團購買房須謹慎 不可因為價格優(yōu)勢而麻痹大意

購房者交納意向金、誠意金等而簽訂團購協(xié)議是否有效？向中介機構購買名額或交納團購誠意金風險更大？與直接向開發(fā)商交納有何區(qū)別？團購中應該注意的其他問題?針對商品房團購時可能遇到的各種問題，記者采訪了建緯(昆明)律師事務所的羅華和劉超兩位律師，請他們就團購中應該注意的法律問題做出釋疑。

羅華介紹，目前市場上商品房團購現(xiàn)象某些單位為解決本單位職工的住房問題，許多單位包括機關單位、事業(yè)單位和學校與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房團購協(xié)議》，約定本單位的職工購買房地產公司開發(fā)的某小區(qū)享有優(yōu)惠，一般比市場價低，有些是與單位工會簽訂《團購協(xié)議》，有些是與單位職工簽訂《認購協(xié)議》，但是因為房地產市場的火爆，出現(xiàn)了很多違約行為的發(fā)生，致使社會的城市信用原則受到了很大的沖擊，也同樣與我國建立和諧社會的基本原則不相一致。

羅華提醒各位購房者交納意向金、誠意金等而簽訂團購協(xié)議時應該小心謹慎，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。如果該《團購協(xié)議》具備商品房購銷合同的主要條款，是商品房預售合同的話，該協(xié)議是無效的。但是如果開發(fā)商與購房者或者單位簽訂的《團購協(xié)議》不具備商品房購銷合同的主要條款，只是普通的購房意向書或約定了其他的內容，如沒有違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定的，該協(xié)議屬于有效協(xié)議。如果中途需要轉讓房產，那么不是對房屋的轉讓，而是對購房資格的轉讓。

羅華告訴記者：“根據我國民法關于物的所有權的基本原則，不動產的所有權是指對其占有、收益、使用和處分的權利，該權利和行使，必需要該客觀物體存在，且能夠行使法律規(guī)定的權利，但購房者與開發(fā)商簽訂《團購協(xié)議》時，房屋尚未建成，也未取得預售許可證，建立在該物權客體上的不動產所有權也不可能實現(xiàn) ，因此購房者在中途進行轉讓的，不是房屋的轉讓，而是購買權資格的轉讓，購買權資格的轉讓，法律沒有禁止，是可以進行轉讓的。如果選擇退房退款，要看雙方簽訂的《團購協(xié)議》是怎么約定的，如果有違約條款則按合同約定予以賠償，并可以同時要求開發(fā)商承擔同期銀行存款利息。如雙方簽訂的協(xié)議中沒有關于違約條款的約定，除退款外還可以要求開發(fā)商因此受到的損失。”

針對購房者向中介機構購買名額或交納團購誠意金風險更大，與直接向開發(fā)商交納有何區(qū)別？來自建緯(昆明)律師事務所的另一位律師劉超解釋說，買賣雙方與中介機構屬于居間合同關系。根據我國《合同法》的規(guī)定，居間合同是指當事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，為他方報告訂立合同的機會或者為訂約提供媒介服務，委托人給付報酬的合同。根據“合同相對性”的原則，購房者與誰簽訂合同就只能對誰履行義務并要求對方履行相應的義務。故建議購房者如果選擇中介機構購買名額或繳納團購誠意金應當選擇較大或有實力的機構，更能保障自己的合法權益。直接向開發(fā)商交納誠意金則可以要求開發(fā)商履行雙方簽署合同的義務并承擔相應的責任。

隨后，兩位律師提醒各位買房者，商品房的內部認購或團購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地出讓金，導致將來難以取得土地使用權，從而進行房地產項目開發(fā)；二是該商品房可能已經被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權；三是由于內部認購或團購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因為內部認購或團購商品房的所謂價格優(yōu)勢而麻痹大意。

兩位律師提醒，在購房者與開發(fā)商簽訂《認購協(xié)議》、《團購協(xié)議》的時候，一定要將商品房買賣合同的主要條款寫入到協(xié)議中，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預售合同的時間等，如該協(xié)議具有上述條款，該協(xié)議就對雙方當事人發(fā)生法律效力，如開發(fā)商違約要承擔違約責任，也可以要求開發(fā)商繼續(xù)履行《認購協(xié)議》、《團購協(xié)議》，從而以約定的價格取得該商品房。