逾期辦理房產(chǎn)證 違約未必“告得入”
問(wèn)：我于1999年間在廣州某地購(gòu)買(mǎi)了一套商品房且已經(jīng)收樓入住，但至今仍未拿到房產(chǎn)證。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否構(gòu)成違約，是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任？陳小姐
答：廣東金領(lǐng)律師事務(wù)所譚少娟律師認(rèn)為，目前，辦房產(chǎn)證難一事已得到各界關(guān)注，亦采取了相應(yīng)的措施，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證的原因有多種，未必都要承擔(dān)違約責(zé)任。
譚少娟律師解釋?zhuān)詮淖罡呷嗣穹ㄔ撼雠_(tái)了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》后，不少業(yè)主向法院提起民事賠償訴訟，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證為由，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任及支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金。但是在具體案件中，只有小部分業(yè)主全部勝訴，大部分業(yè)主要求賠償?shù)倪`約金訴請(qǐng)未能得到法院的全額支持。
前不久，廣東省高級(jí)人民法院又出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》，意見(jiàn)中指出：“根據(jù)最高人民法院的司法解釋?zhuān)撼鲑u(mài)人只有在因其自身的原因?qū)е沦I(mǎi)受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)的情況下，才需承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因此，出賣(mài)人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時(shí)間將有辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的資料交給政府主管部門(mén)并已具備辦證條件的，可不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。”
由此可見(jiàn)，業(yè)主要主張權(quán)利必須符合法律法規(guī)之規(guī)定，因?yàn)橹率狗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商逾期辦證的原因不盡相同。故此，陳小姐如果要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證及提出賠償損失，關(guān)鍵要先查清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有否在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時(shí)間將有辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的資料交給政府主管部門(mén)并已具備辦證條件。對(duì)于開(kāi)發(fā)商逾期辦證是否承擔(dān)違約賠償責(zé)任不能一刀切，應(yīng)根據(jù)不同的個(gè)案，具體分析、處理，才能避免訴訟中的風(fēng)險(xiǎn)。
