(duì)于下一次交易來(lái)說(shuō)有很大的風(fēng)險(xiǎn)”。報(bào)低成交價(jià)對(duì)于買(mǎi)賣雙方，包括中介都是非常不利的，因?yàn)榫W(wǎng)簽將相關(guān)數(shù)據(jù)都記錄在網(wǎng)上，屆時(shí)若涉及打官司或?qū)θ街械哪骋环讲焕?/p>

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　　下一步地稅部門(mén)會(huì)推出最低成交價(jià)

　　史小明說(shuō)，目前網(wǎng)簽的自行交易中，確實(shí)有一些是實(shí)實(shí)在在的交易，有的確是親戚或朋友。但是，他分析網(wǎng)簽經(jīng)中介促成的大約有三成；還有一成是除了自行交易外的企業(yè)、資產(chǎn)儲(chǔ)值將近一半；另外還有一半多一點(diǎn)點(diǎn)的是自行交易的。“我們估計(jì)(自行交易)這里面是一半比一半，里面有一半的確是通過(guò)向親朋買(mǎi)的房做自行交易，但我們估計(jì)還有的是通過(guò)中介公司買(mǎi)的”。史小明稱下一步要與地稅部門(mén)好好查一查，不會(huì)對(duì)全部成交案例都查，但會(huì)進(jìn)行抽查。他說(shuō)，目前各區(qū)在房產(chǎn)交易中心都有設(shè)地稅的點(diǎn)，“如果認(rèn)為價(jià)格低是不給過(guò)的”。他表示目前還沒(méi)有非常具體的查處方案，但是下一步地稅部門(mén)會(huì)推出最低成交價(jià)，不管其報(bào)價(jià)如何，總之不低于那個(gè)最低價(jià)就行。

　　網(wǎng)簽三個(gè)月以來(lái)，史小明表示目前暫時(shí)還沒(méi)有查到有中介參與自行交易。“如果查到，我們會(huì)與工商部門(mén)溝通，看可否吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、罰款，最低處罰也會(huì)吊銷經(jīng)紀(jì)人員的從業(yè)資格證”。

　　史小明稱還在與中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)溝通，屆時(shí)做房產(chǎn)按揭就根據(jù)網(wǎng)上成交價(jià)“若報(bào)低價(jià)就按低價(jià)來(lái)貸款”。

　　算算賬

　　自行交易能省多少？

　　明明通過(guò)中介買(mǎi)房，卻在網(wǎng)簽時(shí)還是選擇自行交易，這其中到底能省多少錢(qián)？

　　以一套70多平方米、100萬(wàn)元成交、房產(chǎn)證未滿五年、買(mǎi)家屬于首次購(gòu)房的房子為例，中介公司小張給記者算了一筆賬。

　　營(yíng)業(yè)稅5.5%，個(gè)人所得稅1%，契稅1%，如果按100萬(wàn)元網(wǎng)簽，相關(guān)稅費(fèi)累計(jì)共是7.5萬(wàn)元。但如果報(bào)低價(jià)為50萬(wàn)的話，上述各稅分別為27500元、5000元、5000元，合計(jì)共37500元。在這幾項(xiàng)稅里可以省下一半費(fèi)用。其它工本費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用是保持不變的。

　　另外，小張表示，如果被房管局查到報(bào)低價(jià)，則會(huì)按成交價(jià)(100萬(wàn)元)來(lái)計(jì)稅費(fèi)。

　　買(mǎi)家聲音

　　誰(shuí)不想能省就??？

　　為什么要頂著風(fēng)險(xiǎn)去報(bào)低價(jià)？居住翠湖山莊的買(mǎi)家胡女士說(shuō)，選擇自行交易報(bào)低價(jià)只要說(shuō)服業(yè)主同去一趟房產(chǎn)交易中心就可，“一天就可以省下一大筆費(fèi)用，何樂(lè)而不為？”對(duì)于史小明所說(shuō)的增值稅，胡女士表示“不是我一個(gè)人報(bào)低價(jià)，到時(shí)肯定還是上有政策，下有對(duì)策的”。而另一名買(mǎi)家陳先生則表示，“如果我足夠有錢(qián)，對(duì)那幾千甚至上萬(wàn)元的稅費(fèi)不在意的話，我何至于去折騰？目前市場(chǎng)上各類東西扣稅都比較厲害，誰(shuí)不想能省就省”。

　　為免夜長(zhǎng)夢(mèng)多，放棄報(bào)低稅

　　去年12月17日，唐先生通過(guò)中介在天河區(qū)黃村看中一套有著10多年樓齡的房改房，“70多平方米，房產(chǎn)證滿五年，一番討價(jià)還價(jià)以62萬(wàn)成交”。當(dāng)天，唐先生與女業(yè)主簽署購(gòu)房合同。“當(dāng)時(shí)中介跟我說(shuō)可以報(bào)低價(jià)，大約40萬(wàn)就行”。唐先生記得，當(dāng)初中介幫他算了一筆賬，“說(shuō)可以幫我省下三四千元稅費(fèi)”。但由于種種原因，拖到了2月才去網(wǎng)簽。由于他急著搬進(jìn)去，又擔(dān)心報(bào)低價(jià)被查出來(lái)，為免夜長(zhǎng)夢(mèng)多，他放棄了報(bào)低稅。